Keine Einzelklagebefugnis des Wohnungseigentümers gegen den Verwalter

Leitsatz

Keine Einzelklagebefugnis des Wohnungseigentümers gegen den Verwalter

Normenkette

§§ 21 WEG; § 812 Abs. 1 BGB

Kommentar

1. Ein einzelner Eigentümer, der Rechte und Ansprüche aus einem Verwaltervertrag gegen den Verwalter geltend machen möchte, besitzt keine Anspruchsmöglichkeit auf Rückzahlung eventuell unberechtigt vom Verwalter getätigter Ausgaben vom Gemeinschaftskonto mit Leistung an alle Eigentümer, wenn er nicht von der Gemeinschaft entsprechend ermächtigt wurde. Beim Vertrag über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sind Parteien zum einen die rechtsfähige Gemeinschaft (als Verband) und auf der anderen Seite der Verwalter als Dritter (zwischenzeitlich h.M.). Der einzelne Eigentümer muss hier seine Berechtigung für die Geltendmachung von Ansprüchen der Gemeinschaft aus Vertrag oder durch Beschluss nachweisen.
2. Fasst die Gemeinschaft nicht die erforderlichen Beschlüsse, um Ansprüche und Rechte aus dem Verwaltervertrag geltend zu machen – obwohl dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche –, so kann der einzelne Eigentümer nur im Wege der Anfechtungs- bzw. Leistungsklage auf ordnungsgemäße Beschlussfassung vorgehen. Im vorliegenden Fall gab es keinen Beschluss zur Ermächtigung im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft.

Anmerkung

Auch wenn eine solche Verfahrensführung durch einen einzelnen Eigentümer durchaus im Interesse der Gesamtgemeinschaft liegen dürfte, ist die sog. actio pro socio dem Wohnungseigentumsrecht nach wie vor fremd. Eine individuelle Klagebefugnis setzt deshalb grundsätzlich eine vorausgehende Ermächtigungsbeschlussfassung der Gemeinschaft voraus. Für handlungswillige einzelne Eigentümer ist es sicher ein sehr umständlicher Weg, in Art eines Vorschaltverfahrens ggf. erst seine Miteigentümer "zwingen" zu müssen, entsprechende Beschlüsse zu fassen. Individualansprüche gegen einen Verwalter aus vertraglichen Pflichtverletzungen dem Verband gegenüber können sich nur aus etwaigen Schutzpflichtverletzungen des Verwalters einzelnen Eigentümern gegenüber oder aus Grundsätzen eines sog. Vertrags zugunsten Dritter (der Eigentümer) ergeben, was vorliegend zu Recht verneint werden musste.

Link zur Entscheidung

AG Dortmund, Urteil vom 05.02.2009, 513 C 58/08