Leitsatz

Einzelner Eigentümer kann der Gemeinschaft zustehende Ansprüche gegen den Verwalter nicht ohne ermächtigenden Beschluss individuell gerichtlich verfolgen

 

Normenkette

(§§ 20, 21, 46, 43 WEG)

 

Kommentar

  1. Ein Wohnungseigentümer kann ohne die Ermächtigung der übrigen Eigentümer Ansprüche gegen den Verwalter nicht gerichtlich geltend machen, wenn diese ein Handeln oder Unterlassen des Verwalters zum Gegenstand haben, das die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betrifft (h.R.M., vgl. insbesondere BGH v. 15.12.1988, V ZB 9/88, BGHZ 106, 222). Auch im vorliegenden Fall ging es dem Antragsteller nicht um Individualansprüche als Verfahrensgegenstand, so dass das Landgericht entgegen der amtsgerichtlichen Entscheidung die Anträge des Antragstellers zu Recht als unzulässig verwarf (mangels entsprechend vorliegender Ermächtigungsbeschlussfassung der Gemeinschaft zur Antragstellung). Ebenfalls ging es hinsichtlich der gestellten Anträge nicht um eine Notgeschäftsführungsmaßnahme eines einzelnen Eigentümers.
  2. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren zu Lasten des Antragstellers bei Geschäftswert in den Beschwerdeinstanzen von 12.000 EUR.
 

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 19.03.2003, 2Z BR 10/03(BayObLG v. 19.3.2003, 2Z BR 10/03, WuM 2003, 418)

Anmerkung

Was die Frage der Aktivlegitimation, also die Klagebefugnis für die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen gegen den Verwalter betrifft, ist es tatsächlich h.R.M. und auch verfestigte BGH-Rechtsprechung, dass bei behauptetem Fehlverhalten eines Verwalters im Rahmen seines Aufgabenbereichs gegenüber der Gesamtgemeinschaft die Einleitung von Klage- bzw. Antragsverfahren entsprechende Mehrheitsbeschlussfassung auf Prozessführung bzw. Ermächtigungsbeschlussfassung zur Prozessführung durch den ermächtigten Eigentümer voraussetzt. Nach wie vor müssen hier viele Verfahren einzelner Eigentümer als unzulässig verworfen werden, wenn es nicht um Individualansprüche eines Antragstellers bzw. Klägers gehen sollte und dies auch ungeachtet des mit jedem einzelnen Eigentümer bestehenden Verwaltervertrags (allerdings gleichlautend und übereinstimmend im Sinne eines "Bündelvertrags" abgeschlossen, d.h. im Regelfall auch über Mehrheitsbeschluss im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung genehmigend zustande gekommen). Die sog. actio pro socio des Gesellschaftsrechts wurde hier im Wohnungseigentumsrecht vom BGH wohl aus dogmatischen Gründen (Gemeinschaftsbezogenheit) bisher verneint, obwohl diese verfahrensrechtliche Einschränkung seinerzeit u.a. auch von Weitnauer heftig kritisiert wurde. Bei solchen Ansprüchen sollten deshalb auch beauftragte Rechtsanwälte darauf achten, dass sie nicht individualrechtlich klageweise (ohne vorausgehende Ermächtigungsbeschlussfassung der Gemeinschaft im Innenverhältnis) vorgehen, also insoweit ohne einen solchen "Vorschaltbeschluss" auch keine Anträge stellen mit "Zahlungsleistung an die Gemeinschaft" oder nur auf "anteilige Zahlung".

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