Grunderwerbsteuer

Im letzten Monat des Jahres 2025 blicken wir zurück und fassen die wichtigsten Steueränderungen für dieses Jahr zusammen.

Der Erwerb einer unmittelbaren Beteiligung an einer Personengesellschaft durch den Treugeber vom Treuhänder erfüllt – unter den weiteren Voraussetzungen der Norm – den Tatbestand des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG. Die Steuerbefreiung des § 6 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Abs. 1 Satz 1 GrEStG ist nicht entsprechend anwendbar.

Bei einer Besteuerung gemäß § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG kommt einer Anzeige nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GrEStG oder nach § 19 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GrEStG jedenfalls dann keine die Anlaufhemmung (§ 170 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 AO) beendende Wirkung für die Feststellungs- und für die Festsetzungsfrist der zu erlassenden Bescheide zu, wenn die nach § 20 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG erforderlichen Angaben in Bezug auf ein Grundstück vollständig fehlen.

Entsteht durch die Zusammenlegung von mehreren Kirchengemeinden eine neue Kirchengemeinde, wird hierdurch Grunderwerbsteuer ausgelöst, wenn die ursprünglichen Kirchengemeinden Anteile an grundbesitzenden GmbHs hielten und diese GmbH-Beteiligungen nach der Zusammenlegung sich alle in der Hand der neu errichteten Kirchengemeinde befinden. Dies gilt auch dann, wenn die grundbesitzenden GmbHs caritative Einrichtungen wie Krankenhäuser oder Altenheime betreiben.

Die Bundesländer haben einen koordinierten Länderlass zur Anwendung des § 6a GrEStG veröffentlicht. In diesem werden die wesentlichen Aspekte dieser in der Praxis wichtigen Regelung erläutert.

Nach dem Willen von Bundesfinanzminister Christian Lindner sollen die Bundesländer einem Bericht zufolge einen ermäßigten Steuersatz für den Kauf von selbstgenutztem Eigentum einführen dürfen. Außerdem will Lindner die Regeln für Share-Deals anpassen.

Die Bundesregierung hat noch keine einheitliche Meinung zur Frage, inwieweit das Gesetz zur Modernisierung von Personengesellschaften (MoPeG) Auswirkungen auf den Bereich der Grunderwerbsteuer oder des Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts hat.

Ein inländisches Grundstück ist einer Gesellschaft im Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld für den nach § 1 Abs. 3 GrEStG der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsvorgang zuzurechnen, wenn sie zuvor in Bezug auf dieses Grundstück einen unter § 1 Abs. 1 GrEStG (und die Verwertungsbefugnis einschließenden) oder einen unter § 1 Abs. 2 GrEStG fallenden Erwerbsvorgang verwirklicht hat.

Bei Erwerb eines unerschlossenen Grundstücks von der Gemeinde ist nur der Kaufpreis maßgeblich für die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, wie der BFH kürzlich entschieden hat.

Das FG München entschied zur Frage, ob Wiedereinsetzung zu gewähren ist, wenn die Anzeigefrist nach § 18 Abs. 3 Satz 1 GrEStG versäumt wurde.

Das FG Münster entschied, dass die für Zwecke der Steuerbefreiung nach § 6a GrEStG erforderliche Vorbesitzzeit bei Aufspaltung einer KG der Gesellschafterin im Wege der Gesamtrechtsnachfolge zugerechnet wird.

Die Gegenleistung für die Übernahme eines Ökokontos gehört zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage. So entschied das FG Münster.

Eine Ausführungsanordnung zum Flurbereinigungsplan stellt auf den dort benannten Wirkungszeitpunkt einen steuerbaren Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 GrEStG dar. Der maßgebende Steuersatz richtet sich nach dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Ausführungsanordnung.

Ein Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber von Wohneigentum kann aus Sicht mehrerer Experten dem Problem des oftmals zu geringen Eigenkapitals für den Immobilienerwerb entgegenwirken.

Veräußert eine erschließungspflichtige Gemeinde ein Grundstück und übernimmt der Erwerber dabei die vertragliche Verpflichtung, für die zukünftige Erschließung des Grundstücks einen bestimmten Betrag zu zahlen, ist Gegenstand des Erwerbsvorgangs regelmäßig nur das unerschlossene Grundstück (Fortsetzung des BFH-Urteils v. 15.3.2001, II R 39/99, BStBl II 2002, S. 93).

Der BFH hat zur sog. "Konzernklausel" (§ 6a GrEStG) entschieden, dass das "herrschende Unternehmen" und die "abhängige Gesellschaft" nach dem jeweiligen Umwandlungsvorgang zu bestimmen sind, für den die Grunderwerbsteuer nach dieser Norm nicht erhoben wird.

Eine Gegenleistung für Scheinbestandteile gehört nicht zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Gehölze sind Scheinbestandteile, wenn bereits zum Zeitpunkt von Aussaat oder Pflanzung vorgesehen war, sie wieder von dem Grundstück zu entfernen. Das gilt auch für sog. Weihnachtsbaumkulturen.

Ein Anteil am Vermögen der Gesamthand i.S.d. § 6 GrEStG kann auch über eine mehrstöckige Beteiligung vermittelt werden. Bei Treuhandverhältnissen ist der Anteil am Vermögen der Gesamthand dem Treuhänder zuzurechnen.

Ein inländisches Grundstück "gehört" einer Gesellschaft i.S.d. § 1 Abs. 2a GrEStG nur dann, wenn es ihr im Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld für den nach § 1 Abs. 2a GrEStG der Grunderwerbsteuer unterliegenden Vorgang aufgrund eines zuvor unter § 1 Abs. 1 bis 3a GrEStG fallenden und verwirklichten Erwerbsvorgangs grunderwerbsteuerrechtlich zuzurechnen ist.

Die Bundesregierung will das Grunderwerbsteuergesetz an das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts vom 10. August 2021 anpassen.

Das FG Münster hat entschieden, dass § 6a GrEStG auf die Ausgliederung eines Einzelunternehmens zur Neugründung einer Kapitalgesellschaft Anwendung findet.

Eine Anteilsminderung i.S. des § 6 Abs. 3 Satz 2 GrEStG liegt vor, wenn die Beteiligung am Vermögen der Gesamthand gemindert wird. Das kann durch Veräußerung des Gesellschaftsanteils selbst bewirkt werden oder auch durch anderweitige Vereinbarungen erfolgen, wenn es dadurch bei im Übrigen unveränderter bürgerlich-rechtlicher Beteiligung am Gesamthandsvermögen wirtschaftlich zu einer Beschränkung oder Aufgabe der Beteiligung am wirtschaftlichen Wert des Gesellschaftsanteils und somit an der Teilhabe am Wert des eingebrachten Grundstücks kommt.

Die Einbringung von Grundstücken aus einer Erbengemeinschaft in eine andere Gesamthandsgemeinschaft hat nicht die Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 3 Nr. 3 GrEStG zur Folge. So hat das FG Köln entschieden.

Im Jahr 2021 haben der BFH, das Bundesverfassungsgericht und der EuGH einige Entscheidungen veröffentlicht, die erhebliche praktische Auswirkungen haben und von uns besprochen wurden. Wir zeigen Ihnen, welche dieser Kommentierungen am häufigsten aufgerufen wurden.

Zu den privaten Veräußerungsgeschäften in der Einkommensteuer gehören auch Veräußerungen von Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung jeweils nicht mehr als 10 Jahre beträgt.

Wer eine Immobilie mit Inventar kauft, kann zwar unter Umständen Grunderwerbsteuer sparen, die anteilige Übernahme einer Instandhaltungsrückstellung ("Instandhaltungsrücklage") fließt aber in die Berechnung ein. Der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage vermindert sich nicht.

Werden mehrere katholische Kirchengemeinden zusammengelegt, die Anteile einer grundbesitzenden GmbH halten, führt das zu einer Anteilsvereinigung, die Grunderwerbsteuer auslöst.

In einem Verfahren vor dem FG Münster war fraglich, ob Erschließungsbeiträge als sonstige Leistungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG in die Bemessungsgrundlage bei der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind.

§ 8 Abs. 2 Satz 2 Alt. 2 GrEStG verlangt eine kausale Verknüpfung der Änderung des Gesellschafterbestands mit einem Plan zur Bebauung. Die Gesellschaft muss sich auf die Bebauung festgelegt haben und die Neugesellschafter müssen die Gesellschaftsanteile wegen des Plans erworben haben.

Der Bundesrat hat am 7.5.2021 dem Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes zugestimmt, in dem es insbesondere um die Eindämmung missbräuchlicher Steuergestaltungen durch so genannte "Share-Deals" geht.

Die Finanzverwaltung reagiert in koordinierten Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder auf Rechtsprechung des BFH zur Berücksichtigung der Instandhaltungsrückstellung bei der Grunderwerbsteuer.

Wer als Immobilienkäufer Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird, profitiert auch von deren Instandhaltungsrücklage. Allerdings ist diese keinem Eigentümer direkt zurechenbar. Daraus folgt, dass sie auch die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht mindern kann.

Der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer vermindert sich nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung.

Wendet ein Schenker ein Grundstück zunächst einem Erstbeschenkten zu, mit der Auflage, das Grundstück an einen Dritten zu übertragen, sind beide Rechtsgeschäfte schenkungsteuerrechtlich selbstständig zu beurteilen.

In einem Verfahren vor dem FG Düsseldorf war fraglich, ob für einen Grundstückserwerb eine Steuerbefreiung nach § 6 Abs. 3 GrEStG in Verbindung mit § 6 Abs. 1 GrEStG aufgrund einer mittelbaren Beteiligung der veräußernden Gesellschaft an einer KG zu gewähren ist.

Einigen Käufer und Verkäufer eines Grundstücks sich nachträglich, den Kaufpreis herabzusetzen, wird dies im Grunderwerbsteuerrecht nicht als rückwirkendes Ereignis anerkannt. Das bedeutet, dass die bereits festgelegte Steuerlast bestehen bleibt und nicht im Nachhinein gemindert wird.

Die Herabsetzung der Gegenleistung i.S. des § 16 Abs. 3 GrEStG ermöglicht keine Änderung nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO. Eine entsprechende Anwendung des § 16 Abs. 3 Nr. 2 GrEStG auf einen im Kaufvertrag vereinbarten, einseitig durchsetzbaren Anspruch auf Herabsetzung der Gegenleistung ist nicht möglich.

Bei einer über eine zwischengeschaltete Kapitalgesellschaft vermittelten (mittelbaren) Beteiligung an einer grundbesitzenden Personengesellschaft ist für eine Anteilsvereinigung i.S. des § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG der Anteil am Vermögen der Personengesellschaft und nicht die sachenrechtliche Mitberechtigung am Gesamthandsvermögen maßgebend.

Das FG Münster hat zur Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 3 GrEStG beim Erwerb vom Miterben entschieden.

Die Herabsetzung der Gegenleistung i.S. des § 16 Abs. 3 GrEStG ermöglicht keine Änderung der festgesetzten Grunderwerbsteuer als rückwirkendes Ereignis nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO.

Bei Umstrukturierungen im Konzern kann über die sog. Konzernklausel des § 6a GrEStG ein Grunderwerbsteuerzugriff vermieden werden. Die obersten Finanzbehörden der Länder haben nun auf die neue gelockerte BFH-Rechtsprechung zum Themenkreis reagiert.

Vor dem FG Münster wurde die Frage verhandelt, ob es mit dem Grundgesetz vereinbar ist, dass beim Ersterwerb eines Familienwohnheims Grunderwerbsteuer anfällt.

Das FG Düsseldorf hat sich mit der Bestimmung des herrschenden Unternehmens bei Anwendung des § 6a GrEStG beschäftigt.

Der Erwerb von Zubehör unterliegt nicht der GrESt. Für die Beurteilung, ob Gegenstände Zubehör darstellen, ist die zivilrechtliche Rechtsprechung maßgebend. Die Gegenstände müssen dazu bestimmt sein, dauerhaft dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks zu dienen.

Das FG Münster hat entschieden, dass die Übertragung eines Mobilheims grunderwerbsteuerpflichtig ist. 

Entscheidet man sich für den Erwerb einer bestimmten Immobilie, hat man als Erwerber zwar keinen Einfluss auf die Höhe des Steuersatzes. Dennoch gilt es, Steuerfallen zu vermeiden.

Verpflichtet sich der Käufer beim Kauf eines Grundstücks, dieses dem Verkäufer ohne angemessenes Entgelt zur Nutzung zu überlassen, liegt darin eine Gegenleistung für das Grundstück.

Der BFH hatte der Verwaltungsauffassung zur Anwendung der Steuerbefreiung nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. b GrEStG widersprochen. Die Finanzverwaltung äußert sich nun zum Übergang des Eigentums im Umlegungsverfahren.

Bei der Verschmelzung einer abhängigen Gesellschaft auf das herrschende Unternehmen muss das herrschende Unternehmen innerhalb von fünf Jahren vor der Verschmelzung zu mindestens 95 % an der verschmolzenen abhängigen Gesellschaft ununterbrochen beteiligt gewesen sein (Vorbehaltensfrist). Die Frist von fünf Jahren nach dem Umwandlungsvorgang (Nachbehaltensfrist) muss nicht eingehalten werden.

Das Schleswig-Holsteinischen FG hat entschieden, dass ein auf einer Mietparzelle auf einem Campingplatz stehendes Mobilheim bei einer festen Verankerung auf dem Grundstück und einer beabsichtigten Dauernutzung zu Ferienzwecken grunderwerbsteuerlich als Gebäude zu qualifizieren sein kann.

Das FG Münster hat entschieden, dass beim Erwerb von Weihnachtsbaumkulturen zusammen mit dem Grundstück nur der das Grundstück betreffende Teil des Kaufvertrags der Grunderwerbsteuer unterliegt.

Der Wert der aufstehenden Bäume ist nicht in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer beim Erwerb von Waldflächen durch einen forstwirtschaftlichen Betrieb einzubeziehen.