Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 546 BGB – Rückgabepflich ... / C. Rückgabeanspruch gegen den Mieter gem § 546 I.

I. Tatbestand: Beendigung des Mietverhältnisses.

Rn 3

Tatbestandlich setzt I allein die Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Erfasst ist jede Beendigung (s § 545 Rn 3) – zB durch Zeitablauf (§ 575), Kündigung (§ 573, § 543, § 57a ZVG) oder Aufhebungsvertrag. Ferner darf keine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses eingetreten sein (s § 545 Rn 2).

Rn 4

Die Mietsache ist dem Gesetzeswortlaut zufolge nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, also gem § 187 I analog am darauffolgenden Tag (MüKo/Bieber § 546 Rz 15; aA Erman/Jendrek § 546 Rz 10; Grüneberg/Weidenkaff § 546 Rz 10). Fällt die Beendigung des Mietverhältnisses auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, besteht die Rückgabepflicht nach § 193 analog am darauffolgenden Werktag. Zur vorzeitigen Rückgabe der Mietsache ist der Mieter nicht berechtigt, da die Rückgabepflicht vor ihrer Entstehung nicht erfüllbar ist (Ddorf VersR 89, 46; KG NZM 00, 92; aA Dresd NJW-RR 01, 79). Bei objektiver oder subjektiver

Unmöglichkeit der Rückgabe erlischt die Rückgabepflicht gem § 275 (Erman/Jendrek § 546a Rz 4; nicht bei ausgezogenem Mieter, vgl HansOLG ZMR 09, 603).

II. Einwendungen und Einreden des Mieters.

Rn 5

Zurückbehaltungsrechte des Mieters gem § 273 sind nach § 570 bei Wohnraummiete und nach § 578 I bei der Miete anderer Räume sowie bei Grundstücksmiete ausgeschlossen. Ein Recht zum Besitz gem § 986 besteht mangels Anwendbarkeit der dinglichen Einwendung ggü dem schuldrechtlichen Rückgabeanspruch aus § 546 ebenfalls nicht (BGH NZM 98, 779 [BGH 08.07.1998 - XII ZR 116/96]). Der Rückgabeanspruch unterliegt der Regelverjährung nach §§ 195, 199. Für den darin enthaltenen Anspruch auf Beseitigung eingebrachter Gegenstände, Einrichtungen oder Bauten (vgl Rn 7) gilt indes die kurze Verjährung aus § 548 (Köln NZM 98, 767 mwN).

III. Rechtsfolge: Wiedereinräumung des unmittelbaren Besitzes.

Rn 6

Der Rückgabeanspruch des Vermieters gem I ist spiegelbildlich zu § 535 I 2 auf die Wiedereinräumung des unmittelbaren Besitzes gerichtet (BGH NJW 88, 2665 [BGH 11.05.1988 - VIII ZR 96/87]). Die Rückgabe der Mietsache ist bei beweglichen Sachen Bringschuld (Erman/Jendrek § 546 Rz 9; Grüneberg/Weidenkaff § 546 Rz 10). Bei Nichterfüllung der Rückgabepflicht kann der Vermieter Nutzungsentschädigung gem § 546a sowie ggf weitergehende Schadensersatz- und Verzugsansprüche nach §§ 546a II, 280, 281, 286 geltend machen. Bei Wohnraummiete gelten die Einschränkungen aus § 571. Die Zwangsräumung aufgrund eines vorläufig vollstreckbaren Urteils stellt keine Erfüllung dar (BGH NJW 04, 1736 [BGH 24.03.2004 - VIII ZR 188/03]). Gleiches gilt bei Annahmeverzug des Vermieters, dieser berechtigt den Mieter aber zur Besitzaufgabe nach § 303 (Ddorf NZM 99, 1142). Bei Schlechterfüllung (s Rn 7–9) bestehen Ansprüche aus §§ 280f – bei Unterlassung von Rückbauten (KG ZMR 07, 533) oder wirksam übernommenen Schönheitsreparaturpflichten gilt § 281 (KG ZMR 07, 450); nicht: jedoch bei Abriss von 30 Jahre alten verschlissenen Tapeten (BGH NJW-RR 19, 1225).

IV. Insbes Räumung von Mieträumen und Grundstücken.

Rn 7

Die vollständige Wiedereinräumung des unmittelbaren (Allein-)Besitzes setzt grds die Rückgabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter oder einen Empfangsbevollmächtigten, zB Hausverwalter, voraus (Hamm NZM 03, 26; zu Ausnahmen s KG ZMR 12, 693). Die bloße Besitzaufgabe des Mieters durch Auszug aus den Mieträumen genügt daher nicht (Hamm NZM 03, 26 [OLG Rostock 03.12.2001 - 3 U 153/00]). Bei fehlender Mitwirkung des Vermieters soll es aber ausreichen, wenn sich der Mieter der Schlüssel entledigt (Naumbg IMR 19, 324). Andererseits liegt eine Nichterfüllung der Rückgabepflicht vor, wenn der Mieter die Schlüssel zwar dem Vermieter übergibt, Einbauten und Einrichtungen aber überwiegend in den Mieträumen zurücklässt (BGH NJW 19, 1877; Ddorf ZMR 09, 843). Hinterlässt der Mieter nur einzelne Gegenstände, ist trotz § 266 jedenfalls dann eine (Schlecht)Erfüllung der Rückgabepflicht anzunehmen, wenn er den Besitz hieran aufgegeben hat (BGH NJW 19, 1877; KG IMR 15, 286: Sperrmüll im Keller). Einbauten sind auch bei Zustimmung des Vermieters zu entfernen, da die Zustimmung im Zweifel auf die Dauer des Mietverhältnisses begrenzt ist (BGH NJW 19, 1877). Dies gilt auch bei vom Vormieter, mit Zustimmung des Vermieters, übernommenen Einbauten (KG IMR 18, 196). Um Nichterfüllung handelt es sich dagegen, wenn der Mieter schwer transportable Gegenstände (Brandbg IMR 20, 373: begehbarer Kühlschrank) oder in erheblichem Umfang Bauwerke auf dem Mietgrundstück belässt (KG GrundE 03, 46). Rückgabe der Mieträume in mangelhaftem Zustand führt zur Schlechterfüllung der Rückgabepflicht (BGH ZMR 10, 432).

Rn 8

Vorstehendes gilt auch, wenn der Mieter nur mittelbarer Besitzer ist und den unmittelbaren Besitz der Mieträume einem Dritten überlassen hat. Eine Abtretung seines Herausgabeanspruchs gegen den Dritten genügt nach dem Gesetzeswortlaut (›zurückzugeben‹) nicht (BGH NJW 71, 2065; Ddorf NZM 03, 397). IÜ hat der Vermieter ohnehin einen Direktanspruch gegen den Dritten gem II.

Rn 9

Mieträume bzw Grundstücke sind bei fehlender Vereinbarung im üblichen also ursprünglichen Zustand zurückzugeben (BGH NJW 19, 1877). Bei unre...