OLG Rostock Urteil vom 03.12.2001 - 3 U 153/00

Verfahrensgang

LG Stralsund (Urteil vom 13.04.2000; Aktenzeichen 6 O 245/97)

Tenor

I. Das Urteil des Landgerichts Stralsund vom 13.04.2000 – Az: 6 O 245/97 – wird unter Zurückweisung der Berufung der Beklagten im Übrigen wie folgt abgeändert:

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 93.188,58 DM nebst 4 % Zinsen

   • auf 2.034,30 DM seit dem 06.12.1995,
   • auf jeweils 4.408,72 DM seit dem 06. eines jeden Monats für die Zeit vom 06.01.1996 bis 06.05.1996
   • auf 1.908,72 DM seit 06.06.1996
   • auf jeweils 4.408,72 DM seit dem 6. eines jeden Monats für die Zeit vom 06.07.1996 bis 06.07.1997,
   • auf 355,88 DM seit dem 06.08.1997,
   • auf jeweils 2.560,64 DM seit dem 06.09.1997 und 06.10.1997,
   • auf jeweils 191,28 DM vom 06.11.1995 und vom 06.12.1995 bis jeweils 31.12.1996,
   • auf jeweils 191,28 DM vom 06.01.1996, 06.02.1996, 06.03.1996, 06.04.1996, 06.05.1996, 06.06.1996, 06.07.1996, 06.08.1996, 06.09.1996, 06.10.1996, 06.11.1996, 06.12.1996 bis jeweils 31.12.1997,
   • auf jeweils 191,28 DM vom 06.01.1997, 06.02.1997, 06.03.1997, 06.04.1997, 06.05.1997, 06.06.1997, 06.07.1997, 06.08.1997, 06.09.1997, 06.10.1997 bis jeweils 03.09.1998,
   • auf 4.411,44 DM seit dem 01.03.1999

   zu zahlen.

2. Die Beklagten werden verurteilt, das Objekt R., D.str. …, bestehend aus Gaststätte mit zwei Nebenräumen, einem Supermarkt und Nebenräumen, einem Veranstaltungssaal und Nebenräumen und einer Einliegerwohnung für eigene Wohnzwecke geräumt an die Klägerin herauszugeben.
3. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in Höhe von 179,28 DM in der Hauptsache erledigt ist.
4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen diese 40 %, die Beklagten als Gesamtschuldner 60 %. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) tragen diese 75 %, die Klägerin 25 %. Von den außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2) tragen dieser 60 %, die Klägerin 40 %.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 130.000,00 DM abwenden, wenn die Klägerin nicht zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV.	Streitwert der Berufung:	282.021,31 DM
	Beschwer der Klägerin:	130.928,33 DM
	Beschwer der Beklagten:	198.997,86 DM

Tatbestand

Die Parteien streiten um Mietzins für ein kombiniertes Geschäfts- und Veranstaltungsobjekt mit Einliegerwohnungen in R. a. R., D.str. …, sowie um Räumung.

Durch notarielle Zuordnung im Vermittlungsverfahren vom 02.02.1998 wurde die Klägerin Eigentümerin der streitbefangenen Flächen, die seit 1985 zu folgenden Preisen vermietet worden waren:

Konsum-Verkaufsstelle:	92,80	M/DDR
Konsum-Gaststätte und Saal:	1.665,10	M/DDR
Ausgabeküche, Essräume:	235,00	M/DDR,
insgesamt:	1.992,90	M/DDR.

Nach vorangegangenen Gesprächen war die Klägerin an einer Veräußerung des Objekts an die Beklagten interessiert. Eine Werttaxierung vom 18.06.1990 veranschlagte den Wert des Objekts auf 88.000,00 M/DDR. Beide Beklagten unterzeichneten am 26.06.1990 einen „Vorvertrag” über den Ankauf des Objektes. Zu einem Ankauf kam es nicht.

Ab Sommer 1990 nahm der Beklagte zu 2) den Saal in Besitz, die Konsumverkaufsstelle nutzte er ab Januar 1991 und die restlichen Gewerberäume nach Aufgabe der Nutzung als LPG-Kantine ab April 1991. Im Juni 1993 zog die Beklagte zu 1) mit dem Beklagten zu 2) in die Einliegerwohnung des Objekts. Wesentliche Zahlungen erbrachten sie nicht. Mit Schreiben vom Oktober 1995 forderte die Fa. B. R. als Verwalter die Beklagten unter Hinweis auf die fortdauernde Nutzung zur Zahlung eines monatlichen Mietentgeltes von 1.992,90 DM auf und verlangte für die Zeit ab Juli 1990 bis 31.10.1995 insgesamt 127.545,60 DM. Zugleich wurde den Beklagten der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages angeboten, bei dem die Miethöhe auf den Zustand des Jahres 1990 Rücksicht nehmen sollte. Am 12.12.1995 schlossen die Parteien einen Mietvertrag mit Mietbeginn am 01.11.1995, der eine Miete von 4.408,72 DM zzgl. Nebenkostenvorauszahlung von 191,28 DM, mithin 4.600,00 DM monatlich vorsah. Als Nutzfläche gibt der schriftliche Vertrag 832,12 qm an.

Ob und in welchem Maße die Beklagten die vorhandenen Einliegerwohnungen fremd vermieteten oder selbst nutzten, ist ebenso streitig wie der bauliche Zustand des Objektes und die von den Beklagten getätigten Umbauten und Investitionen. Im Jahre 1996 fand im Hinblick auf den zwischen den Parteien sporadisch immer wieder diskutierten Grunderwerb ein Vermessungstermin statt. Im Jahre 1997 zeigte sich die Klägerin nicht verkaufsbereit. Eine Zahlung von 2.500,00 DM verrechnete die Klägerin auf die Miete für Juni 1996. Im August 1997 zahlten die Beklagten 4.052,84 DM, im September und Oktober 1997 jeweils 1.848,08 DM.

Mit getrennten Schreiben jeweils vom 20.06.1997 unter Beifügung von Vollmachtskopien des Bürgermeisters der Klägerin kündigte die Verwalterin das Mietverhältnis fristlos gegenüber beiden Beklagten und setzte eine Räumungsfrist. Diese Kündigungen wiesen die Bevollmächtigten der Beklagt...