BGH Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 188/03

Leitsatz (amtlich)

Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Eine zu diesem Zweck ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist daher in den neuen Bundesländern nicht durch Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB ausgeschlossen.

Normenkette

BGB § 573 Abs. 2 Nr. 3; EGBGB Art. 232; EGBGB § 2 Abs. 2

Verfahrensgang

LG Gera (Urteil vom 25.06.2003)

AG Jena

Tenor

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des LG Gera v. 25.6.2003 wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Beklagte zu 1) schlossen am 15.1.1974 einen Mietvertrag über die im Haus P. -Straße in Jena, rechter Aufgang, 4. Obergeschoss rechts gelegene Wohnung. In das Mietverhältnis, das bereits am 20.6.1973 begonnen hatte, wurde gem. § 100 Abs. 3 S. 1 ZGB/DDR auch die Beklagte zu 2), die Ehefrau des Beklagten zu 1), einbezogen.

Die Wohnung befindet sich in einem elfgeschossigen Plattenbau des Typs P2 mit vier Eingängen und insgesamt 176 Wohneinheiten. Das nicht sanierte Gebäude liegt im Stadtteil Lobeda-Mitte, der durch einen verdichteten Wohnungsbau in Plattenbauweise geprägt ist. In den Jahren 1995 bis 2000 sank die Einwohnerzahl in diesem Stadtteil um 38 % auf knapp 6.600 Einwohner. Nach den Untersuchungen der Stadt Jena wird die demographische Entwicklung bis zum Jahr 2010 zu einem Leerstand von 3.700 bis 4.000 Wohnungen in Lobeda führen. Am stärksten betroffen wird Lobeda-Mitte sein. Die dortigen Plattenbauten des Typs P2 entsprechen wegen ihrer neun- bis elfgeschossigen Bauweise und der ungünstigen Wohnungszuschnitte mit innen liegenden Küchen und Bädern nicht mehr den Anforderungen des Wohnungsmarktes. Wegen eines jetzt schon vorhandenen Leerstandes zahlloser Wohnungen beschloss der Rat der Stadt Jena am 20.2.2002 ein Stadtentwicklungskonzept, das in einer ersten Phase bis zum 31.12.2004 den ersatzlosen Abriss von 25 elfgeschossigen Plattenbauten vorsieht. Für den Abriss des Gebäudes, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, wurden der Klägerin Fördermittel i. H. v. 270.882,44 EUR bewilligt.

In diesem Gebäude sind die Beklagten, die berufsbedingt bereits seit DDR-Zeiten eine weitere Wohnung in Berlin unterhalten und nach dorthin abgemeldet sind, die einzigen verbliebenen Mieter. Mit anderen Mietern vereinbarte die Klägerin einvernehmliche Lösungen wie die Beschaffung von Ersatzwohnungen oder die Übernahme von Umzugskosten. Die Klägerin bot auch den Beklagten zahlreiche Wohnungen in anderen, teilweise bereits sanierten Plattenbauten in Lobeda, eine Altbauwohnung in Jena-Nord und ein Reihenhaus in Jena-Ost an. Diese Angebote lehnten die Beklagten ab, ebenso die Übernahme von Umzugskosten und eine Abstandszahlung von 20.000 EUR. Mit Schreiben v. 28.3.2002, das den Beklagten am gleichen Tag zuging, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht zum 31.12.2002. Dem widersprachen die Beklagten.

In dem vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. Die Klägerin hat behauptet, der Unterhalt des Gebäudes koste sie jährlich 77.172,62 EUR, denen lediglich die von den Beklagten gezahlte Miete gegenüberstehe, die einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen 3.719,16 EUR pro Jahr beträgt. Die Parteien haben insbesondere darüber gestritten, ob der von der Klägerin geplante ersatzlose Abriss des Gebäudes eine Verwertung i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darstellt und die Kündigung der Klägerin deswegen nach Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB ausgeschlossen ist.

Das AG hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt (ZMR 2003, 505). Die Berufung der Beklagten hat das LG unter Gewährung einer Räumungsfrist bis zum 31.7.2003 zurückgewiesen (LG Gera v. 25.6.2003 - 1 S 123/03, NJW-RR 2003, 1166 = ZMR 2003, 680). Hiergegen wenden sich die Beklagten mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. Am 10.9.2003 wurde ihre Wohnung durch den Gerichtsvollzieher geräumt.

Entscheidungsgründe

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die Beklagten seien gem. § 546 Abs. 1 BGB zur Rückgabe der Mietwohnung verpflichtet, weil das Mietverhältnis durch die fristgerechte Kündigung der Klägerin v. 28.3.2002 zum 31.12.2002 gem. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB beendet worden sei. Die Klägerin habe zwar in dem Kündigungsschreiben v. 28.3.2002 selbst darauf abgestellt, dass der Abriss des Gebäudes wirtschaftlich zwingend sei. Gleichwohl liege keine Kündigung zum Zwecke einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vor, die in den neuen Bundesländern nach Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB unzulässig sei. Allen Fallgruppen, die von der Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (§ 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB alter Fassung) entwickelt worden seien, sei gemeinsam, dass sich mit der wirtschaftlichen Verwertung ein in dem Grundstück liegender Wert realisieren lasse. Das gelte zum Beispiel bei Verkauf, gewerblicher Vermietung und Begründung dinglicher Rechte, aber auch bei Abriss mit nachfolgendem Neubau. Bei dem hier vorgesehenen ersatzlosen Abriss werde dagegen kein in dem Hausgrundstück liegender Wert realisiert.

Die Klägerin habe ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Aufzählung der in § 573 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BGB genannten Gründe sei nicht abschließend, wie sich bereits aus dem Wort "insbesondere" ergebe. Die anderen Gründe müssten jedoch ein vergleichbares Gewicht haben. Hier sei zu berücksichtigen, dass der Wohnungsleerstand durch die demographische Entwicklung verursacht und nicht von der Klägerin verschuldet worden sei. Nach dem Stadtentwicklungskonzept sei der Abriss von Häusern unerlässlich. Das liege auch im öffentlichen Interesse. Dafür müssten die betreffenden Gebäude frei gemacht werden. Entgegen der Ansicht der Beklagten sei nicht zu beanstanden, dass sich die Klägerin für den Abriss des Gebäudes mit der Wohnung der Beklagten entschieden habe. Unabhängig von der Lage wiesen die Plattenbauten vom Typ P2 den höchsten Leerstand auf. Wegen des ungünstigen Zuschnitts der Wohnungen und der dadurch erforderlichen Umbauten sei auch die Sanierung dieses Gebäudetyps am aufwendigsten. Darüber hinaus entstünden der Klägerin auf Dauer erhebliche wirtschaftliche Nachteile, wenn sie den Beklagten nicht kündigen dürfe. Sie habe dargelegt, dass ihr allein durch das Verbleiben der Beklagten in dem Haus jährliche Kosten i. H. v. über 70.000 EUR entstünden. Dem stehe das Vorbringen der Beklagten nicht entgegen. Die Klägerin habe die schutzwürdigen Interessen der Beklagten in überobligatorischer Weise berücksichtigt, indem sie ihnen eine Vielzahl von Ersatzwohnungen, die Übernahme der Umzugskosten und die Zahlung einer Entschädigung von 20.000 EUR angeboten habe. Nachvollziehbare Gründe für die Ablehnung der Ersatzwohnungen hätten die Beklagten erstinstanzlich nicht vorgetragen. Mit ihrem diesbezüglichen Vortrag in der Berufungsinstanz seien sie gem. § 531 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 ZPO ausgeschlossen. Die Beklagten hätten im Übrigen nicht dargelegt, weshalb sie gerade auf die streitige Wohnung angewiesen seien.

II.

Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist.

1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Beklagten nach § 546 Abs. 1 BGB zur Rückgabe der Mietwohnung verpflichtet sind, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die fristgerechte Kündigung der Klägerin v. 28.3.2002 zum 31.12.2002 gem. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB beendet worden ist.

a) Eine Kündigung nach der vorgenannten Bestimmung ist hier nicht deswegen ausgeschlossen, weil ihr eine Kündigung nach der spezielleren Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorginge und diese Kündigung in den neuen Bundesländern nach Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB unzulässig wäre. Vergeblich wendet sich die Revision dagegen, dass das Berufungsgericht eine Kündigung zum Zwecke einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (sog. Verwertungskündigung) verneint hat. Der von der Klägerin geplante ersatzlose Abriss des Gebäudes mit der Mietwohnung der Beklagten ist keine wirtschaftliche Verwertung in dem genannten Sinne.

aa) Der Begriff der wirtschaftlichen Verwertung ist im Gesetz nicht definiert. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch wird eine Sache wirtschaftlich verwertet, wenn der ihr innewohnende materielle Wert realisiert wird. Dies geschieht in erster Linie durch Vermietung und Veräußerung (zu Letzterer BVerfG v. 14.2.1989 - 1 BvR 1131/87, BVerfGE 79, 283 [289 ff.] = MDR 1989, 517). Zwei Sonderfälle dieser beiden Verwertungsformen werden in § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 2 bzw. 3 BGB selbst angesprochen. Neben der Vermietung und Veräußerung liegt eine wirtschaftliche Verwertung u. a. auch dann vor, wenn ein auf dem Grundstück stehendes Gebäude mit der Mietwohnung abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wird (Rechtsentscheid zu § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F., BayObLG v. 31.8.1993 - REMiet 2/93, MDR 1993, 1200 = ZMR 1993, 560 = WuM 1993, 660; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 BGB Rz. 147; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearbe. 2003, § 573 Rz. 105; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 573 Rz. 35, jeweils m. w. N.). Auch in diesem Fall wird der Wert des Grundstücks durch die Nutzung des Neubaus realisiert. Anders verhält es sich dagegen beim ersatzlosen Abriss eines Gebäudes. Hierdurch können zwar Unkosten vermieden werden. Das stellt jedoch keine Realisierung eines dem Grundstück innewohnenden Wertes dar. Demgemäß ist der ersatzlose Abriss eines Gebäudes keine wirtschaftliche Verwertung i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (so neben den beiden vorinstanzlichen Gerichten AG Halle-Saalkreis v. 28.5.2002 - 92 C 4096/01, NJW 2002, 3413 = WuM 2002, 428; mit zustimmender Anmerkung Wall, WuM 2002, 428 [430]; AG Leipzig WuM 2003, 276; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 BGB Rz. 148; wohl auch Grundmann, NJW 2001, 2497 [2503]).

bb) Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich nichts anderes. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB entspricht im Wesentlichen § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F., der wiederum die Regelung des hierdurch ersetzten Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 3 des Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes - 1. WKSchG - v. 25.11.1971 (BGBl. I 1971, 1839) übernommen hat. Bereits in der Begründung des Entwurfs des letztgenannten Gesetzes ist als Beispiel für eine wirtschaftliche Verwertung neben dem Verkauf ausdrücklich der "Abbruch des Gebäudes mit anschließendem Wiederaufbau" angeführt (BT-Drucks. VI/1549, Einzelbegründung zu § 1, S. 8). Soweit der Bundesrat später vorgeschlagen hat, Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB, durch den die Verwertungskündigung in den neuen Bundesländern ausgeschlossen wird, für den Fall des Abrisses des Gebäudes unter bestimmten Voraussetzungen einzuschränken (BR-Drucks. 439/00 (Beschluss) S. 32 zu Nr. 38 = BT-Drucks. 14/4553, 95 zu Nr. 38), lässt dies entgegen der Ansicht der Revision keinen verbindlichen Rückschluss darauf zu, dass der Gesetzgeber zu dem maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB bzw. der vorausgegangenen Vorschriften unter der wirtschaftlichen Verwertung auch den ersatzlosen Abriss des Gebäudes verstanden wissen wollte.

cc) Entgegen der Ansicht der Revision (wie diese auch Sternel, WuM 2003, 243; Taubenek, NZM 2003, 337 [342]; Taubeneck, ZMR 2003, 633 [639]) ist im Hinblick auf die Interessen des Vermieters auch aus verfassungsrechtlichen Gründen keine andere Auslegung geboten. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB bringt die Interessen der Parteien des Mietvertrages zu einem angemessenen Ausgleich. Aufseiten des Vermieters trägt die Vorschrift dem durch Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG geschützten Interesse an der freien wirtschaftlichen Verfügbarkeit seines Eigentums Rechnung (vgl. BVerfG v. 14.2.1989 - 1 BvR 1131/87, BVerfGE 79, 283 [289] = MDR 1989, 517 zu § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F.). Dieses Interesse erfordert es nicht, unter der wirtschaftlichen Verwertung i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auch den ersatzlosen Abriss des Gebäudes mit der Mietwohnung zu verstehen. Liegen die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung mangels einer Verwertung des Grundstücks nicht vor, schließt das eine Kündigung nach der allgemeinen Regelung des § 573 Abs. 1 BGB nicht aus (vgl. BVerfG v. 8.10.1991 - 1 BvR 1324/90, NJW 1992, 105 [106] zu § 564b BGB a. F., m. w. N.). Danach kann dem genannten Interesse des Vermieters auch im Fall des ersatzlosen Abrisses des Gebäudes Rechnung getragen werden.

Andererseits erscheint es auch nicht geboten, den Begriff der wirtschaftlichen Verwertung im Hinblick auf die durch Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB geschützten Belange des Mieters in den neuen Bundesländern weiter auszulegen. Gegen Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB, durch den die Verwertungskündigung in den neuen Bundesländern ohne zeitliche Begrenzung ausgeschlossen wird, bestehen inzwischen erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken (so bereits BezG Cottbus WuM 1992, 301 [302]; ferner Beuermann, GE 1995, 1504 [1505]; Voelskow in MünchKomm/BGB, 3. Aufl., § 564b Rz. 66a; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 Rz. 143; Sternel, WuM 2003, 243 [244]; Taubenek, ZMR 2003, 633 [640]). Nach der ständigen Rechtsprechung des BVerfG verbietet es Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG, den beabsichtigten Verkauf des Grundstücks vom Anwendungsbereich des § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. auszunehmen und eine Kündigung erst dann durchgreifen zu lassen, wenn der Eigentümer andernfalls in Existenznot gerät (BVerfG v. 14.2.1989 - 1 BvR 1131/87, BVerfGE 79, 283 [289 ff.] = MDR 1989, 517; und v. 9.10.1991 - 1 BvR 227/91, BVerfGE 84, 382 [384 f.]; zuletzt ZMR 2004, 95 [96]). Erst recht dürfte danach eine Vorschrift zu beanstanden sein, die die Verwertung des Grundstücks auf Dauer vollständig ausschließt. Der Ausschluss der Verwertungskündigung mag zwar in der Zeit unmittelbar nach dem Beitritt der neuen Bundesländer zur Bundesrepublik Deutschland noch im Rahmen der Sozialbindung des Eigentums gelegen haben. Angesichts der seither eingetretenen demographischen Entwicklung und der hiermit verbundenen Entwicklung des Wohnungsmarktes in den neuen Bundesländern, die durch einen erheblichen Leerstand gekennzeichnet ist, dürften jedoch inzwischen die Grenzen einer verfassungskonformen Einschränkung der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG überschritten sein (vgl. die Stellungnahme des Bundesrates zum Entwurf des Mietrechtsreformgesetzes, BR-Drucks. 439/00 (Beschluss) S. 32 zu Nr. 38 = BT-Drucks.14/4553, 96 zu Nr. 38). Aus diesem Grund hat der Bundesrat zunächst (BR-Drucks. 439/00) die bereits oben (unter II 1a bb) erwähnte Einschränkung des Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB und zuletzt (BT-Drucks. 15/1490, 5) die vollständige Aufhebung des Absatzes 2 dieser Vorschrift vorgeschlagen.

b) Soweit das Berufungsgericht mit eingehender Begründung aufseiten der Klägerin ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. d. § 573 Abs. 1 BGB bejaht hat, erhebt die Revision keine Einwendungen und bestehen auch sonst keine Bedenken.

2. Dadurch, dass der Gerichtsvollzieher inzwischen im Wege der Zwangsvollstreckung aus dem vorläufig vollstreckbaren Urteil des AG die Wohnung der Beklagten geräumt hat, ist eine Erfüllung des Räumungsanspruchs der Klägerin nicht eingetreten (vgl. BGH v. 19.1.1983 - VIII ZR 315/81, BGHZ 86, 267 [269] = MDR 1983, 397).

Fundstellen

Haufe-Index 1143427

NJW 2004, 1736

BGHR 2004, 930

DWW 2004, 147

EBE/BGH 2004, 2

NZM 2004, 377

ZAP 2004, 647

ZMR 2004, 428

NJ 2004, 468

WuM 2004, 277

Info M 2005, 75

MietRB 2004, 200

RdW 2004, 668

AIM 2004, 115

BBB 2004, 61

GuG 2004, 317

IWR 2004, 68

JWO-MietR 2004, 137