Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 548 BGB – Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts.

Gesetzestext

(1) ¹Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. ²Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. ³Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.

(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

A. Allgemeines.

Rn 1

Der Verjährungsbeginn ist für die 6-monatige Verjährung abw von § 199 (Ultimo-Prinzip) geregelt. Nach § 548 I gilt die kurze Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verletzung der Betriebspflicht (Frankf ZMR 15, 18), Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache (seit 15.12.04 nicht mehr für den Ausgleichsanspruch nach § 24 BBodSchG, München AbfallR 17, 240 Juris Rz 155; vgl auch Gaier NZM 05, 165, Bremen OLGR Bremen 07, 673). Die Verjährung der Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung regelt § 548 II (Ddorf ZMR 06, 923 – LS 4 –; Ernst WuM 08, 695).

Rn 2

Bereits mit dem MietRRefG wollte der Gesetzgeber alle (!) Vermieteransprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache erfassen (BTDrs 14/4553 45): ›Auch die Verjährung der Schadensersatzansprüche beginnt bereits mit der Rückgabe der Mietsache und nicht erst, wenn sich der Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch (idR nach Fristsetzung), umgewandelt hat. Dies entspricht dem Zweck der Verjährungsregelung, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen.‹ Die Umsetzung dieser Absicht ist erfolgt (vgl § 200; BGH ZMR 06, 507 = WuM 06, 319; ZMR 05, 291 = WuM 05, 126); die neue Auffassung stützte sich auf den Charakter des § 548 als Spezialvorschrift (vgl Eckert, 10 Jahre MietRRefG, S 326) mit Leitbildcharakter (AG Dortmund MDR 17, 515). Eine Anspruchsverjährung zulasten des Vermieters vor Rückgabe der Mietsache kann nicht eintreten, auch wenn 30 Jahre von der Begehung der Handlung/Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an bereits im laufenden Mietverhältnis verstrichen sind (BGH ZMR 23, 24 = NZM 22, 908).

Rn 3

Ein Zurückbehaltungsrecht kann auch auf eine verjährte Forderung gestützt werden (vgl § 215). Die Parteien können gem § 202 II durch Vereinbarung längere als die gesetzlichen Verjährungsfristen vereinbaren (vgl Scheffler ZMR 08, 512; Kandelhard NJW 02, 3291, 3295). Dies ist sachgerecht bei langlebigen (nicht bei Kfz-Miete, AG Dortmund MDR 17, 515) Vertragsbeziehungen, insb Dauerschuldverhältnissen. Allerdings sind die Schranken der §§ 305 ff zu beachten (LG Berlin WuM 17, 88).

B. Anwendungsbereich, Normzweck.

Rn 4

Der Anwendungsbereich des § 548 (vgl Kandelhard NJW 02, 3291) wird grds weit ausgelegt (LG Aachen NZM 09, 276, BGH ZMR 06, 441: sogar für cic), da es Zweck der Regelung ist, die Parteien zu einer raschen Auseinandersetzung des Mietverhältnisses nach dessen Beendigung zu veranlassen. § 548 erfasst auch Ansprüche des Vermieters gegen Dritte, sofern diese in den Schutzbereich des Mietvertrags (Dresd ZMR 22, 363) einbezogen wurden (oft Familienangehörige des Mieters), zB wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache, selbst wenn aus unerlaubter Handlung herrührend (BGH NJW 06, 2399). Eine ›Einbeziehung‹ in den Schutzbereich setzt neben dem aufseiten des Mieters notwendigen Einbeziehungsinteresse (früher: ›Wohl und Wehe‹) zusätzlich aufseiten des Vermieters voraus, dass dieser die Drittbezogenheit der Leistung und der Mieternähe des Dritten erkennen konnte (BGH ZMR 11, 360; VersR 17, 839; Saarbr ZMR 23, 20). § 548 soll auch für Ansprüche Dritter gegen den Vermieter gelten (Frankf ZMR 16, 441, LG Berlin GE 13, 269). Bei Schäden während der Mietzeit kann es faktisch auch zur Hemmung der Verjährung bis zum Vertragsende kommen. Zu den nicht erfassten Ansprüchen aus § 541 (LG Halle/S ZMR 14, 644) sowie auf Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands vgl Schmid ZMR 09, 585. Mängelbeseitigungsansprüche sind unverjährbar während der Mietzeit (BGH ZMR 10, 520 m Anm Rave). Nicht anwendbar ist § 548 auf Schadensersatzansprüche wegen Rechtsmangels bei Doppelvermietung (KG ZMR 15, 539), auf den Ausgleichsanspruch unter Versicherern (Naumburg VersR 14, 745; BGH ZMR 10, 515) und den leasingtypischen Minderwertausgleich (BGH NZM 13, 163).

Rn 5

§ 548 gilt aber hinsichtlich beider Vertragsparteien (für Einbeziehung einer wirtschaftlich eng verflochtenen Tochtergesellschaft BGH ZMR 92, 138) nicht nur für vertragliche Ansprüche, sondern auch für damit konkurrierende Ansprüche zB aus unerlaubter Handlung und Eigentum (BGH ZMR 06, 754 = WuM 06, 437; ZMR 97, 400, 401 mwN), aus ungerechtfertigter Bereicherung, Auftrag und Geschäftsführung ohne Auftrag (Lützenkirchen MDR 01, 9, 13, BGH NJW 93, 2797 [BGH 17.06.1993 - IX ZR 206/92]), auch für vorsätzliche Schädigu...