Kinne/Schach/Bieber, BGB § 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts

1 Allgemeines

Rz. 1

Zur Verjährung von Ansprüchen im Zusammenhang mit Ansprüchen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen und entsprechenden Schadensersatzansprüchen wird zunächst auf die Kommentierung zu § 535 Rn. 203 Bezug genommen.

Die Vorschrift geht den Verjährungsvorschriften des Allgemeinen Teils des BGB (§§ 194–218) im Umfang des Regelungsbereichs vor, allerdings gelten für die Berechnung der Frist, Hemmungsregelungen und dgl. wiederum die allgemeinen Vorschriften, so § 204. Im Übrigen bleibt es bei der Regelverjährungsfrist des § 195. Die kurze Verjährungsfrist des § 548 dient der raschen Abwicklung bestimmter Ersatzansprüche der Mietvertragsparteien, die im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses bzw. Rückgabe der Mietsache stehen (BGH, Urteil v. 18.9.1986, III ZR 227/84, BGHZ 98, 235).

Zur Abdingbarkeit wird auf § 202 Abs. 2 Bezug genommen, wonach die Verjährung durch Rechtsgeschäft nicht über eine Verjährungsfrist von 30 Jahren ab dem gesetzlichen Verjährungsbeginn hinaus erschwert werden kann (vgl. BGH, Urteil v. 15.3.2006, VIII ZR 123/05, GE 2006, 640 = WuM 2006, 319 = NJW 2006, 1588). Danach erscheint es möglich, z. B. die Verjährungsfrist für beide Seiten auf 1 Jahr auszudehnen. Auch sind Erleichterungen, ist insbesondere eine Abkürzung der Verjährungsfrist zulässig, wird aber im Rahmen einer allgemeinen Geschäftsbedingung zulasten des Mieters im Hinblick auf § 307 jedenfalls im Rahmen der kurzen Frist des § 548 als unzulässig angesehen werden müssen.

2 Anwendungsbereich – Ansprüche des Vermieters, § 548 Abs. 1

Rz. 2

§ 548 gilt für alle Mietverhältnisse sowie gemäß § 581 Abs. 2 für Pachtverträge. Bei Mischmietverhältnissen kommt es darauf an, wo der Schwerpunkt der Vereinbarungen liegt; dabei ist auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil v. 13.1.2021, VIII ZR 66/19, GE 2021, 496; Bestätigung von BGH NZM 2008, 804; BGHZ 223, 290 = NZM 2020, 54 Rn. 21: jeweils m. w. N.). Will er die Räume selbst zu Wohnzwecken nutzen, ist § 548 anzuwenden. § 548 ist entsprechend anwendbar, wenn der auf die Gebrauchsüberlassung gerichtete Vertrag unwirksam war, aber es dennoch zur Gebrauchsüberlassung kam.

Rz. 3

Dem Wortlaut nach werden nur Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache erfasst, nicht jedoch Mietzahlungs- und Rückgabeansprüche.

Hinweis

Veränderung der Mietsache

Eine Veränderung liegt vor, wenn der Zustand des Mietobjekts bei Rückgabe nicht dem geschuldeten Zustand entspricht, also die Substanz der Mietsache negativ verändert worden ist. Unter § 548 fallen aber auch Ansprüche des Vermieters wegen vertragswidrigen Gebrauchs, die den Verkehrswert der Mietsache oder deren Vermietbarkeit vorübergehend negativ beeinflussen (Schmidt-Futterer/Streyl § 547 Rn. 16), wie z. B. Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verletzung der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht (OLG Frankfurt, Urteil v. 17.10.2014, 2 U 43/14, ZMR 2015, 18).

Rz. 4

Innerhalb von 6 Monaten verjähren nicht nur die Ersatzansprüche wegen des Zustands der Mietsache selbst, sondern auch wegen Veränderungen der mitvermieteten Sachen und Sachteile, die dem Mieter nicht zur alleinigen Nutzung zustehen, die er aber mitbenutzen darf (Hauseingang, Flure, Treppenhaus, Aufzug, Waschkeller, Garten etc.); unter Umständen sind auch Schäden an nicht mitvermieteten Sachen oder Flächen einzubeziehen (BGH, Urteil v. 23. 6. 2010, XII ZR 52/08, ZMR 2010, 932).

Rz. 4a

§ 548 ist weit auszulegen, sodass darunter fallen:

Schadensersatzansprüche

• aus vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache (OLG Düsseldorf NZM 2006, 866),
• wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (BGH VIII ZR 123/05 NJW 2006, 1588; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 16.2.2009, I – 24 U 6/08, ZMR 2009, 753)
• aus Verletzung von Obhuts- und Anzeigepflichten,
• aus positiver Forderungsverletzung – Beschädigung der Mietsache, Mietausfall (BGH, Urteil v. 19.11.1997, XII ZR 281/95, DWW 1998, 42),
• aus unerlaubter Handlung (auch eines Dritten, der in den Schutzbereich des Mietverhältnisses einbezogen ist – vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 1371); bei Vorsatz allerdings umstritten (BGH, NJW 1993, 279)
• aus unterlassenen Instandsetzungs- oder Erhaltungsmaßnahmen (BGH, Urteil v. 8.1.2014, XII ZR 12/13, GE 2014, 313)

sowie alle mit den vertraglichen Ansprüchen konkurrierenden Ansprüche, die auf demselben Sachverhalt beruhen; dabei handelt es sich hauptsächlich um Ansprüche aus unerlaubter Handlung. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache verjähren auch dann in der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1, wenn die Mietvertragsparteien in einem vorangegangenen Räumungsprozess einen Vergleich geschlossen haben, in dem sich der Mieter verpflichtet hat, von ihm genutzte Teilflächen des Grundstücks zu räumen, die nicht Gegenstand des Mietverhältnisses waren (BGH, Urteil v. 23.6.2010, XII ZR 52/08, a. a. O.). Innerhalb von 6 Monaten verjähren auch deliktsähnliche Ansprüche und sonstige A...