Kinne/Schach/Bieber, BGB § 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts

1 Allgemeines

 

Rz. 1

Zur Verjährung von Ansprüchen im Zusammenhang mit Ansprüchen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen und entsprechenden Schadensersatzansprüchen wird zunächst auf die Kommentierung zu § 535 Rn. 163 Bezug genommen.

Die Vorschrift geht den Verjährungsvorschriften des Allgemeinen Teils des BGB (§§ 194218) im Umfang des Regelungsbereichs vor, allerdings gelten für die Berechnung der Frist, Hemmungsregelungen und dgl. wiederum die allgemeinen Vorschriften, so § 204. Im Übrigen bleibt es bei der Regelverjährungsfrist des § 195. Die kurze Verjährungsfrist des § 548 dient der raschen Abwicklung bestimmter Ersatzansprüche der Mietvertragsparteien, die im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses bzw. Rückgabe der Mietsache stehen (BGH, Urteil v. 18.9.1986, III ZR 227/84, BGHZ 98, 235).

Zur Abdingbarkeit wird auf § 202 Abs. 2 Bezug genommen, wonach die Verjährung durch Rechtsgeschäft nicht über eine Verjährungsfrist von 30 Jahren ab dem gesetzlichen Verjährungsbeginn hinaus erschwert werden kann (vgl. BGH, Urteil v. 15.3.2006, VIII ZR 123/05, GE 2006, 640 = WuM 2006, 319 = NJW 2006, 1588). Danach erscheint es möglich, z. B. die Verjährungsfrist für beide Seiten auf 1 Jahr auszudehnen. Auch sind Erleichterungen, ist insbesondere eine Abkürzung der Verjährungsfrist zulässig, wird aber im Rahmen einer allgemeinen Geschäftsbedingung zu Lasten des Mieters im Hinblick auf § 307 jedenfalls im Rahmen der kurzen Frist des § 548 als unzulässig angesehen werden müssen.

2 Anwendungsbereich – Ansprüche des Vermieters, § 548 Abs. 1

 

Rz. 2

Dem Wortlaut nach werden nur Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache erfasst. Rechtsprechung und Literatur waren sich allerdings einig, dass § 548 weit auszulegen ist, so dass darunter fallen:

Schadensersatzansprüche

  • aus vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache,
  • aus übernommener Instandhaltungspflege (§ 535),
  • wegen unterlassener Schönheitsreparaturen,
  • aus Verletzung von Obhuts- und Anzeigepflichten,
  • aus positiver Forderungsverletzung – Beschädigung der Mietsache, Mietausfall (BGH, Urteil v. 19.11.1997, XII ZR 281/95, DWW 1998, 42 = WuM 1998, 155),
  • aus unerlaubter Handlung (auch eines Dritten, der in den Schutzbereich des Mietverhältnisses einbezogen ist – vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 1371); bei Vorsatz allerdings umstritten (BGH, NJW 1993, 279)

sowie alle mit den vertraglichen Ansprüchen konkurrierenden Ansprüche, die auf demselben Sachverhalt beruhen.

Bei völliger Zerstörung der Mietsache ist § 548 nicht anwendbar, weil die Sache überhaupt nicht zurückgegeben werden kann. Das richtet sich (wie im umgekehrten Fall der Vermieterpflicht nach § 535) danach, ob die Sache wiederhergestellt werden kann (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.12.1989, 10 U 54/89, ZMR 1990, 272).

Nicht anwendbar ist § 548 ebenfalls auf reine Erfüllungsansprüche des Vermieters, wie Rückgabeansprüche nach § 546, Mietzinsansprüche und Ansprüche aus §§ 546a, 571.

Dem Wortlaut nach sind nur Ansprüche des Vermieters als Vertragspartner erfasst. Nur ausnahmsweise wird auch der Anspruch des Eigentümers erfasst, wenn zwischen Eigentümer und Vermieter eine enge wirtschaftliche Verflechtung besteht.

Wegen des Beginns der Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters mit dem Zeitpunkt des Rückerhalts der Mietsache können die Ansprüche auch erst nach Beendigung des Mietverhältnisses entstanden sein.

 

Rz. 3

Zum Verjährungsbeginn (Zurückerhalt der Mietsache) wird auf die Kommentierung zu § 535 Rn. 163 ff. Bezug genommen. Danach reicht es für den Rückerhalt der Sache, wenn sich der Vermieter ungestört die erforderliche Kenntnis vom Zustand der Miet­räume verschaffen und dazu eine ungestörte und gründliche Besichtigung der Mieträume vornehmen kann. Grundsätzlich ist eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters notwendig, der durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt werden soll, sich ein umfassendes Bild von der Mietsache zu machen (grundlegend BGH, Urteil v. 10.7.1991, XII ZR 105/90, NJW 1991, 2416 = GE 1991, 975). Damit kommt es nicht darauf an, ob auch schon das Mietverhältnis beendet ist (vgl. auch OLG Düsseldorf, Beschluss v. 6.2.2007, I-24 U 111/06 = JurisPR-MietR 13/2007, Anm. 5, Pfeilschifter).

3 Anwendungsbereich – Ansprüche des Mieters, § 548 Abs. 2

 

Rz. 4

Der Begriff der "Verwendungen" ist durch die geänderte Fassung des § 536a Abs. 2 und § 539 durch den Begriff "Aufwendungen" ersetzt worden. Der Begriff der Aufwendungen bzw. Einrichtungen ist derselbe wie in §§ 536a, 539.

Unanwendbar ist § 548 auf Schadensersatzansprüche des Mieters – z. B. § 536a – OLG Düsseldorf, Urteil v. 18.8.1989, 15 U 156/88, ZMR 1989, 417. Dasselbe gilt für Ersatzansprüche des Mieters oder Erfüllungsansprüche nach § 547. Grundsätzlich muss es sich um Ansprüche gegen den Vermieter handeln, so dass Ersatzansprüche des Untermieters gegen den Hauptvermieter nicht erfasst sind, sofern nicht eine anders lautende Vereinbarung vorliegt (vgl. in diesem Zusammenhang BGH, Urteil v. 2.10.1985, VIII ZR 326/84, NJW 1986, 254).

Aus dem Verjährung...

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