Hubertz will Indexmieten beim Wohnen strenger regeln

Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) will Indexmieten beim Wohnen stärker regulieren. Den Zeitungen der Funke Mediengruppe sagte sie: "Natürlich braucht es mehr Angebot durch den Wohnungsbau, aber es braucht auch gerechte Spielregeln".

Bei Indexmietverträgen können die Mieten jährlich nach dem Wert des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes erhöht werden. Dafür gibt es bei dieser Variante keine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete. Darin sieht Hubertz ein Problem. "In der Energiepreiskrise hat man gesehen, wie problematisch es ist, wenn es in kurzer Zeit schnell zweistellige Mietpreissteigerungen gibt."

In der Ampel-Regierung wurde gestritten, ob es einen Änderungsbedarf an dem Konzept braucht. Die SPD pochte darauf, die FDP sperrte sich dagegen: Das Problem sei der Wohnungsmangel, nicht fehlende Regulierungen, sagte der damalige liberale Justizminister Marco Buschmann. Im Koalitionsvertrag der neuen Regierungspartner steht wörtlich:

"In angespannten Wohnungsmärkten werden Indexmieten bei der Wohnraumvermietung, möblierte und Kurzzeitvermietungen einer erweiterten Regulierung unterworfen."

Bei möblierten Wohnungen kritisierte Hubertz: "Wenn jemand eine olle Couch in die Ecke stellt und dann statt acht Euro pro Quadratmeter 35 Euro pro Quadratmeter verlangt, und das kommt vor in den Metropolen, dann hat das nichts mehr mit angemessenen Zuschlägen zu tun." Die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 reiche da nicht.

Mietpreisbremse für möbliertes Wohnen: Das soll geregelt werden

Ökonomen für flexiblere Indexmietmodelle

Bundesweit spielen Indexmietverträge nur eine kleine Rolle, wie eine Umfrage des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt, die Mitte Juni 2026 veröffentlicht wurde. Wer aber in eine Neubauwohnung in einer Großstadt zieht, muss demnach bei knapp jedem fünften Vertrag mit einer Indexmiete rechnen. 

Gerade einmal 2,6 Prozent der deutschen Mieter haben demnach eine Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbart. In den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegt der Anteil an allen Mietverträgen bei 4,1 Prozent. Erst mit Blick auf Wohngebäude, die ab 2014 gebaut wurden, ergibt sich ein anderes Bild. Hier ist etwa jeder fünfte (19 Prozent) Mietvertrag ein Indexmietvertrag.

"Weil Modernisierungskosten bei Indexmietverträgen nicht auf die Mieter umgelegt werden können, sind diese Mietverträge vor allem bei neueren Gebäuden für Vermieter attraktiv", heißt es beim IW. Für Mieter sind Indexmieten dann vorteilhaft, wenn die Lebenshaltungskosten weniger stark steigen als die Mieten. Das war in den Metropolen in den 2010er Jahren der Fall und sei aktuell wieder zu beobachten.

Das eigentliche Problem am Mietwohnungsmarkt ist dem Institut zufolge die wachsende Kluft zwischen Bestandsmieten und Neuvertragsmieten. Sie führe zu einem Lock-in-Effekt: Menschen bleiben ungewollt in Wohnungen, die eigentlich nicht mehr zur Lebenssituation passen. Wenn gleichzeitig zu wenig gebaut werde, treffe eine hohe Nachfrage auf ein zu kleines und festgefahrenes Angebot an Wohnungen.

"Insbesondere in den Großstädten ist das ein echtes Problem", so Studienautor und IW-Immobilienökonom Christian Oberst. Würden Mietpreisanpassungen häufiger, dafür aber in kleineren und planbaren Schritten erfolgen, könnte das den Wohnungsmarkt langfristig effizienter machen. Auch flexiblere Modelle der Indexmiete, etwa solche, die sich an Mietpreisindizes statt an der allgemeinen Inflation orientieren, wären hilfreich.

IW-Studie: Methodik

Die Auswertung basiert auf der vierten Welle (2024) des Ariadne-Wärme-und-Wohnen-Panels, an dem seit 2021 jährlich rund 15.000 Haushalte teilnehmen – darunter 5.149 Mieterhaushalte in der ausgewerteten Erhebungswelle. Die Konzeption der Befragung erfolgt durch das Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung (RWI), das Potsdam-Institut für Klimafolgenforschung (PIK) und das IW in enger Zusammenarbeit mit dem Meinungsforschungsinstitut Forsa, im Rahmen des vom Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) geförderten Ariadne-Projekts.

Bundesrat schlägt Mietpreisindex vor

Der Hamburger Senat wollte im November 2022 im Bundesrat durchsetzen, dass Indexmieten auch bei einer stärkeren Verteuerung der Lebenshaltungskosten nur um maximal 3,5 Prozent pro Jahr angehoben werden können: Diese Initiative fand nicht die erforderliche Mehrheit. Eine Initiative aus Bayern, die Mietanstiege durch Indexmieten dämpfen will, befürwortete die Länderkammer hingegen bei derselben Sitzung am 16.12.2022.

Der Bundesrat schlug einen Mietpreisindex vor, der das Preiswachstum bei den Mieten abbildet – Mietspiegelanpassungen sollen unabhängig vom Verbraucherpreisindex möglich sein, um bei hoher Inflation Preissprünge bei den Vergleichsmieten im qualifizierten Mietspiegel zu vermeiden.

Entschließung "Für bezahlbare Mieten auch bei hoher Inflation: Ermöglichung von Mietspiegelanpassungen anhand des Mietpreisindex und Anpassung von Indexmieten"

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