Standorte fehlen – Transaktionsdaten auch

Es wird mit hohem Einsatz gepokert. Schließlich werden nach Schätzungen von Marktbeobachtern wie McKinsey bis Ende des Jahrzehnts für den Kapazitätsausbau von Datacentern weltweit rund sechs Billionen Euro benötigt. Denn wer die Anwendungen Künstlicher Intelligenz (KI) in einer sich rasant wandelnden digitalen Welt mitprägen will, braucht genügend Rechenleistungsressourcen. Die werden derzeit vor allem in den USA drastisch erhöht. "Bis 2030 entstehen dort Rechenzentren mit einer Kapazität von 95 Gigawatt, in China weitere mit 28 Gigawatt", weiß Peter Pohlschröder, Geschäftsführer der HAL Data Center Development und stellvertretender Vorsitzender der German Data Center Association (GDA).

KI-Boom treibt globalen Rechenzentrum-Ausbau

In den KI-Hype setzt auch die Immobilienbranche in Deutschland große Hoffnungen. Die Rechenzentrumskapazitäten in Deutschland belaufen sich laut Branchenverband Bitkom auf drei Gigawatt, bis 2030 sollen sie auf rund fünf Gigawatt aufgestockt werden. Selbst für diesen verglichen mit den USA und China bescheidenen Ausbau müssen über 100 Milliarden Euro investiert werden. 

Die Zuwachsraten bei neuen Rechenzentren in Deutschland seien beachtlich, stellt Frank Weber, Datencenterexperte des Immobiliendienstleisters JLL, fest. Um vom KI-Boom als Wachstumstreiber wirklich zu profitieren, bedürfe es jedoch größerer Anstrengungen. Zum selben Ergebnis kommt eine Studie des Unternehmensberaters Deloitte. Darin heißt es: Insbesondere die Anwendungskapazitäten für KI-Rechenzentren müssten bis Ende des Jahrzehnts deutlich ausgeweitet werden – von momentan 1,6 auf 4,8 Gigawatt.

Mut machende Beispiele, wie man das schaffen könnte, gibt es immerhin. In München gelang es unter Federführung des Start-ups Polarise in nur sechs Monaten, eine KI-Fabrik (Rechenleistung: 15 Megawatt) für industrielle KI-Anwendungen fertigzustellen. "Zugegeben, die äußeren Umstände waren günstig", räumt Polarise-Unternehmenssprecher Marc Gazivoda ein.

Brownfield statt Neubau: Wie KI-Rechenzentren schneller entstehen

Denn für die neue KI-Fabrik am Tucherpark in München konnte die Infrastruktur des früheren Rechenzentrums der HypoVereinsbank genutzt werden. "Brownfield-Projekte sind meist schneller als Neubauvorhaben auf der grünen Wiese realisierbar, sofern sich der vorhandene Stromanschluss verwenden lässt und Genehmigungsverfahren gestrafft werden können", so Weber. Gut geeignet seien beispielsweise stillgelegte Kraftwerke, Fabrikgebäude oder Produktionsstätten.

Allerdings gibt es keine Garantie dafür, dass kommunale Entscheidungsträger Projekte durchwinken. Anfang Februar verweigerte im südhessischen Groß-Gerau, 30 Kilometer von Frankfurt entfernt, der Gemeinderat dem Bau eines großen Hyperscalers (Rechenleistung: 174 Megawatt – Investitionsvolumen: 2,5 Milliarden Euro) die Zustimmung. Das ist aus Sicht von Betreibern natürlich ärgerlich, denn Flächen sind knapp. "Und der Großraum Frankfurt ist der mit Abstand wichtigste Rechenzentrums-Standort in Deutschland und einer der bedeutendsten in Europa", betont Günter Eggers, Unternehmenssprecher der NTT Global Data Centers EMEA, eine Tochter des japanischen Telekommunikations- und IT-Konzerns NTT Data.

Rechenzentren: Frankfurt ist Europas wichtigster Standort

Schließlich befindet sich dort der leistungsfähigste Internetknoten Europas DE-CIX (Deutscher Commercial Internet Exchange). "Ein Drittel der Rechenzentrumskapazitäten hierzulande – zurzeit rund ein Gigawatt – entfallen auf die Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main", sagt Kilian Wagner, Bereichsleiter für nachhaltige digitale Infrastrukturen des Branchenverbandes Bitkom. Hier befinden sich auch die meisten Rechenzentren der NTT Global Data Centers, einem der größten Entwickler und Betreiber von Datencentern in Deutschland (Bestand: 26 Rechenzentren).

"Wichtig bei Echtzeitdatenverarbeitung ist – wegen der hohen Latenzsensibilität – eine geringe Entfernung zum Frankfurter Internetknoten", erklärt Eggers. Diese wird unter anderem bei Wertpapiergeschäften (High-Frequency Trading) oder beim Cloud-Zugang für hybride Architekturen benötigt. So müssen Cloud-Systeme großer Hyperscaler auf Anfragen externer Nutzer binnen weniger Millisekunden reagieren. Beim Training von KI-Anwendungen spielt die Latenzzeit keine so große Rolle, da Daten überwiegend intern verarbeitet werden.

"Es zeichnet sich, auch aufgrund knapper Grundstücksressourcen, der Trend ab, beim Bau von Rechenzentren in ländliche Regionen auszuweichen, wenn einige Millisekunden mehr Latenz irrelevant sind", hat Marvin Stenvers beobachtet. Er leitet den Standort Düsseldorf der List Bau, die als Generalunternehmer Rechenzentrumsprojekte koordiniert. Für die Standortwahl sollten seiner Ansicht nach neben einer schnellen Datenanbindung eine verlässliche Stromversorgung und eine leistungsfähige Glasfaseranbindung oberste Priorität haben. 

Strom und Kühlung: die größten Hürden für Rechenzentren in Deutschland

Und: Je größer Datencenter sind, desto anspruchsvoller wird die Kühlung. Gerade in mit Hochleistungsprozessoren bestückten KI-Centern wird viel Wärme freigesetzt, sodass die Wasserkühlung unvermeidlich ist. "Bei unserer KI-Fabrik in München kann ein in unmittelbarer Nähe befindlicher Bach zur Kühlung genutzt werden, und mit der Abwärme lassen sich zudem Büros und Wohnungen des Quartiers Tucherpark heizen", erklärt Gazivoda.

Immer herausfordernder wird der stark wachsende Stromverbrauch von Rechenzentren, vor allem forciert durch KI-Anwendungen, Streaming-Angebote und Cloud-Applikationen. Denn Strom ist in Deutschland nicht nur teuer, sondern mitunter auch Mangelware. "Der Strombedarf aller Datencenter summiert sich auf fast 20 Milliarden Kilowattstunden pro Jahr und somit auf fünf Prozent des hiesigen Stromverbrauchs", weiß JLL-Experte Weber. Nach Bitkom-Schätzungen könnte er bis 2030 um über 70 Prozent auf bis zu 35 Milliarden Kilowattstunden jährlich steigen.

In Frankfurt sind Rechenzentren – mit einem Anteil von rund 40 Prozent – zum Strom-Hauptabnehmer geworden. "Wer dort heute ein Datencenter errichten oder erweitern will, muss ab Antrag bis etwa Mitte der 2030er Jahre warten, bis der Versorger die gewünschte Strommenge liefert", so Weber. Großprojekte wurden deshalb bereits auf Eis gelegt.

Milliarden-Investments in Rechenzentren – aber kaum Transparenz

"Über Jahre wurde der Netzausbau nicht mit der nötigen Priorität vorangetrieben", kritisiert Eggers. Und der Einsatz erneuerbarer Energien in Form von Wind oder Sonne habe einen entscheidenden Haken: "Er ist weder rund um die Uhr noch mit konstanter Leistung verfügbar. Doch Rechenzentren lassen sich nicht einfach mal hoch- oder runterfahren, nur weil wenig Strom im Netz ist."

Investitionsentscheidungen müssen wohlüberlegt sein. "Die Kosten für den Bau eines Rechenzentrums summieren sich schnell auf dreistellige Millionensummen", sagt Dirk Turek, Datencenteranalyst des Immobiliendienstleisters CBRE. Als Orientierungsgröße für Investitionen dient die Rechenleistung: Pro Megawatt liegen sie zwischen zwölf und 15 Millionen Euro. Für Rechenzentren mit 20 Megawatt Rechenleistung beträgt der Investitionsbedarf demzufolge bis zu 300 Millionen Euro. 

Insofern ist es nicht überraschend, dass kapitalkräftige Investoren wie die Private-Equity-Gesellschaft Blackstone oder der zur Münchener Rück gehörende Vermögensverwalter MEAG zu den dominanten Akteuren bei Transaktionen gehören. "Es werden aber kaum Informationen hierzu publik, weil Deal-Partner diese ungern teilen", merkt Eduard Bossauer, Datencentermarkt-Experte des Immobiliendienstleisters EY Real Estate, an. Er schätzt, dass das Transaktionsvolumen 2026 bis zu drei Milliarden Euro erreichen könnte.

Rechenzentren als Investment: hohe Renditen, aber ..

Die magere Datenbasis sei auch darauf zurückzuführen, dass oft keine Einzelobjekte, sondern komplette Betreiber-Plattformen den Eigentümer wechseln, erläutert Turek. Dass manch interessierter Investor bei Engagements noch zurückhaltend ist, hängt zudem mit der Komplexität und der hohen Entwicklungsdynamik in diesem Nutzungssegment zusammen. "Eine KI-Gigafactory, die heute technisch auf dem allerneuesten Stand ist, dürfte es in drei Jahren ziemlich sicher nicht mehr sein. Insofern ist der ständige Re-Investitionsbedarf für IT-Komponenten wie Prozessoren immens", so Turek. Den müsse der Nutzer stemmen.

Die Betreiber der in Deutschland vornehmlich mittelgroßen Colocation-Rechenzentren trifft dieses Kostenrisiko nicht, da sie nur die Fläche des Rechenzentrums (Gebäudehülle plus Infrastruktur) vermieten. "Hierfür nötige Sanierungen werden frühestens nach zehn Jahren fällig", betont Eggers. Mietverträge hätten üblicherweise eine Laufzeit von fünf bis zehn Jahren mit Verlängerungsoption.

Umstritten ist, ob Datencenter als Infrastruktur- oder Immobilieninvestment einzustufen sind. "Das wirkt sich auf die Risikoeinschätzung und die Renditeerwartung von Anlegern aus", gibt Bossauer zu bedenken. Im Infrastrukturbereich kalkuliere man mit einem internen Zinsfuß (Internal Rate of Return) von rund zwölf bis 15 Prozent, in einigen Fällen bis zu 20 Prozent. Seit 2022 habe die MEAG eine Milliarde Euro in die digitale Infrastruktur investiert, wovon ein Großteil auf Rechenzentren entfalle, sagt MEAG-Infrastrukturexperte David Pecher.

Rechenzentren: Banken und Fonds entdecken die Assetklasse

Immobilienbanken tasten sich ebenfalls an die neue Assetklasse heran. "Wir befassen uns seit 2012 mit dem Finanzierungsthema Datencenter, den letzten Kredit für ein Projekt hat unsere Bank 2020 vergeben", sagt Christoph Kemmer, Experte für die Finanzierung von Datencentern der Deutschen Pfandbriefbank (pbb). Ab diesem Jahr sollen wieder Kredite für neue Bauvorhaben vergeben werden – Fokus: kleine bis mittelgroße Colocation-Rechenzentren von fünf bis zehn Megawatt Rechenleistung (Zielkreditgröße je Engagement: 50 bis 100 Millionen Euro). Konkurrent Aareal Bank hatte bereits im vergangenen Jahr ein Datencenter in der Nähe von Frankfurt sogar mit einem Darlehen von 160 Millionen Euro mitfinanziert.

Mehr Datensouveränität, großer Rückstand in der Digitalisierung und obendrauf der KI-Hype: Für Patrick Brinker, Leiter Real Estate Investment Management der Privatbank Hauck Aufhäuser Lampe, sind Datencenter der Immobilien-Megatrend schlechthin. Daher will die Frankfurter Privatbank das Fondsvolumen ihres vor zweieinhalb Jahren aufgelegten Spezialfonds für Rechencenter aufstocken. "Die großen Entwicklungen bei der KI finden in den USA statt, da ist Europa viel zu spät dran", stellt Brinker fest. 

Aber Europa müsse die KI in den Workflow der Unternehmen bringen. Das erfordere enorme zusätzliche Kapazitäten bei Colocation-Rechenzentren. Das prognostizierte Wachstum von 14 Prozent pro Jahr bis Ende des Jahrzehnts sei viel zu gering, um die Defizite der deutschen Wirtschaft in der Digitalisierung aufzuholen. Sollte die KI-Blase, wie zunehmend befürchtet wird, tatsächlich platzen, werden die Auswirkungen auf den deutschen Datencentermarkt seiner Einschätzung nach deswegen gering sein.

Dieser Beitrag stammt aus der aktuellen Ausgabe 02/26 der "Immobilienwirtschaft". 

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