Verurteilter Verwalter: Prozesskosten bei Veräußerungszustimmung

Hintergrund: Verwalter entnimmt Prozesskosten dem Gemeinschaftskonto

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt vom ehemaligen Verwalter die Rückzahlung von Geldern.

Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters. Der Verwalter hatte drei Wohnungseigentümern die Zustimmung zur Veräußerung ihres Wohnungseigentums verweigert, woraufhin diese jeweils vor Gericht gezogen waren. In allen drei Fällen wurde der Verwalter verurteilt, die Veräußerungszustimmung zu erteilen. Die Prozesskosten wurden dem Verwalter auferlegt.

Zum Ausgleich dieser Kosten entnahm der Verwalter über 13.500 Euro aus dem Gemeinschaftsvermögen. Die Gemeinschaft verlangt nun Rückzahlung dieser Beträge. Vor Amts- und Landgericht hatte die Klage Erfolg. Nach Meinung des Landgerichts war die Entnahme der Prozesskosten aus dem Gemeinschaftsvermögen pflichtwidrig, weil ein Verwalter in einem solchen Fall von vornherein keine Erstattung der Verfahrenskosten verlangen könne.

Entscheidung

Der BGH folgt dem nicht. Die Entnahme der Prozesskosten aus dem Gemeinschaftsvermögen war nicht ohne Weiteres pflichtwidrig.

Verwalter handelt für die Wohnungseigentümer

Wenn die Veräußerung eines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, handelt der Verwalter bei der Entscheidung in der Regel als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer. Deshalb muss ein Verwalter, der verurteilt worden ist, einem Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums gemäß § 12 Abs. 1 WEG zu erteilen, die Kosten des Rechtsstreits im Innenverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern nicht selbst tragen. Er darf die Kosten eines Verfahrens jedenfalls dann aus dem Gemeinschaftsvermögen entnehmen, wenn der Verwaltervertrag ihn dazu ermächtigt.

Der Verwalter müsste die entnommenen Beträge allerdings dann an die Gemeinschaft zurückzahlen, wenn er die Veräußerungszustimmung schuldhaft pflichtwidrig verweigert hätte. Dann wäre es auch pflichtwidrig gewesen, die Verfahrenskosten dem Gemeinschaftsvermögen zu entnehmen.

Verurteilung zur Zustimmung allein macht Verweigerung nicht pflichtwidrig

Der Umstand, dass der Verwalter zur Veräußerungszustimmung verurteilt worden ist, bedeutet nicht ohne weiteres, dass die Verweigerung pflichtwidrig war. Es ist nämlich denkbar, dass der Verwalter bei seiner Entscheidung nach sorgfältiger Prüfung der Umstände zur Auffassung gelangen durfte, dass ein wichtiger Grund vorliegt, um die Zustimmung zu verweigern.

Das Risiko, dass das Gericht die Sache später anders beurteilt, ist nicht dem Verwalter zuzuweisen. Dieser wird im Interesse der Wohnungseigentümer tätig und hat zudem einen Beurteilungsspielraum bei der Einschätzung, ob ein wichtiger Grund gegen die Veräußerungszustimmung spricht. Dessen Grenzen sind erst überschritten, wenn die Entscheidung des Verwalters offensichtlich unvertretbar und nicht nachvollziehbar ist. Einem Verwalter, der seine Bewertung, die rechtlichen Voraussetzungen der Zustimmung seien nicht erfüllt, mit Sorgfalt gebildet hat, kann hingegen nicht angelastet werden, wenn er sich gleichwohl irrt und aus diesem Grund die Zustimmung verweigert.

Verwalter muss keine Weisung von den Eigentümern einholen

Der Verwalter ist grundsätzlich auch nicht verpflichtet, eine Weisung der Wohnungseigentümer darüber einzuholen, ob er die Zustimmung erteilen oder versagen soll. Jedenfalls in Zweifelsfällen darf er dies aber. Dann muss er die Eigentümer vollständig und zutreffend informieren, damit diese eine Entscheidung treffen können.

Der BGH hat den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun prüfen, ob der Verwalter beim Verweigern der Veräußerungszustimmung im Rahmen seines Beurteilungsspielraums gehandelt oder diesen überschritten hat.

(BGH, Urteil v. 18.10.2019, V ZR 188/18)

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