Immobilienaktien haben sich über viele Jahre besser entwickelt als viele andere Aktien, zuletzt sind viele Kurse jedoch eingeknickt. Bild: © Natalia Merzlyakova - Fotolia.com

Im anhaltenden Niedrigzinsumfeld suchen Investoren rentierliche Anlagechancen wie die Nadel im Heuhaufen. Wo befinden sich Immobilienaktien und Reits auf der Beliebtheitsskala? In Deutschland scheint die liquideste Form der Immobilienanlagemöglichkeiten immer noch nicht den Platz gefunden zu haben, den sie in vielen Ländern weltweit genießt. Eine Spurensuche.

Auch 2017 gestaltet sich das Anlageuniversum schwierig. Kein Wunder also, dass Betongold in jeder Form sowohl bei Privatanlegern als auch bei institutionellen Investoren in der Beliebtheitsskala ganz oben steht.

Das globale investierbare Immobilien-Universum 2016 besteht nach Schätzungen von LaSalle Investment Management aus 5,6 Billionen US-Dollar an privat gehaltenen institutionellen Immobilien; aber auch aus Immobilien im Wert von 4,5 Billionen US-Dollar, die in börsennotierten Strukturen gehalten werden. Besonders beliebt dabei sind Real Estate Investment Trusts, kurz Reits.

Reits: Nachholbedarf in Deutschland

Nicht so in Deutschland. Hier sind Angebot und Nachfrage noch recht übersichtlich. Die Anfänge 2004 waren viel versprechend, doch die Umsetzung entwickelte sich holprig. Mehr noch, Immobilienaktien und vor allem Reits polarisieren wie kaum eine andere Anlageform.

„Ökonomische Wunderwaffe und stark überschätztes Börsenvehikel – beides ist zu hören", sagt Helmut Kurz, Leiter Immobilienaktien / REITs und Makrostrategie Private Banking im Bankhaus Ellwanger & Geiger.

Das liege vor allem an den unterschiedlichen Interessenlagen, die sich diametral gegenüberstehen. Auch René Höpfner, Head of Client Capital Group Deutschland, Österreich, Schweiz bei LaSalle Investment, sieht diesen Spagat, vor allem aber auch die internationale Bedeutung.

„In den USA beispielsweise werden 50 Prozent aller Immobilien über Reits gehalten“, sagt Höpfner.

Das geschehe aus gutem Grund, denn viele Immobilien – allen voran Shoppingmalls – seien vom Volumen her so groß, dass sie aus Streuungsgesichtspunkten für den klassischen institutionellen Anleger ein Klumpenrisiko darstellen würden, so Höpfner weiter. In Deutschland dagegen seien immer noch zu viele Hürden eingebaut, sodass das Vehikel nicht richtig in Fahrt kommen könne.

„Leider haben wir dieses Instrument noch immer nicht entdeckt, um globalen Kapitalströmen oder Investoren ein Angebot zu machen", so Dr. Thomas Beyerle, Head of Research bei Catella.

Alles auf die Politik zu schieben, trifft aber nicht den Kern des Problems. Gerade Privatinvestoren sind nicht sehr aktienaffin. Und genauso sehen sie Immobilienaktien und Reits und fürchten die Volatilität.

Nach Meinung von Thomas Körfgen, Head of Securities bei Savills Investment Management in Frankfurt am Main, gehören vor allem Reits aber eher zur Assetklasse der Immobilien. Sie verbinden, anders als die offenen und geschlossenen Immobilienfonds, die Stabilität der Immobilie mit der tatsächlich täglichen Verfügbarkeit der Aktie.

Langsam kommt der Reit ins Spiel

Einen weiteren Grund für die mangelnde Akzeptanz sieht Beyerle darin, dass es in Deutschland mit den offenen und geschlossenen Immobilienfonds und den Spezialfonds schon historisch gewachsene und etablierte alternative Wege der indirekten Immobilienanlage gegeben habe.

Dadurch sei die Notwendigkeit eines neuen Anlagevehikels nicht zwingend erschienen. Doch dann kam die Krise und brachte viele Fonds ins Wanken. Eine umfassende staatliche Regulierung war die Folge.

Während die offenen Fonds und die Spezialfonds den Übergang in die neue Zeitrechnung gut schafften und sich derzeit vor Anlegergeld kaum retten können, gelang es den geschlossenen Fonds noch nicht, das Vertrauen wiederherzustellen. Und so kommt langsam wieder der Reit ins Spiel.

Überraschende Höhenflüge bei Immobilienaktien

Überrascht haben lange Zeit auch die klassischen Immobilienaktien durch ihren Höhenflug. Vor allem die vielen Fusionen auf den Wohnimmobilienmärkten beflügelten die Phantasie der Anleger. Doch wie sieht die Performance bei Immobilienaktien tatsächlich aus?

Immobilienaktien haben sich über viele Jahre besser entwickelt als viele andere Aktien, sagt Experte Peter Barkow, Geschäftsführer Barkow Consulting GmbH, Düsseldorf. So lag die durchschnittliche Dividendenrendite bei drei bis vier Prozent im Bereich Wohnen. Etwas höher mit rund fünf Prozent rentierte in der Vergangenheit der Gewerbeimmobilienbereich.

Auch im Vergleich zu den offenen Fonds schnitten sie damit gut ab: Die großen Fonds lieferten über die vergangenen Jahre eine Rendite von durchschnittlich 2,5 Prozent ab. Für die Immobilienaktien waren die Rahmenbedingungen lange gut. Dank der Niedrigzinspolitik konnten sie auslaufende Kredite günstig neu eindecken und für billiges Geld ihre Bestände auf Vordermann bringen.

Brexit wirkte als Turbo

Ein Turbo nach vorne war erstaunlicherweise der Brexit.

„Der deutsche Sektor hat von der britischen Brexit-Entscheidung quasi doppelt profitiert“, sagt Peter Barkow, Geschäftsführer Barkow Consulting GmbH.

So habe sich der Anteil des britischen Sektors über den gesunkenen Wechselkurs reduziert, während der Anteil des deutschen Sektors aufgrund seines Charakters als sicherer Hafen und der überdurchschnittlichen Kursperformance anstieg.

Gegen Jahresende allerdings knickten einige Immobilienaktien ein. Vor allem bei den Wohnungsunternehmen befinden sich mehrere Konzerne im Rückwärtsgang. Die Einbußen stehen dabei nicht nur in einem klaren Gegensatz zur Entwicklung des Gesamtmarkts, sondern auch zu Entwicklungen der Gesellschaften selbst.

Internationale Investoren – allen voran die großen amerikanischen und kanadischen Pensionskassen scheinen durch die zunehmenden Regulierungsbemühungen wie die Mietpreisbremse und die von der Bundesregierung angestoßenen Neubauprogramme verunsichert. Noch eine weitere Sorge hängt wie ein Damoklesschwert über den Immobilienaktien.

„Die langsam steigenden Kapitalmarktzinsen und die höhere Inflationserwartung belasten die traditionell zinssensiblen ,Betonwerte‘“, heißt es im Helaba Immobilienausblick 2017.

Steigen die Zinsen, wird die Kreditfinanzierung teurer und die Dividende sinkt. Auch wenn deshalb mittelfristig in Europa von langsam steigenden Zinsen auszugehen ist, halten Experten wie Professor Dr. Michael Hüther vom arbeitgebernahen Institut der deutschen Wirtschaft (IW) aus Köln ein Investment in Immobilienaktien für sinnvoll, zumal sich der Leitzins derzeit ja noch nicht verändert hat und auf einem historischen Tief verharrt. Die Rahmenbedingungen aber implizieren auch: So leicht wie in den vergangenen Jahren wird sich nun mit Immobilieninvestments kein Geld mehr verdienen lassen – zumindest nicht mit den klassischen Normstrategien.

Schlagworte zum Thema:  Immobilienaktien, Investment

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