Hotelinvestmentmarkt: Mixed-Use-Konzepte sind die Zukunft

Die Stimmung auf dem deutschen Hotelmarkt ist schlecht, wie das aktuelle "Investment Barometer" von Hospitalityinside und Union Investment zeigt. Die Erwartungen zur Geschäftsentwicklung für das kommende Halbjahr sind deutlich gebremst. Die Experten sehen die Zukunft in Mixed-Use-Konzepten.

Gefragt nach den Trends, die im kommenden Jahr neue Einnahmen generieren oder das Geschäft zumindest stabilisieren könnten, nannte bei der Umfrage zum aktuellen "Investment Barometer" eine Mehrheit (fast 49 Prozent) der Hotelmarkt-Experten, darunter vor allem Hotelbetreiber, Makler, Berater, Projektentwickler und Investoren, das Thema Mixed-Use, also Konzepte, die den klassischen Hotelbetrieb mit anderen Nutzungen, von Retail bis Wohnen, kombinieren.

Auch Hotels mit "Food & Beverage"-Angeboten oder einer aufregenden "Neighbourhood Story", womit etwa die britische Marke Hotel Indigo, eine Tochter der IHG-Gruppe, wirbt, könnten laut 36 Prozent der Befragten zu den Gewinnern der Zukunft gehören, noch vor Häusern, die Coworking oder Coliving-Angebote mit Hospitality-Ansätzen verbinden (zirka 31 Prozent). Hotel Indigo hat bereits Berlin und Dresden für sich entdeckt. Dass die Zukunft der Hotels in der digitalen Vernetzung liege, sagten knapp 19 Prozent, das Thema Nachhaltigkeit wurde von rund 23 Prozent der Befragten genannt.

Welche Synergien aus Mixed-Use-Ensembles, etwa aus Hostels, Serviced Apartments, Boutique- oder Lifestyle-Hotels, Studentenwohnen oder Coworking generiert werden können, war bereits großes Thema auf der diesjährigen Expo Real. "Mixed-Use-Immobilien und Hotel-Hybride: Die Zukunft der Hotelbranche wird bunt", bloggte Maria Pütz-Willems, Chefredakteurin des Online-Magazins hospitalityinside.com und eine der Studienautoren, im Vorfeld der Münchener Gewerbeimmobilienmesse. Sie war für die inhaltliche Organisation des "Hospitality Industry Dialogue" auf der Expo Real verantwortlich.

"Investment Barometer"-Index 2019 bricht um 7,2 Prozent ein

Dass sich etwas ändern muss, zeigen die Erwartungen der Marktexperten bezüglich der eigenen Geschäftsentwicklung für das kommende Halbjahr. Diese sind so verhalten wie lange nicht mehr. Der "Expectation Index" im aktuellen Investment Barometer sank unter den fünf Teilindizes mit aktuell 3.450 Punkten am deutlichsten: um satte 11,5 Prozent gegenüber der Erhebung vom Herbst 2018 (3.848). Dies sei der stärkste Absturz seit Beginn der Umfrage vor sechs Jahren, so die Studienautoren. Der Gesamtindex 2019 gab im Vergleich zum Vorjahr um 7,2 Prozent nach und durchbrach erstmals die Marke von 3.500 Punkten (aktuell: 3.483 Punkte, nach 3.735 Punkten im Herbst 2018).

Bei der Frage nach der aktuellen Marktsituation des eigenen Unternehmens (Business Index) fiel der Rückgang mit 1,2 Prozent auf 3.870 Punkte (2018: 3.939) noch moderat aus, allerdings sank dieser Index bereits das vierte Mal in Folge. Mit einem Minus von 7,1 Prozent setzte auch der "Development Index" (Hotelentwicklung und -projekte) seinen Negativtrend fort und liegt nun bei 3.340 Punkten (2018: 3.576). Ein ähnliches Bild zeigt sich beim "Operation Index" für die Umsatzerwartungen der Branche: Der sinkt seit 2015, dieses Mal um 9,4 Prozent (3.270) im Vergleich zum Vorjahr (3.576).

Nachfrage nach Hotelimmobilien ungebrochen

Zugleich drängen den Studienautoren zufolge weiterhin neue Zimmerangebote auf den Hotelmarkt. Der Hauptgrund hierfür ist im Investitionsdruck aus dem Kapitalmarkt begründet, wie 74 Prozent der Experten sagten. Dazu komme eine sinkende Attraktivität anderer Assetklassen, sagten 42 Prozent der Marktteilnehmer. Die Branche bewege sich sich wieder auf dem Niveau von 2013, was kein schlechtes Jahr gewesen sei, aber mit besseren Rahmenbedingungen und größeren Entwicklungspotenzialen als heute.

"Trotz der sich eintrübenden Stimmung ist die Nachfrage nach Hotelimmobilien ungebrochen", sagt Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hospitality bei Union Investment. Doch es bedürfe einer besonderen Strategie, um sich vor möglichen Rückschlägen zu wappnen. Auch Konsolidierung und Wachstum mit Augenmaß könnten in den kommenden Jahren zur "Richtschnur" werden.


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