Investment: Moderne Longstay-Hotel-Konzepte sind gefragt

Die Corona-Krise hat dem Hotelmarkt einen massiven Dämpfer verpasst. Viele Häuser stehen leer oder sind geschlossen. Das wirkt sich zeitversetzt auf den Neubau aus. Klassische Konzepte haben es hier schwer. Entwickler und Investoren setzen vielmehr auf neue Trends wie Longstay-Zimmer oder Rebranding.

Die meisten Hotels stehen seit Monaten überwiegend leer oder sind geschlossen. Das wirkt sich auch zunehmend auf den Neubau aus. Einige Projektentwickler haben bereits angekündigt, andere Assets bauen zu wollen, etwa Büroflächen statt Hotelzimmer. Wie viele Hotels in diesem Jahr noch fertiggstellt werden, lässt sich noch nicht seriös prognostizieren, heißt es in der Studie zum "Hotelneubau in Deutschland 2021" von Benchmark Real Estate und dem Analysehaus Bulwiengesa.

Andere Entwickler und Investoren setzen auf den Bau von sogenannten Serviced Apartments, die besser durch die Krise zu kommen scheinen, als klassische Vollhotels, schreibt Andrea Back-Ihrig, Prokuristin und Partnerin bei der Bulwiengesa AG. Auch die Ferienhotellerie zeigt sich demnach wesentlich robuster als die Stadthotellerie und hat gute Entwicklungschancen. Sicher ist: Der Hotelentwicklungsmarkt sortiert sich gerade neu. Wo, wieviel und was jetzt gebaut wird, zeigen die Ergebnisse der Studie, die auf einer Analyse der Bautätigkeit im Hotelsegment für Neubauten mit mindestens 40 Zimmern basiert.

Von der City in die Ferienregion: Hotel-Entwickler überdenken Standorte

2020 wurden mehr als 20.000 Hotelzimmer fertiggestellt – bis Februar 2021 waren es der Studie zufolge nur noch 680 von den ursprünglich für dieses Jahr prognostizierten 34.000 Zimmern. 2021 könnte das Fertigstellungsvolumen weiter sinken.

Die meisten Hotelzimmer wurden der Studie zufolge 2020 nicht mehr in den sogenannten A-Städten gebaut, vielmehr legte in den B-, C-, D- und Urlaubsstandorten der Marktanteil auf rund 66 Prozent aller Hotelzimmer zu (2019: 61 Prozent). Die Studienautoren gehen davon aus, dass Hotels in den deutschen Urlaubsregionen künftig noch stärker in den Fokus der Projektentwickler rücken werden – weg von den Stadt-, Messe- und Flughafenstandorten, die durch die Pandemie stark betroffen sind. Etwa jedes zehnte in Planung oder im Bau befindliche Hotel mit voraussichtlicher Fertigstellung bis Ende 2022 befindet sich laut Studie in einer Urlaubsregion.

"Der Hotelmarkt entwickelt sich wieder zu dem, was er vor einigen Jahren bereits war: ein Markt für Spezialisten. Wer langfristig rentable Hotel-Investments sucht, muss die einzelnen Teilmärkte, die Hotelkonzepte und die Betreiberlandschaft genau kennen", erklärt Martin Hantel, geschäftsführender Gesellschafter beim Projektentwickler Benchmark.

Longstay-Hotel-Konzepte und Rebranding: Bei Investoren auch in der Krise beliebt

Rund 83 Prozent aller neu entstandenen Hotelzimmer zwischen 2019 und 2020 entfallen auf die Midscale und Upscale-Hotellerie. Zimmer in Budget-Hotels kommen auf einen Marktanteil von 15 Prozent, während Luxuszimmer nur knapp zwei Prozent ausmachen. Beliebt bei Entwicklern sind derzeit unter anderem sogenannte Longstay-Konzepte. "Longstay" wird von Hotelbetreibern unterschiedlich definiert, neben dem üblichen Hotelservice zeichnen sich die Konzepte oft auch durch eine wohnliche und gesellige Atmosphäre aus.

Im Jahr 2020 betrug der Anteil an Longstay-Zimmern an allen fertigstellten Hotelzimmern den Autoren zufolge bereits 15,8 Prozent. Das Wachstum spielt sich im Wesentlichen dort ab, wo es einen Mangel an Wohnraum gibt. Longstay-Hotellerie richtet sich in erster Linie an Geschäftsreisende, die ein temporäres Zuhause suchen.

Erste Standorte in Urlaubsregionen belegen den Studienautoren zufolge jedoch, dass sich Longstay-Konzepte mittlerweile auch außerhalb der Städte bewähren. Wesentlich zum Wachstum des Marktes beigetragen haben demnach weitere Eröffnungen von Serviced Apartments in mehreren deutschen Städten und der Trend zu Apart(ment)hotels mit Zimmern, die eine Selbstversorgungsmöglichkeit bieten. In den vergangenen zwei Jahren sind 56 reine Apart(ment)hotels mit rund 7.310 Zimmern für Langzeitaufenthalte hinzugekommen.

Hotelmarkt: Betreiber setzen verstärkt auf Rebranding statt Neubau

Neue Projekte werden bereits jetzt zurückhaltender geplant und teilweise ganz verworfen. Eine entscheidende Rolle sehen die Experten künftig in der zurückhaltenden Finanzierungsbereitschaft der Banken. Potenzial für lohnende Investments haben auch weiterhin die Teilmärkte: "Im Bereich Serviced Apartments, Longstay-Konzepte sowie in der Ferienhotellerie lassen sich nachhaltige Projekte realisieren“, sagt Bulwiengesa-Prokuristin Back-Ihrig.

Übernahmen von Hotels und Marktbereinigungen sind laut Bulwiengesa und Benchmark in der Wachstumsstrategie kapitalstarker Betreiber das Mittel zur Wahl. Erst kürzlich übernahmen beispielsweise B&B die Leto-Hotelgruppe und Whitbread einige Hotels von Centro. Für 2022 werden von den Studienautoren knapp 27.600 neue Hotelzimmer erwartet. Das wäre im Vergleich zu 2021 ein Rückgang um etwa 19 Prozent und ein Indiz für eine geringere Marktaktivität, die sich für die Assetklasse Hotel abzeichnet.

Welche Synergien aus Mixed-Use-Ensembles, etwa aus Hostels, Serviced Apartments, Boutique- oder Lifestyle-Hotels, Studentenwohnen oder Coworking generiert werden können, war schon vor der Krise ein großes Thema. So nannte etwa bei einer Umfrage von Hosptalityinside und Union Investment zu Hotelinvestments schon Ende 2019 knapp die Hälfte (49 Prozent) der interviewten Hotelbetreiber, Makler, Berater, Projektentwickler und Investoren, auf Mixed-Use-Konzepte, die den klassischen Hotelbetrieb mit Nutzungen wie Retail oder Wohnen kombinieren, setzen zu wollen.


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