Baurecht schmälert das Potenzial von Dachaufstockungen

Durch den Ausbau von Dachgeschossen und oder die Aufstockung von Dächern könnten rein rechnerisch Millionen neue bezahlbare Wohnungen geschaffen werden. Das war nun Thema einer Expertenanhörung im Bundestag. Nötig wären vor allem Lockerungen bei der Anwendung des geltenden Baurechts.

Um das große Potenzial von Gebäudeaufstockungen zu heben, müssten die Rahmenbedingungen baurechtlich attraktiver werden, auf kommunaler Ebene sowie auf Landes- und Bundesebene, führte der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen bei der öffentlichen Anhörung im Ausschuss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen an.

So sollten etwa die Regelungen zu Abstandsflächen und Ausgleichsmaßnahmen, zu Stellplatzpflichten und zum Brandschutz flexibler gestaltet werden, damit Bauherren nicht entmutigt, sondern ermuntert werden, Wohnraum durch Aufstockungen und Dachausbauten zu schaffen. Auch wirtschaftliche Anreize seien wichtig, damit der mit Dachaufstockungen verbundene Mehraufwand bei der Planung und Ausführung zumindest teilweise kompensiert werden könne. GdW-Hauptgeschäftsführerin Ingeborg Esser regte finanzielle Anreize für flächenschonende Wohnbaumaßnahmen an. Bei Förderprogrammen solle Kombination und Kumulierung möglich sein.

"In Deutschland mangelt es aufgrund der stark steigenden Wohnraum-Nachfrage besonders in Ballungsgebieten an bezahlbarem Wohnraum. Dachaufstockungen können ein wichtiges Element sein, um für mehr Wohnraum zu sorgen. Dies umso mehr, als die Grundstücke dann schon vorhanden sind." Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des GdW

So fallen keine Grundstückskosten an, es wird kein zusätzliches Bauland benötigt und Grünflächen bleiben unversiegelt. Doch auch wenn das rein rechnerische Potenzial für Dachaufstockungen deutlich über dem tatsächlich realisierbaren Bauvolumen liege, so Esser, könnten Aufstockungen bestehender Gebäude einen entscheidenden Beitrag zur Lösung der Wohnungsnot leisten.

Energetisch optimierte Aufstockungen seien zudem geeignet, die Energieeffizienz des gesamten Hauses zu verbessern, was im Hinblick auf die Erreichung der Klimaziele 2050 ein wichtiger Aspekt sei, argumentierte Esser weiter. Aufstockungen alleine könnten aber das Problem nicht lösen, vielmehr seine eine vorausschauende Baulandpolitik der Kommunen weiterhin unverzichtbar, so Esser. Sie verwies diesbezüglich bei der Anhörung auf einen in der Regel erhöhten Abstimmungs- und Planungsaufwand und setzte sich für Erleichterungen im Genehmigungsverfahren ein.

FDP: Dachoffensive für Aufstockung und Ausbau

Die Lockerung des Baurechts wurde von allen gehörten Experten als wichtiger Schritt bei der Förderung des Ausbaus von Dachgeschossen eingestuft. Die Sitzung unter der Leitung von Mechthild Heil (CDU) beschäftigte sich vor allem mit einem Antrag der FDP-Fraktion und einem Antrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen.

Die FDP fordert in ihrem Antrag "Wohnungsmangel bekämpfen – Dachgeschosse nutzen", dass im Rahmen einer umfassenden Dachoffensive die Potenziale der Aufstockung und des Ausbaus zu heben und rechtliche Hindernisse zu beseitigen sind. Dazu solle die Bundesregierung ein "Gesamtpaket Dachausbau" vorlegen, in dem die Anpassung von Gesetzen und Verordnungen auf bundesrechtlicher Ebene initiiert und vorangetrieben sowie die Anpassung der Landesbauordnungen und weiterer landesrechtlicher Vorgaben im Rahmen der Bauministerkonferenz forciert werden.

Nach dem Willen der FDP soll der Ausbau genehmigungsfrei werden, sofern aus statischer und konstruktiver Sicht keine Einwände bestehen und Treppenbreiten sowie Fluchtmöglichkeiten eingehalten werden. Die zulässige Geschossflächenzahl für Dachausbau und -aufstockung soll überschritten werden dürfen, ohne dass Ausgleichsmaßnahmen ergriffen werden müssen. Bei der Stellplatzverordnung soll es Ausnahmen geben.

Die Grünen propagieren ein "Sofortprogramm Bauflächenoffensive – Hunderttausend Dächer und Häuser Programm" das 90 Millionen Euro im ersten Jahr auflegt. Damit soll, wer behutsam durch Dachausbauten nachverdichtet sowie leerstehenden Gebäuden in Ortskernen reaktiviert, durch den Ausbau, Umbau oder Modernisierung, eine attraktive finanzielle Förderung erhalten. Eine Investitionszulage in Höhe von zehn Prozent auf Baukosten bis 1.500 Euro pro Quadratmeter stärke so die Innenentwicklung im Bestand beim Aus- und Aufbau von Dächern, der Aktivierung von leerstehenden Gebäuden in Ortskernen des Umlandes und neuem Wohnraum über Supermärkten. Die Grünen wollen mit dem Ausbau von Dachgeschossen nur gegen die Wohnungsknappheit in Ballungsräumen vorgehen. Auf dem Land wiederum müssten demnach eher Anreize zur Neunutzung leerstehender Häuser gesetzt werden. Die Bundesregierung solle Förderprogramme auflegen. Dachflächen sollten besser für die Produktion von Energie genutzt werden.

Berliner Institut für Sozialwissenschaften will Sozialbauquoten für Dachgeschossausbau

Professor Arno Bunzel vom Deutschen Institut für Urbanistik (Difu) verwies auf Untersuchungen, die das hohe Potenzial von Dachausbau und Aufstockungen nannten. Erst kürzlich hatte etwa eine Studie der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts ergeben, dass durch Aufstockung und Umnutzung bis zu 2,7 Millionen neue Wohnungen entstehen könnten. Bunzel warnte jedoch davor, die Erwartungen solcher Vorhaben als Lösung des Wohnungsmangels zu überschätzen. Mit Blick auf die Nachbarschaften seien solche Maßnahmen in der Regel sehr konfliktbehaftet.

Klaus Ewald (Wigger & Ewald Projektmanagement für Immobilien GmbH) vertrat die Ansicht, mindestens in Städten sei es bereits heute baurechtlich möglich, beim Dachflächenausbau einen vorgezogenen Baubeginn zu gestatten. Vielmehr müssten die Handlungsbevollmächtigungen für die Mitarbeiter in den Genehmigungsbehörden professionalisiert werden. Andrej Holm vom Institut für Sozialwissenschaften der Berliner Humboldt-Universität kritisierte, den Anträgen fehle es an sozialer Präzision: Auf den Dachgeschossausbau sollten Sozialbauquoten Anwendung finden, wie es sie in vielen Städten für Neubauprojekte gebe.

Thomas Kaup, Bund Deutscher Architekten (BDA), nahm als ein besonderes Problem die Aufstellflächen für Hubrettungsgeräte der Feuerwehr ins Visier. Statt finanzieller Anreize für die Dachaufstockungen selbst sollten besser Berufsfeuerwehren zielgerichtet gefördert werden. So könne eines der größten Hemmnisse gegen Dachaufstockungen beseitigt werden. Dies nütze auch gegen brandschutztechnische Missstände in bestehenden Bauten.

Bundesstiftung Baukultur: Kommunale Leitstellen für Wohnungsbau und Dachgeschoßaufstockungen fördern

Reiner Nagel (Bundesstiftung Baukultur) befand, dass die Schaffung einer Unterstützerstruktur wichtig sei, etwa wenn es um Bestandsschutz oder Brandschutz oder um die Befreiung von der Stellplatzverpflichtung gehe. Der Bund könnte etwa kommunale Leitstellen für Wohnungsbau und Dachgeschoßaufstockungen fördern.

Professor Karsten Tichelmann (Institut für Leichtbau Trockenbau Holzbau an der Technischen Universität Darmstadt) machte den Vorschlag, Mieter und Nachbarn angemessen zu beteiligen, damit sie die Aufstockungen akzeptieren. Dazu zählte er ein Vorzugsrecht für Bestandsmieter für den Bezug der neu geschaffenen Wohnungen, außerdem Mietergarantien und den Verzicht auf Modernisierungsumlagen. Kai H. Warnecke (Haus und Grund Deutschland) sprach sich dafür aus, die Hürden für Dachgeschossausbau und Aufstockung zu senken, bevor man über "eine ebenso notwendige Förderung" nachdenke.

Studie: Aufstockung von Nichtwohngebäuden mit zusätzlichem Potenzial

Das Potenzial durch die Aufstockung von Wohngebäuden aus den 1950er bis 1990er Jahren hatte die TU Darmstadt bereits im Jahr 2016 untersucht und kam damals auf bis zu 1,5 Millionen zusätzliche Wohnungen. Die jüngste "Deutschlandstudie 2019: Wohnraumpotenziale in urbanen Lagen, Aufstockung und Umnutzung von Nichtwohngebäuden" von TU Darmstadt und Pestel-Institut wurde erweitert um Nichtwohngebäude, die demzufolge Potenzial für weitere 1,2 Millionen Wohnungen bieten:

  • 20.000 Wohneinheiten oder soziale Infrastruktur auf Parkhäusern der Innenstädte
  • 560.000 Wohnungen durch Aufstockung von Büro- und Verwaltungsgebäuden
  • 350.000 Wohneinheiten durch Umnutzung leerstehender Büro- und Verwaltungsgebäude
  • 400.000 Wohnungen auf den Dächern von eingeschossigem Einzelhandel, Discountern und Märkten, bei Erhalt der Verkaufsflächen

Insgesamt kommen die Studienautoren so auf 2,3 bis 2,7 Millionen Wohnungen, die in Deutschland durch Aufstockung, Umnutzung und die Bebauung von sogenannten "Fehlflächen" entstehen könnten, ohne dass zusätzliches Bauland benötigt oder Wasserleitungen verlegt werden müssten. Der Mangel an Bauland ist einer der wesentlichen Ursachen für den stockenden Wohnungsbau.

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Schlagworte zum Thema:  Aufstockung, Umnutzung, Stadtentwicklung, Wohnungsbau