Studie: Zwei Millionen Wohnungen durch Aufstockung Infografik

Ob auf Dächern von Wohnhäusern und Supermärkten oder in leerstehenden Büros: Durch Aufstockung und Umnutzung könnten bis zu 2,7 Millionen neue Wohnungen entstehen. Das ist das Ergebnis einer Studie von TU Darmstadt und Pestel-Institut. Neu daran ist vor allem die Größendimension.

Das Potenzial durch die Aufstockung von Wohngebäuden aus den 1950er bis 1990er Jahren hat die TU Darmstadt bereits im Jahr 2016 untersucht und kam damals auf bis zu 1,5 Millionen zusätzliche Wohnungen, die den angespannten Wohnungsmarkt vor allem in den Ballungsgebieten entspannen könnten.

Die aktuelle "Deutschlandstudie 2019: Wohnraumpotenziale in urbanen Lagen, Aufstockung und Umnutzung von Nichtwohngebäuden" wurde nun erweitert um Nichtwohngebäude, die demzufolge Potenzial für weitere 1,2 Millionen Wohnungen bieten:

  • 20.000 Wohneinheiten oder soziale Infrastruktur auf Parkhäusern der Innenstädte
  • 560.000 Wohnungen durch Aufstockung von Büro- und Verwaltungsgebäuden
  • 350.000 Wohneinheiten durch Umnutzung leerstehender Büro- und Verwaltungsgebäude
  • 400.000 Wohnungen auf den Dächern von eingeschossigem Einzelhandel, Discountern und Märkten, bei Erhalt der Verkaufsflächen

Insgesamt sprechen die Studienautoren also von 2,3 bis 2,7 Millionen neuen Wohnungen, die in Deutschland durch Aufstockung, Umnutzung und die Bebauung von sogenannten "Fehlflächen" entstehen könnten, ohne dass zusätzliches Bauland benötigt oder etwa Wasserleitungen verlegt werden müssten. Der Mangel an Bauland ist einer der wesentlichen Ursachen für den stockenden Wohnungsbau.

Die Sache klingt gut, doch sie hat einen Haken: Neben dem Problem mit Protesten von Anwohnern gegen eine Nachverdichtung, passen der Studie zufolge bislang vor allem die Rahmenbedingungen nicht, die ein solches Bauen ermöglichen würden.

Verbände fordern bessere Rahmenbedingungen

Erstellt wurde die Studie von Prof. Karsten Tichelmann (TU Darmstadt) anhand von 20 Best-Practice-Beispielen. Gemeinsam mit 15 weiteren Verbänden, unter anderem der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW, der IVD Immobilienverband Deutschland sowie Haus und Grund, hat die Bundesingenieurkammer in Berlin bei der Vorstellung der Untersuchung die Rahmenbedingungen benannt, die für das Aufstocken von Nichtwohngebäuden notwendig wären. 

"Es müssen zahlreiche bauordnungs- und bauplanungsrechtliche Vorgaben weiterentwickelt werden. Hier ist die Politik gefragt." Hans-Ullrich Kammeyer, Präsident der Bundesingenieurkammer

So müssten etwa Genehmigungsverfahren und Anforderungen im Bereich Schall, Wärme und Barrierefreiheit erleichtert oder die zulässige Geschossflächenzahl überschritten werden dürfen. Neben der Tragwerkstruktur seien bei der Aufstockung von Nichtwohngebäuden auch Aspekte aus der Bauphysik zu berücksichtigen.

Die statischen Anforderungen seien nicht immer gegeben, etwa bei bestehenden Supermärkten. Hier biete sich der Neubau in kombinierter Form an, wie etwa von Aldi Nord bereits in Berlin umgesetzt. Der sogenannte Bestandsersatz eignet sich vor allem für die Gebäudekategorie Einzelhandel und Discounter, heißt es in der Studie. Durch ihre kürzeren Nutzungsdauern und die daraus resultierende einfache Bauweise können diese Gebäude weder für eine Umnutzung noch für eine Aufstockung herangezogen werden. Deshalb sei bei dieser Nutzungsform die versiegelte Fläche von Interesse: Der Einzelhandel wird dann in eine Verdichtung mit Wohngebäuden zu integrieren.

Durch das vergleichsweise geringe Gewicht ist das Baumaterial Holz besonders gut für Dachaufstockungen geeignet, heißt es in einer Mitteilung des Bundesverband Deutscher Fertigbau. Holzbasierte Dach-, Wand- und Deckenbauteile könnten zudem im Herstellwerk zu großformatigen Elementen bereits vorgefertigt werden.