Barrierefreiheit im Bestand als Schlüssel

Der demografische Wandel verändert die Anforderungen an den Wohnungsmarkt. Die Nachfrage entsteht durch Lebenslagen, Vermögenssituationen, Pflegebedarfe und regionale Entwicklungen. Die Mehrheit der Senioren wird auch künftig in normalen Wohnungen leben.

Das sind Ergebnisse aus einem Webinar der Immobilienexperten, Maximilian Radert, Head of Product Development & Research bei Kingstone Real Estate, Jean Klijnen, Managing Director bei Kingstone Real Estate Benelux, und Prof. Dr. Günter Vornholz, Gründer von Immobilien Research.

Seniorenwohnen: differenziertes Marktsegment

Der Markt für Seniorenwohnen wird häufig über Sonderwohnformen diskutiert – etwa Servicewohnen, betreutes Wohnen, Seniorenresidenzen, Mehrgenerationenkonzepte oder Pflegeheime. Tatsächlich lebt die Mehrheit älterer Menschen in der eigenen Wohnung.

"Ich hätte nicht gedacht, dass 95 Prozent der Menschen weiterhin in den normalen Wohnungen sind und dass diese Sonderformen nur einen kleinen Teil ausmachen", sagte Vornholz. Dieser sogenannte Remanenzeffekt präge neben dem deutschen auch den niederländsichen Markt.

Ältere Menschen wollen das vertraute Wohnumfeld, Nachbarschaften und Routinen möglichst lange beibehalten. Dazu kommt, dass ein Umzug häufig mit erheblichen Kosten verbunden ist. Wer aus einem langjährigen Mietvertrag oder aus einer abbezahlten Immobilie in ein Service- oder betreutes Wohnangebot wechselt, sieht sich oft mit höheren Neuvertragsmieten und zusätzlichen Gebühren konfrontiert.

Wohnen im Alter: adressierte Nachfrage

Die demografische Entwicklung verläuft uneinheitlich, wie die Experten anmerkten. Während die Gruppe der jüngeren Senioren durch die Babyboomer in den kommenden Jahren zunächst weiter wachse, werde sie bis 2040 wieder schrumpfen, wenn weniger geburtenstarke Jahrgänge nachrücken. Bei den Hochaltrigen wiederum sei bis 2050 mit einem weiter steigenden Bedarf an pflegenahen und barrierearmen Wohnungen zu rechnen.

Für Projektentwickler, Betreiber und Investoren bedeutet das: Nicht jedes Angebot, das heute unter Seniorenwohnen fällt, adressiert dieselbe Nachfrage.

Die demografische Entwicklung variiert außerdem regional stark. Strukturschwächere Regionen sind häufig stärker von Alterung betroffen, weil junge Menschen tendenziell zum Studieren und Arbeiten abwandern. Gleichzeitig verschiebt sich die Nachfrage in mittelgroßen Städten, peripheren Räumen und gut angebundenen Umlandlagen.

Die Niederlande zeigen ähnliche Muster. Universitätsstädte wie Amsterdam, Rotterdam, Maastricht, Groningen oder Eindhoven verfügen über jüngere Bevölkerungsstrukturen, während kleinere Städte und Randregionen von Seniorenhaushalten geprägt sind. Gleichzeitig entstehen dort vermehrt Mischformen, etwa Wohnkonzepte, in denen Studierende und ältere Menschen zusammenleben und sich gegenseitig im Alltag unterstützen.

Altersgerechter Umbau wird wichtiger

Da der Neubau im Verhältnis zum gesamten Wohnungsbestand nur einen kleinen Teil ausmacht, wird der altersgerechte Umbau bestehender Wohnungen und Gebäude zunehmend wichtiger, sind sich die Experten einig. Barrierereduktion könne dazu beitragen, dass ältere Menschen länger in der bisherigen Wohnung bleiben und Pflegebedarfe besser organisiert werden können.

"Wir müssen immer sehen: Was braucht der Senior eigentlich an Barrierereduktion? Sind alle Kriterien notwendig oder reicht nicht schon eine kleinere Maßnahme aus, um weiter in der Wohnung leben zu können – zum Beispiel eine ebenerdige Dusche?", so Vornholz.

Investoren und Bestandshalter müssen Neubauprodukte für unterschiedliche Alters- und Einkommensgruppen schaffen und gleichzeitig pragmatische Konzepte für den Bestand vorhalten – von barrierearmen Zugängen über angepasste Grundrisse bis hin zu Dienstleistungen, die Versorgungssicherheit bieten, ohne ältere Haushalte finanziell zu überfordern.

Seniorenwohnen als Investment Case – kein Selbstläufer

Aus Investorensicht bleibe Wohnen im Alter eine relevante Zukunftsaufgabe, betonte Radert. Die strukturelle Nachfrage wachse, gleichzeitig sei der Markt kleinteilig, stark reguliert und abhängig von regionalen Kaufkraft-, Pflege- und Versorgungsstrukturen. Ein Wachstumsmarkt müsse daher nicht automatisch ein Massenmarkt sein.

In den Niederlanden, wo institutionelle Investoren und Pensionskassen bereits verstärkt in Seniorenwohnen und Pflegeimmobilien investieren, bieten Seniorenwohnungen und Pflegeheime grundsätzlich eine gute Rendite. "Aber wir brauchen ein stabiles politisches Klima und stabile Kapitalmärkte. Knappheit schafft Rendite – aber die Risiken müssen überschaubar sein", ergänzte Kingstone-Kollege Klijnen.

Der Investmentmanager betonte auch die Bedeutung diversifizierter Strategien: Eine Kombination aus klassischem Residential, altersgerechtem Senior Residential und pflegenahen Senior-Living-Konzepten könne stabile laufende Erträge mit zusätzlichem Upside-Potenzial verbinden. Zugleich adressiere ein solcher Ansatz die unterschiedlichen Wohn- und Versorgungsbedürfnisse einer alternden Gesellschaft.

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