Immer mehr Kaufinteressenten wechseln wegen der steigenden Finanzierungskosten in den Mietmarkt. In Folge steigt das Angebot bei Wohneigentum im Bestand, wie Studien zeigen, und es gibt erstmals seit Jahren einen drastischen Preisabfall – Makler müssen sich auf Verkäufer konzentrieren.
Bei den Kaufpreisen von Wohnimmobilien im Bestand gab es im dritten Quartal 2022 einen Preisabfall, während die Mieten steigen, wie Zahlen von Value Data Insight, einer Schwester von FIO innerhalb der Hypoport-Gruppe, zeigen – erstmals seit Aufzeichnung der Daten. Ein Grund: Durch die hohen Baupreise und Finanzierungskosten gibt es den Trend weg vom Käufermarkt hin zum Mietmarkt, vor allem in den Großstädten.
Das Käuferinteresse habe massiv abgenommen, das Angebot stark zugenommen sagt FIO-Vorstand Christian Wallin: "Für Makler bedeutet das, dass sie sich auf längere Vermarktungszeiten einstellen und wieder mehr als Deal-Maker aktiv werden müssen."
Fallende Preise: Käufer und Verkäufer verunsichert
Bundesweit sind die Wohnimmobilienpreise im dritten Quartal laut Value Data Insight um 0,2 Prozent gestiegen im Vergleich zum Vorquartal. Das liegt jedoch dem Report zufolge insbesondere an den gestiegen Preise beim Neubau. Bei Bestandswohnungen in den sogenannten Top-7-Wohnungsmärkten (Berlin, Stuttgart, München, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und Köln) wurden mit Ausnahme von Berlin (plus 0,8 Prozent) durchweg stärkerer Preisrückgang als im bundesweiten Mittel gemessen.
Ähnlich verlief die Entwicklung bei der Assetklasse der Eigentumshäuser. Vor allem die Top-7 Städte mussten deutlich negative Preiskorrekturen hinnehmen. In Frankfurt und Hamburg haben die Analysten ein Minus von drei Prozent gemessen: Spitzenreiter im Negativranking ist Düsseldorf, wo die Preise für Häuser im Bestand um 7,9 Prozent gesunken sind.
"Weder Käufer noch Verkäufer trauen sich momentan zu agieren. Käufer warten darauf, dass die Preise weiter fallen und die Verkäuferseite scheint die neue Marktrealität noch nicht akzeptiert zu haben", so Wallin.
Mietmarkt gerät weiter unter Druck
Das abnehmende Interesse an Eigentumsimmobilien hinterlässt nach der Datenauswertung durch Value Data Insight auch auf dem Mietmarkt seine Spuren. Das Angebot an Mietwohnungen ist im dritten Quartal 2022 im Vergleich zum zweiten Quartal bundesweit um rund vier Prozent zurückgegangen. Noch drastischer zeigt sich die Entwicklung im Jahresvergleich mit dem dritten Quartal 2021: Hier wird ein Angebotsrückgang von 20 Prozent verzeichnet. Dieser Trend spiegelt sich auch in den Preisen wider (plus 1,2 Prozent).
"Auf beiden Seiten ist beim Immobilienkauf nun Eile geboten. Vor allem Verkäufer sollten schnell handeln, weil auch zukünftig zumindest kurzfristig keine positiven Preisentwicklungen zu erwarten sind", prognostiziert Wallin. Makler müssten die Vermarktungsaktivitäten erhöhen und Verkäufern das neue Marktumfeld deutlich machen. Verlängerte Verkaufsprozesse sollten eingeplant werden. Käufer müssten sich auf weiter steigende Zinsen einstellen, die den Effekt fallender Kaufpreise negieren könnten. "Auch hier müssen Makler erklärend fungieren und beide Seiten einander näherbringen", so Wallin abschließend.
Online-Makler: Wo sich die Investition schneller rechnet
Eine aktuelle Auswertung von 71 Städten von ImmoScout24 und dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln zeigt, wie schnell sich das investierte Kapital bei Eigentumswohnungen in deutschen Städten rechnet. Demnach ist Eigentum in Magdeburg, Chemnitz, Oberhausen und Gelsenkirchen mit einer Amortisationsdauer unter 26 Jahren am schnellsten abbezahlt. Zum Vergleich: In Regensburg, Düsseldorf, Augsburg und München dauert es knapp 40 Jahre. Deutschlandweit beträgt die durchschnittliche Amortisationsdauer 31,5 Jahre.
Auch in dieser Studie ist von einer Trendumkehr am Immobilienmarkt und dem steigenden Druck auf das Mietangebot in den Städten die Rede. Spitzenreiter des Rankings ist Magdeburg mit einer Amortisationsdauer von 23,5 Jahren. In keiner Stadt ist die eigene Immobilie schneller abgezahlt. Es folgen Chemnitz und Oberhausen mit je 25,7 Jahren und Gelsenkirchen mit 25,8 Jahren.
Während sich aufstrebende Städte wie Koblenz, Braunschweig oder Leipzig nahe dem Durchschnittswert einpendeln, sind es die großen Städte Deutschlands, die man vergebens in der oberen Hälfte sucht. Hamburg, Berlin, Frankfurt am Main und 13 weitere Städte weisen eine höhere Dauer auf als 35 Jahre – die übrigen 55 Städte weniger als 35 Jahre. München und Erlangen liegen bei Werten von mehr als 38 Jahren. Regensburg als Schlusslicht sogar bei 39,9 Jahren.
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