Wohnimmobilienmarkt: Investoren scheuen das Risiko

Die wirtschaftlichen und politischen Unsicherheiten haben dem gewerblichen Wohnungsmarkt in Deutschland einen Dämpfer versetzt: Im zweiten Quartal 2022 ist der Handel mit den Immobilien deutlich zurückgefahren worden, wie Studien zeigen. Die Risikobereitschaft der Investoren ist spürbar gedrückt. 

Das Transaktionsvolumen am deutschen Wohnimmobilienmarkt ist im zweiten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um mehr als ein Drittel (minus 36 Prozent) auf rund drei Milliarden Euro gesunken, wie JLL schreibt. Der Umsatz im ersten Halbjahr mit rund sieben Milliarden Euro liegt ähnlich klar (minus 32 Prozent) unter dem Ergebnis aus dem Vorjahr. Auffallend sei die geringere Marktaktivität bei risikoreicheren Investments, schreiben die Experten. Der Anteil der Deals im Core-Plus-Segment lag mit rund 80 Prozent aller Investitionen deutlich über dem Fünfjahresdurchschnitt von 39 Prozent.

"Die Wohnungsmärkte befinden sich im Spannungsfeld zwischen Inflation, Zinswende, Baukostensteigerungen, realwirtschaftlichem Neubaubedarf und klimapolitischen Zielen. In dieser von Unsicherheit geprägten Phase sind einige Akteure vorsichtig und verschieben ihre Investitionsentscheidungen", erklärte Michael Bender, Head of Residential JLL Germany.

Weniger Portfolios im Repertoire

Nach Angaben von CBRE entfiel der Rückgang des Transaktionsvolumens vor allem auf Portfolios – so lag die Portfolioquote im ersten Halbjahr 2022 bei nur 58 Prozent (Fünfjahresdurchschnitt: 70 Prozent). Der Immobilienberater kommt insgesamt auf ein Transaktionsvolumen von 7,7 Milliarden Euro, was einem Rückgang um rund ein Fünftel (21 Prozent) gegenüber dem ersten Halbjahr 2021 entspricht. Demnach liegt das Ergebnis ebenfalls weit unter dem Durchschnitt der vergangenen fünf ersten Halbjahre von 9,4 Milliarden Euro.

Den Hauptgrund für diesen Rückgang, der auch CBRE zufolge vor allem auf das zweite Quartal 2022 entfiel (Transaktionsvolumen: 2,7 Milliarden Euro), sehen die Analysten des globalen Immobiliendienstleisters in der gestiegenen Unsicherheit in Folge des Krieges in der Ukraine, die zu gestörten Lieferketten mit in der Folge Versorgungsengpässen auf den Baustellen, zu hohen Inflationsraten auf der Verbraucherebene und zu deutlich gestiegenen Finanzierungskosten geführt hat.

Angesicht der Zinswende steigen laut CBRE die Spitzenrenditen für Wohnimmobilien, die Durchschnittsrenditen im Bestand und Neubau bleiben jedoch stabil.

Trendwende bei den Renditen

"Die Haltung vieler Investoren ist in den vergangenen Monaten nicht zuletzt aufgrund der nun von der EZB eingeläuteten Zinswende deutlich abwartender geworden. Die steigenden Finanzierungskosten führen dazu, dass viele Anleger laufend gezwungen sind, neu zu kalkulieren", erläuterte Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.

BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) registrierte für das zweite Quartal 2022 insgesamt rund 80 Transaktionen, was im langjährigen Vergleich ein überdurchschnittlicher Wert ist, allerdings wurden mehr Verträge im kleinen und mittleren Größensegment abgeschlossen: Im Bereich bis 100 Millionen Euro sei mit einem Volumen von mehr als 4,3 Milliarden Euro das zweitbeste Resultat der vergangenen zehn Jahre erzielt worden. Nach Zahlen von BNPPRE wurden im ersten Halbjahr 2022 bundesweit rund sieben Milliarden Euro investiert – damit wird das Halbjahresergebnis aus dem Rekordjahr 2021 um knapp 30 Prozent unterboten.

Bei den Renditen sieht das Unternehmen eine Trendwende. Die Nettospitzenrenditen für Neubauobjekte seien im ersten Halbjahr erstmals seit der Finanzkrise flächendeckend gestiegen, heißt es in dem Bericht. "Aufgrund der geänderten Finanzierungsbedingungen und der Lage am Finanzmarkt befinden wir uns nichtsdestotrotz vorerst in einer Preisfindungsphase", fasst Meszelinsky zusammen.

Marktabkühlung: Mehr Notverkäufe?

Auch nach der Analyse des Immobilienberaters NAI Apollo hat sich der deutsche Transaktionsmarkt für Wohnportfolios nach Zeiten kontinuierlichen Wachstums im zweiten Quartal 2022 abgeschwächt. Mit einem Investmentvolumen von rund drei Milliarden Euro seien sowohl die Ergebnisse des Vorquartals (rund vier Milliarden Euro) als auch der Fünfjahresdurchschnitt der zweiten Quartale (3,6 Milliarden Euro) unterschritten.

Seitens der Investoren habe Vorsicht und Zurückhaltung deutlich zugenommen, was sich in den Umsatzzahlen des ersten Halbjahres 2022 noch nicht vollends widerspiegele, so Dr. Marcel Crommen, Geschäftsführer von NAI Apollo. "Der Umsatz zur Jahresmitte liegt bei insgesamt rund 7,2 Milliarden Euro, was – infolge fehlender Megadeals – einen Rückgang von mehr als 25 Prozent gegenüber dem Fünfjahresmittel darstellt."

Für die kommenden Monate erwartet NAI Apollo, dass das Angebot an Notverkäufen steigen wird, parallel zu größeren Bestandsverkäufen verschiedener Immobilienkonzerne. Ausgehend vom aktuellen Halbjahresergebnis, fehlender Mega-Deals und der Markteintrübung geht die Analysten davon aus, dass das Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr 2022 unterhalb 15 Milliarden Euro liegen wird und damit deutlich unter dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre (rund 25 Milliarden Euro).

Forward Deals und Projektverkäufe stabil

Wie Savills schreibt, spiegeln sich die Folgen der hohen Inflationsrate womöglich bereits am Investmentmarkt wider. Während Indexierungen im Bestand eher unüblich seien und sich nur schrittweise umsetzen ließen, seien solche Verträge bei Neubauten mittlerweile recht verbreitet. Das könnte Savills zufolge ein Grund dafür sein, dass Investoren trotz höherer Fertigstellungsrisiken bei Neubauprojekten weiterhin sehr stark auf solche Produkte setzen.

Im zweiten Quartal überstieg das Transaktionsvolumen von Projektentwicklungen in dieser Studie zum ersten Mal dasjenige von Bestandsgebäuden. Etwa 51 Prozent des Volumens im zweiten Quartal 2022 (rund drei Milliarden Euro) entfiel demnach auf solche Käufe. Der Anteil an Forward Deals machte laut Savills mehr als 43 Prozent des Transaktionsvolumens und damit erheblich mehr als im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre (23 Prozent) aus. Das Volumen im ersten Halbjahr 2022 beläuft sich nach Berechnungen von Savills auf etwa 7,5 Milliarden Euro – zirka 27 Prozent weniger als im gleichen Vorjahreszeitraum.

Auch Savills rechnet in den kommenden Monaten mit einer verhaltenen Aktivität am Wohninvestmentmarkt und geht davon aus, dass ein Transaktionsvolumen von 15 Milliarden Euro nicht überschritten werden wird.


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Schlagworte zum Thema:  Immobilieninvestoren, Rendite, Investment