Investmentmarkt: Versicherer werden skeptischer bei Immobilien

Inflation, Zinsanstieg und Krieg in der Ukraine machen den Immobilienmarkt volatil. Die Prioritäten und Risiken bei den Investoren verschieben sich – auch die deutschen Versicherer werden zurückhaltender, wie eine Umfrage von EY Real Estate zeigt. Geduld ist das Gebot der Stunde.

Versicherungen haben im vergangenen Jahr anteilig so stark in deutsche Immobilien investiert wie noch nie. Die Quote in den Anlageportfolios erreichte zuletzt trotz steigender Zinsen mit 12,1 Prozent einen neuen Rekord, heißt es im "Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz 2022" der Beratungsgesellschaft EY. Im Vorjahr waren es 11,5 Prozent. Damit hat sich die Immobilienquote innerhalb von zehn Jahren in etwa verdoppelt.

Die Umfrage fand im April und Mai unter 30 Versicherungsunternehmen statt, darunter Pensionskassen sowie Lebens- und Rückversicherungen. Sie bilden EY Real Estate zufolge einen Querschnitt der Branche.

Immobilieninvestment: Skepsis gegenüber Deutschland

Allerdings macht sich unter den Versicherern Vorsicht breit. Die Hälfte (50 Prozent) der befragten Unternehmen wollen zwar die Immobilienquote weiter steigern – vor einem Jahr waren es aber noch knapp zwei Drittel (63 Prozent). 45 Prozent wollten den Immobilienanteil im Portfolio konstant halten, fünf Prozent wollen ihn senken. "Der nun seit 13 Jahren währende Trend steigender Immobilienquoten von Versicherungsunternehmen scheint sich also abzuschwächen", heißt es in dem Report.

"Versicherungen agieren am Immobilienmarkt derzeit überwiegend abwartend", sagt Jan Ohligs, Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie. "Zwar stellen sie ihre Investitionsstrategie nicht gänzlich infrage – im aktuell volatilen Umfeld zwischen Inflation, Zinsanstieg und Krieg in der Ukraine ist Geduld allerdings das Gebot der Stunde." Nordamerika löst Europa als attraktivstes Investitionsziel ab. Deutschland erscheint 95 Prozent der Befragten wegen der Abhängigkeit von Energieimporten aus Russland als Investitionsstandort weniger attraktiv.

Viele Versicherer seien auch wegen der steigenden Zinsen an den Kapitalmärkten abwartend bei neuen Investments, sagt Studienautor Ohligs. Immobilien dürften jedoch angesichts der hohen Inflation und stark schwankender Aktienmärkte ein wesentlicher Bestandteil in den Portfolios von Versicherern bleiben. 

Nachhaltigkeit: Werttreiber am Transaktionsmarkt

Mit der nachhaltigen Transformation rückt laut Ohligs zudem eine langfristige Herausforderung auf der Agenda weit nach oben und sorgt für eine Neuausrichtung der Investitionsstrategien der Assekuranz: Nicht nur berücksichtigen bereits 95 Prozent der Umfrageteilnehmer Klimarisiken und transitorische Risiken in ihren Investmentstrategien – eine große Mehrheit (90 Prozent) ist der Meinung, dass sich Nachhaltigkeit neben den ökologischen Effekten niedrigerer Emissionen auch positiv auf den Wiederverkaufswert auswirkt.

Allerdings sind sich der Umfrage zufolge mehr als die Hälfte der Befragten (55 Prozent) nicht umfänglich bewusst, welche Finanzierungslücken die notwendig werdenden energetischen Sanierungen reißen werden.

"Nachhaltigkeit und insbesondere die Emissionsoptimierung von Immobilienbeständen werden nicht zuletzt auch durch die striktere Regulatorik zum ökonomischen Faktor", sagt Ohligs. Ein höherer Wiederverkaufswert scheine zwar realistisch – aktuell stehe jedoch zunächst die Finanzierung der notwendigen Maßnahmen an. Eine rein Cashflow-basierte Herangehensweise könnte sich als zu optimistisch herausstellen, wenn die Entwicklung der Bau- und Materialkosten in der Rechnung nicht berücksichtigt werde.

Von finanziellen Aspekten abgesehen identifiziert die klare Mehrheit der Befragten (95 Prozent) fehlende valide Daten als große Herausforderung bei der Umsetzung von ESG-Strategien.

Assekuranz: Die Anleger scheuen nicht jedes Risiko

Die beliebtesten Anlageziele der Assekuranz sind laut Umfrage nach wie vor die risikoarmen Kategorien: Für "Core" stimmten 70 Prozent der befragten Versicherer und für "Core+" 85 Prozent. Wie EY beobachtet nimmt der Fokus auf diese Risikoklassen allerdings im Vergleich zum Vorjahr ab. Vergangenes Jahr gaben noch 91 Prozent der Befragten an, vorzugsweise in "Core" zu investieren beziehungsweise in "Core+" (86 Prozent).

Die risikoreichste Kategorie "Opportunistic" erfährt sogar einen signifikant höheren Zuspruch als vor einem Jahr: 40 Prozent 2022 versus 18 Prozent im Jahr 2021. Gleichzeitig bleibt die Renditeerwartung der Versicherer mit minimalen Abschlägen stabil mit 4,5 Prozent bei direkten Anlagen (2021: 4,7 Prozent) und 5,5 Prozent bei indirekten Anlagen (2021: 5,6 Prozent).

Ohligs sagt: "Versicherer müssen trotz knappem Produktangebot und entsprechendem Druck ihre Renditeerwartungen erfüllen und können diese nicht beliebig senken." Dazu kommt: Nicht wenige Immobilien, die zuvor noch als "Core" eingestuft wurden, fallen nun durch die Klimaschutzanforderungen in eine risikoreichere Kategorie.

Wohnimmobilien bleiben Investors "Liebling"

Was die Assetklassen betrifft, favorisieren die Versicherungen wie in der Vorjahresumfrage Wohnimmobilien, um ihr Geld anzulegen: 95 Prozent der Befragten gaben das an, nach 96 Prozent im Jahr 2021. Die Nachfrage von Großanlegern wie Versicherern gerade nach Wohnimmobilien hat die Preise in den vergangenen Jahren mit nach oben getrieben. Auch Logistikimmobilien (75 Prozent) und Infrastruktur bleiben beliebt (63 Prozent), büßen aber leicht an Attraktivität ein: 2021 setzten 84 Prozent der Versicherer bei Logistik den Schwerpunkt und 79 Prozent bei Infrastruktur.

Lieblingskind der Investoren war bis 2021, als sie vom Thema Wohnen überholt wurde, die Büroimmobilie. Diese Investments gewinnen wieder etwas an Boden: 75 Prozent der Versicherer favorisieren im Trendbarometer 2022 wieder Büros, im Vorjahr ging der Anteil zurück auf 62 Prozent. Gesundheitsimmobilien, die in der Pandemie an Zuspruch gewonnen hatten (2021: 46 Prozent), büßen dafür wieder leicht ein und liegen nun bei 42 Prozent der Befragten im Fokus. Einzelhandelsimmobilien, die sich während der Pandemie leicht stabilisiert hatten, verlieren deutlich in der Gunst der Assekuranz (nun 20 Prozent versus 37 Prozent 2021). Gleiches gilt für das Hotelsegment, das nur noch bei fünf Prozent der Befragten im Fokus steht (2021: 14 Prozent).

Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz 2022


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dpa
Schlagworte zum Thema:  Digitalisierung, Versicherung