Grundsteuer ab 2025: In Bremen aufkommensneutral per Gesetz

Mit der neuen Grundsteuer ab dem 1.1.2025 kommen neue Berechnungsmodelle und Hebesätze zur Anwendung. Die Umsetzung in den Ländern ist unterschiedlich.

Bremen wendet das sogenannte Bundesmodell an. Eine Analyse der Zahlen durch das Finanzressort hat ergeben, dass es bei Anwendung der Bundesmesszahlen zu einer erheblichen Belastungsverschiebung käme: Eigentümer von Häusern und Wohnungen sowie Mieter müssten rund 20 Prozent höhere Lasten schultern, während Eigentümer nicht bewohnter Grundstücke entlastet würden. Um den Effekt zu dämpfen, steuert der Senat mit Landessteuermesszahlen gegen.

Den entsprechenden Gesetzentwurf hat der Senat am 6.8.2024 beschlossen. Außerdem wurde das Ortsgesetz für den neuen Hebesatz für die Grundsteuer B in der Stadt Bremen auf den Weg gebracht. Die Messzahl für Wohngrundstücke bleibt bei 0,31 Promille; die Messzahl für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke wird auf 0,75 Promille angehoben. Der Hebesatz in der Stadt Bremen muss auf 755 Prozent (bisher 695 Prozent) reduziert werden. Die Stadt Bremerhaven legt den Hebesatz selbst fest.

Die Grundsteuer B ist eine der wichtigsten Einnahmequellen für die Kommunen. Die Höhe der Steuer wird über Hebesätze festgelegt. Bezahlt wird sie von Grundstückseigentümern. Die können sie auf die Mieter umlegen. Nach dem Wunsch der Bundesregierung sollen die Sätze so anpasst werden, dass möglichst weder mehr noch weniger Einnahmen generiert werden.

Grundsteuer in Hamburg: Gute Wohnlagen sind teurer

Die Hamburger Finanzbehörde hat am 1.7.2024 neue Hebesätze für die Grundsteuer vorgeschlagen. Demnach erhöht sich der Satz bei der Grundsteuer B – die in den Bereichen Wohnen und Nicht-Wohnen auf bebaute und bebaubare Grundstücke erhoben wird – erstmals seit dem Jahr 2005 von 540 auf 975 Prozent.

Die Steuermesszahl für Wohnflächen soll auf 0,70 ermäßigt werden. Für den gewerblichen Bereich (Nicht-Wohnen) wurde eine ermäßigte Messzahl von 0,87 festgelegt. Die neuen Werte sind feste Faktoren, die zur Berechnung des Steuerbetrags dienen.

Finanzsenator Andreas Dressel (SPD) rechnete vor: Eigentümer eines 100 Quadratmeter großen Einfamilienhauses in guter Hamburger Wohnlage mit einer Grundstücksfläche von 1.000 Quadratmetern sollen ab dem kommenden Jahr 731 Euro zahlen, in einer normalen Wohnlage sind es jährlich 646 Euro. Für eine 100-Quadratmeter-Eigentumswohnung in normaler Wohnlage wären 353 Euro zu entrichten.

Ein neuer, besonders hoher Hebesatz von 8.000 Prozent ist für unbebautes, aber baureifes Land (Grundsteuer C) vorgesehen, um die Schaffung von Wohnraum zu beschleunigen.

Bislang nimmt Hamburg mit der Grundsteuer pro Jahr 510 Millionen Euro ein. Diese Summe soll in etwa gleich bleiben. Die neuen Hebesätze und die Messzahl werden in das Grundsteuergesetz aufgenommen, dass im September 2024 vom Senat und danach von der Bürgerschaft beschlossen werden soll. Der erste Teilbetrag soll erstmalig zum 30.4.2025 zu zahlen sein.

Grundsteuer C auf Bauland: So teuer wird sie in Hamburg

Grundsteuergesetz: Berlin senkt Hebesatz ab 2025 deutlich

In Berlin soll die Grundsteuerreform die Wohnkosten nicht verteuern, wenn sie am 1.1.2025 in Kraft tritt. Das Abgeordnetenhaus hat am 20.6.2024 ein entsprechendes Gesetz mit Änderungen bei den Eckpunkten der Steuer beschlossen.

Der Hebesatz für die Grundsteuer B wird von 810 auf 470 Prozent gesenkt. Außerdem wird die Steuermesszahl zugunsten bewohnter Grundstücke verändert, um eine höhere Belastung im Vergleich zu gewerblich genutzten oder unbebauten Grundstücken zu vermeiden: Für Wohngrundstücke beträgt sie künftig 0,31 Promille, für andere Grundstücke 0,45 Promille.

Beide Änderungen sollen dazu beitragen, dass die Berliner ab Januar 2025 in der Regel nicht deutlich mehr Grundsteuer zahlen als bisher. Wo nach der alten Berechnung sehr wenig Grundsteuer anfiel, kann sich der Steuerbetrag in Einzelfällen erhöhen. Im Durchschnitt soll die Steuerlast aber nicht zunehmen, wie Finanzsenator Stefan Evers (CDU) versicherte. In Berlin lag das Aufkommen 2023 bei rund 860 Millionen Euro. Das Gesetz sieht auch eine Härtefallregelung für Eigentümer vor, die eine erhöhte Grundsteuer nicht zahlen könnten.

NRW veröffentlicht Musterwerte zu Grundsteuer-Hebesätzen

Auch die Regierung in Nordrhein-Westfalen (NRW) will verhindern, dass das Wohnen durch die Grundsteuerreform teurer wird. Die Finanzverwaltung veröffentlichte am 20.6.2024 für jede der 396 Kommunen Musterwerte für die Hebesätze. Als Berechnungsgrundlage wurden differenzierte Sätze für Wohnflächen und Nutzflächen mitgeliefert.

Die vorgeschlagenen Hebesätze sollen die Steuereinnahmen stabil halten im Vergleich zum bisherigen Aufkommen. "Damit schaffen wir größtmögliche Transparenz", erklärte Finanzminister Marcus Optendrenk (CDU). Die veröffentlichten Hebesätze sind allerdings nicht verbindlich. Die Kommunen entscheiden nicht nur selbst über die Höhe der Sätze, sondern auch darüber, ob sie unterschiedliche Werte für Wohn- und Gewerbegrundstücke wählen. Die Steuermesszahl beträgt in NRW für Wohngrundstücke 0,31 Promille und für Nicht-Wohngrundstücke 0,34 Promille.

NRW setzt wie die meisten anderen Länder auf das Bundesmodell und verzichtete damit zunächst auf ein Landesgesetz. Da sich in großen Städten eine Schieflage abzeichnete – Gewerbetreibende würden Steuern sparen, Wohnungs- und Hauseigentümer draufzahlen –, will die Regierungsfraktionen vor Inkrafttreten der neuen Grundsteuer jetzt noch eine eigene Lösung mit einer Öffnungsklausel verabschieden. Die soll den Kommunen freistellen, unterschiedliche Hebesätze anzuwenden.

Bundesländer: Transparenzregister für Hebesätze?

Einem Medienbericht zufolge wollen neben NRW noch andere Bundesländer für Transparenz bei der neuen Grundsteuer sorgen. Auch in Hessen, Niedersachsen, Brandenburg und Schleswig-Holstein sollen Immobilieneigentümer für die jeweilige Kommune erfahren können, welcher Hebesatz aufkommensneutral wäre, wie die "Frankfurter Allgemeine Zeitung" (FAZ) im Juli 2023 berichtete.

Schleswig-Holstein plant dem Bericht zufolge ein Transparenzregister, aus dem hervorgehen soll, wie die Gemeinden die Hebesätze für das Jahr 2025 einstellen müssten, um Einnahmen in derselben Höhe wie vor der Reform zu erzielen. Wie Finanzministerin Monika Heinold (Grüne) am 4.6.2024 mitteilte, will die Regierung den Gesetzentwurf aus NRW übernehmen. Eine entsprechende Formulierungshilfe für den Landtag werde gerade erarbeitet. In Niedersachsen wurde den Gemeinden aufgegeben, neben dem festgesetzten Hebesatz den Satz zu veröffentlichen, der aufkommensneutral wäre.

Hessen hat am 9.8.2024 für 61 der 421 Kommunen die Empfehlungen zur Berechnung der Hebesätze nochmals aktualisiert. Bei zwölf Städten und Gemeinden sei das nötig geworden, weil sie die Hebesätze rückwirkend geändert hätten, wie die Oberfinanzdirektion in Frankfurt am Main mitteilte. Bei 49 weiteren Kommunen führten Abweichungen bei den Daten im Zuge von Steuerbefreiungen zu der Aktualisierung. Die Empfehlungen sind nicht bindend.

In Baden-Württemberg wurde nach Angaben des Steuerzahlerbundes noch im Jahr 2024 in zehn von 107 Kommunen die Grundsteuer B angehoben. In Konstanz sei der Hebesatz am deutlichsten gestiegen: von 410 Prozent auf 510 Prozent. Vier weitere Städte haben den Hebesatz ebenfalls merklich angehoben: Albstadt von 350 auf 400 Prozent, Wangen im Allgäu von 425 auf 475 Prozent und Heilbronn sowie Lörrach von 450 auf 500 Prozent. In fünf weiteren Kommunen sei die Erhöhung etwas geringer ausgefallen, heißt es in einer Mitteilung vom 13.5.2024.

Klagen gegen die Berechnung der neuen Grundsteuer

Die Neuberechnung der Grundsteuer ab Januar 2025 hatte das Bundesverfassungsgericht gefordert. Knapp 36 Millionen Grundstücke in Deutschland müssen neu bewertet werden. Bis zuletzt kalkulierten die Finanzämter den Wert einer Immobilie auf Grundlage veralteter Daten. Bis zum 31.12.2024 gelten die Grundstückswerte von 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland).

Nachdem am 31.1.2023 die verlängerte Abgabefrist für die Erklärungen zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgelaufen war und erste Wertbescheide erlassen wurden, kam es vereinzelt zu Klagen vor den Verfassungsgerichten der Bundesländer und vor Finanzgerichten.

Es wurden Zweifel an der Recht- und Verfassungsmäßigkeit geäußert: Das liegt vor allem an den teils erheblichen Unterschieden bei den Grundsteuermodellen, die von den Bundesländern gewählt wurden – das Reformgesetz sieht neben dem sogenannten Bundesmodell eine Länderöffnungsklausel vor, die eigene Landesgesetze möglich machte. Verfahren beim Bundesgerichtshof (BGH) oder beim Bundesverfassungsgericht (BVerfG) sind noch nicht anhängig.

Bundesfinanzministerium (BMF): FAQ und Glossar "Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer"

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