Wer bremst hier eigentlich wen?

In Chefetagen und Personalabteilungen sämtlicher Branchen stellt sich eine zentrale Frage: Wie und wann verändert KI die Rollen von Mensch und Maschine – und was bedeutet das für bestehende Berufsbilder?

Besonders deutlich wird dies beim Blick auf die Immobilienwirtschaft – insbesondere im Facility und Property Management. Zwei Bereiche, deren Geschäftsmodelle bislang stark darauf beruhen, zahlreiche kleinteilige, fragmentierte Aufgaben rund um die Immobilie manuell zu erledigen: Mieterkommunikation, Nebenkostenabrechnungen, Rechnungsprüfung, Dienstleisterkoordination, Schadensmeldungen und vieles mehr. Gerade hier gilt das Effizienzpotenzial von digitalen Tools, KI und Automatisierung als besonders hoch.

Berufsbilder im Facility und Property Management: KI als Gefahr?

Doch was bedeutet das für das Berufsbild des Facility- und Property Managers? Die zugespitzte These: KI-getriebene Digitalisierung bedroht das Geschäftsmodell – und genau deshalb ist die intrinsische Motivation, sie voranzutreiben, vielerorts begrenzt. Im Rahmen des "PropTech Summit 2026" in Hamburg wurde dieser Gedanke in der vergangenen Woche auf den Punkt gebracht: "Property Management ist ein Geschäftsmodell, das kurz vor dem Tod steht."

Ich würde diese These unterschreiben – mit einer Einschränkung: Nicht das Property Management an sich steht unter Druck, sondern seine heutigen Strukturen. Denn während viele manuelle Aufgaben im Property Management sukzessive wegfallen, steigt gleichzeitig die Komplexität von Immobilien und ihrem Betrieb. ESG-Anforderungen, Reportingpflichten, technische Ausstattung, höhere Nutzererwartungen und zunehmende Betreiberverantwortung treiben diese Entwicklung. Die Konsequenz: weniger Routine, mehr Anspruch.

Gegenseitiges "Finger-Pointing" 

Ähnliches gilt für das Facility Management. Kritiker sagen, die Branche habe es sich in einem profitablen, aber zunehmend überholten Status quo bequem gemacht. Selbst die Corona-Krise machte sich – im Vergleich zu anderen Immobiliensparten – bei den Umsätzen nur abgeschwächt bemerkbar.

Robert Oettl, Business Angel und Geschäftsführer von Oro Ventures,  formuliert es noch drastischer: "FM blockiert Innovation". Seine Begründung: Kurzfristiger Überlebensinstinkt schlägt strategische Weitsicht. Ein Geschäftsmodell, das auf Tages- und Stundensätzen basiert, hat naturgemäß wenig Interesse daran, den eigenen Aufwand nachhaltig zu verringern. Thomas Braun, Geschäftsführer bei Geiger Facility Management, hält dagegen: Man sei nicht innovationsfeindlich, sondern realitätsnah.

Gemeint ist damit: In den vergangenen Jahren sind zahlreiche Anbieter wie Pilze aus dem Boden geschossen – viele davon jedoch mit Insellösungen. Sie bieten Software gegen Gebühr, ohne sich tief in die Prozesse der Immobilienunternehmen zu integrieren. Braun wünscht sich stattdessen PropTechs, die echte Partnerschaften eingehen und unternehmerisches Risiko langfristig mittragen.

Matchmaking durch Initiativen und Veranstaltungen 

Ein nachvollziehbarer Einwand. Tatsächlich berichten viele Praktiker, dass manche Gründer mit großen Versprechen antreten, diese nach ersten Praxisschock jedoch relativieren müssen. Häufig fehlt es an einem tiefen Verständnis für die konkreten Herausforderungen der Branche – oder schlicht an fachlicher Expertise. Braun hat das in Gesprächen mit Anbietern von Tech-Lösungen selbst erlebt: "Keiner konnte zum Beispiel etwas über das Thema Betreiberverantwortung sagen", berichtet er.

Um diese Beziehungskrise zu überwinden und dem "Matchmaking" mehr Struktur zu geben, sind in den vergangenen Jahren zahlreiche Veranstaltungen und Initiativen entstanden, die Start-ups und etablierte Unternehmen zusammenbringen. 

Dass es hier und da dennoch hakt, zeigt sich aber recht deutlich. Häufig wird das Bild gezeichnet, Immobilienunternehmen seien auf PropTechs angewiesen, um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben. Das mag in vielen Fällen zutreffen. Gleichzeitig haben sich jedoch zahlreiche Unternehmen – auch aufgrund des unübersichtlichen PropTech-Markts – entschieden, eigene Lösungen zu entwickeln, gewissermaßen aus sich selbst heraus, fast im Sinne einer Parthenogenese.

Gemeinsam zum Ziel

Der PropTech Summit zeigte zudem: Die Abhängigkeit ist keine Einbahnstraße. Auch die PropTechs sind auf Immobilienunternehmen angewiesen – doch diese waren vor Ort nur begrenzt vertreten, zum Unmut vieler Aussteller, die anderes erwartet hatten. Ein deutliches Signal.

Selbstbeweihräucherung gehört auf solchen Events zum guten Ton – doch eine Prise Demut würde dem jungen Sektor guttun. Finger-Pointing bringt niemanden weiter. Die Hype-Zeiten sind vorbei. Technologisches Kauderwelsch und große Versprechen überzeugen nicht – sie schrecken eher ab.

Auf der anderen Seite ist das Festhalten an bestehenden, gewohnten Strukturen zwar menschlich – wirtschaftlich jedoch ein Sterben auf Raten. Der Wunsch nach praktikablen, umsetzbaren und anschlussfähigen digitalen Lösungen ist aber berechtigt. Denn viele Lösungen bleiben Stückwerk statt echte Systeme. Am Ende ist Nichtstun das größte Risiko. Die Branche hat keine Zeit mehr für gegenseitige Schuldzuweisungen. Sie hat nur noch Zeit für Entscheidungen.