Vergleichswohnungen für Mieterhöhung können preisgebunden sein

Hintergrund: Vermieter nennt preisgebundene Vergleichswohnungen

Die Vermieterin einer Wohnung in Schleswig-Holstein verlangt von der Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Wohnung ist öffentlich gefördert und unterliegt einer Preisbindung.

Im Februar 2016 forderte die Vermieterin die Mieterin auf, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Die verlangte Miethöhe entsprach einem Preis von 5 Euro/Quadratmeter. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens bezog sich die Vermieterin auf fünf Vergleichswohnungen mit Mietpreisen zwischen 5,08 und 5,16 Euro/Quadratmeter. Sämtliche Vergleichswohnungen sind ebenfalls öffentlich gefördert und unterliegen einer Preisbindung.

Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Sie hält das Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam, weil nur preisfreie Wohnungen als Vergleichswohnungen dienen könnten.

Entscheidung: Preisgebundene Wohnungen können Vergleichswohnungen sein

Das Mieterhöhungsverlangen war nicht deshalb formell unwirksam, weil die Vergleichswohnungen preisgebunden sind.

Die Begründung des Erhöhungsverlangens soll den Mieter in die Lage versetzen, überprüfen zu können, ob das Verlangen sachlich berechtigt ist. Ziel ist, überflüssige Prozesse zu vermeiden. Hierfür muss die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit dieser während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber klar werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht.

Nennt der Vermieter Vergleichswohnungen, kann er nicht nur preisfreien Wohnraum heranziehen. Zwar ist preisgebundener Wohnraum bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgenommen. Daraus folgt aber nicht, dass preisgebundene Wohnungen nicht zur Begründung eines Erhöhungsverlangens herangezogen werden können. Eine Einschränkung auf preisfreien Wohnraum ergibt sich auch weder aus dem Wortlaut von § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, noch aus dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses.

Vergleichswohnungen dienen nicht zum Nachweis der Vergleichsmiete

Die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen dient nämlich nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Sie soll vielmehr den Mieter lediglich in die Lage versetzen, das Erhöhungsverlangen zumindest ansatzweise nachzuvollziehen und gegebenenfalls mittels weiterer Nachforschungen die Vergleichbarkeit der Wohnungen zu überprüfen. Dem Mieter ist es nicht nur zumutbar, aufgrund der im Erhöhungsverlangen mitgeteilten Tatsachen weitere Informationen einzuholen. Das Erhöhungsverlangen dient vielmehr gerade dazu, ihn hierzu zu befähigen. 

Der Umstand, dass der Mieter allein anhand des Erhöhungsverlangens die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete nicht abschließend mittels der Vergleichswohnungen überprüfen kann, steht der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegen. Abgesehen davon, dass die Begründung des Erhöhungsverlangens nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete dient, hat die Nennung von drei Vergleichswohnungen ohnehin nur einen begrenzten Erkenntniswert. Demzufolge kann die ortsübliche Vergleichsmiete im Falle des Bestreitens im Prozess im Regelfall nicht allein anhand von nur drei Vergleichswohnungen ermittelt werden.

(BGH, Urteil v. 18.12.2019, VIII ZR 236/18)

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