Mieter kann Betriebskostenabrechnung anerkennen

Hintergrund: Mieter sagt Zahlung von Abrechnungssaldo zu

Der Mieter einer Wohnung hatte sich in einem gerichtlichen Vergleich verpflichtet, die Wohnung Ende April 2017 zu räumen. Kurz vor diesem Termin bat der Mieter, noch etwas länger in der Wohnung bleiben zu können. Die Vermieter boten daraufhin an, dass der Mieter bis Ende Juni in der Wohnung bleiben darf, sofern er eine Nutzungsentschädigung zahlt und außerdem offene Strom- und Wasserkosten von 1.588 Euro entrichtet.

Der Mieter erklärte schriftlich, mit dem Angebot einverstanden zu sein und zog schließlich Anfang Juni 2017 aus. Die Strom- und Wasserkosten zahlte er nicht.
Im anschließenden Streit über die Rückzahlung der Kaution brachte der Mieter vor, die Betriebskostenabrechnungen, aus denen sich die offenen Strom- und Wasserkosten ergeben, seien formell unwirksam und beruhten auf unzutreffenden Messergebnissen wegen fehlender Eichung der Zähler. Zudem hätten die Vermieter seinem Ansinnen nach Einsicht in die Abrechnungsbelege bislang nicht entsprochen.

Entscheidung: Anerkenntnis macht Abrechnung unangreifbar

Der BGH gibt den Vermietern Recht. Auf die Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnungen kommt es nicht an. Insbesondere ist unbeachtlich, ob die Abrechnungen den an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden formellen Anforderungen entsprochen haben.
Die Parteien haben sich darauf verständigt, dass der Mieter noch eine gewisse Zeit in der Wohnung bleiben kann, wenn er neben einer Nutzungsentschädigung auch die offenen Strom- und Wasserkosten zahlt. Dadurch ist ein wirksamer Vergleich zustande gekommen.

Eine wirksame Einigung über die geschuldeten Betriebskosten setzt nicht voraus, dass die Betriebskostenabrechnungen den formellen Anforderungen nach § 556 Abs. 3 BGB genügen. Das ergibt sich auch nicht aus § 556 Abs. 4 BGB, wonach Abweichungen zum Nachteil des Mieters nicht zulässig sind. Von dieser Vorschrift wird eine Einigung der Mietvertragsparteien über die Verbindlichkeit des Saldos einer konkreten bereits erteilten Betriebskostenabrechnung nicht erfasst.

Die Regelungen in § 556 Abs. 3, 4 BGB hindern die Mietvertragsparteien nicht daran, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Weder formelle Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung etwa verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) stehen der Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung entgegen. Es handelt sich hierbei nämlich nicht um eine Abrede, die Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung von vornherein generell ausschließt oder einschränkt, sondern um die Anerkennung einer konkreten Schuld.

Die Abrechnungspflicht des Vermieters nebst den damit im Zusammenhang stehenden Abrechnungs- und Einwendungsfristen dienen im Interesse beider Vertragsparteien der Abrechnungssicherheit, der Streitvermeidung und der Schaffung von Rechtsklarheit in überschaubarer Zeit. Diesem Ziel würde es nicht gerecht, wenn den Vertragsparteien die Möglichkeit versagt würde, sich einvernehmlich auf schnellerem Weg Klarheit darüber zu verschaffen, welche wechselseitigen Pflichten sich aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum ergeben.

Eine wirksame Einigung setzt voraus, dass zwischen den Parteien Streit oder Ungewissheit herrscht, die sie mit der Vereinbarung beseitigen wollen und der Mieter einen konkreten Anlass hat, den Abrechnungssaldo anzuerkennen. In aller Regel werden etwaige Nachteile für den Mieter durch eine Vereinbarung hinreichend kompensiert. Dadurch ist der Schutz des Mieters gewährleistet.

(BGH, Urteil v. 28.10.2020, VIII ZR 230/19)

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