Wohnungen zu Büros zu Wohnungen?

"Gewerbe zu Wohnen": So heißt das Programm, das das Bundesbauministerium im April gestartet hat. Es verfolgt das Ziel, aus leerstehenden Büros Wohnungen zu machen, die in den deutschen Ballungsräumen bekanntlich dringend gesucht werden. Ein Zuschuss von bis zu 30.000 Euro pro Wohneinheit steht dafür zur Verfügung. "Damit", sagt Bundesbauministerin Verena Hubertz, "geben wir ungenutzten Büro- und Gewerbeimmobilien eine zweite Chance."

Bundesförderprogramm "Gewerbe zu Wohnen": Der Denkfehler dahinter

Aus dem Blick gerät dabei, dass in den Großstädten mit ihrer sich immer weiter zuspitzenden Wohnungsknappheit eine paradoxe Situation zu erkennen ist: Nicht wenige Wohnungen stehen für Wohnzwecke nicht zur Verfügung, weil sie – oft seit Jahrzehnten – von Arztpraxen, Büros und Anwaltskanzleien genutzt werden. Wäre es da volkswirtschaftlich nicht viel sinnvoller, diese gewerblich genutzten Wohnungen wieder ihrem eigentlichen Zweck zuzuführen und damit gleichzeitig den wachsenden Büroleerstand abzubauen, als mit großem finanziellem Aufwand leerstehende Büros zu Wohnungen umzubauen? 

Wer sich in deutschen Großstädten umhört, merkt allerdings schnell, dass dieses Thema kaum eine Rolle spielt. Nicht etwa, dass die Zweckentfremdung von Wohnraum nicht ein heißes politisches Eisen wäre – doch dabei geht es fast immer um die Kurzzeitvermietung von möblierten Wohnungen über Airbnb und andere Plattformen, der zahlreiche Städte mit ihren Zweckentfremdungsverbotssatzungen den Kampf angesagt haben.

Ein genauerer Blick zeigt jedoch, dass die Zweckentfremdungsverbotsgesetze der Länder und die darauf aufbauenden Zweckentfremdungssatzungen der Kommunen meist auch gewerbliche Nutzungen erfassen. Laut der Münchner Zweckentfremdungsverbotssatzung beispielsweise liegt Zweckentfremdung unter anderem dann vor, "wenn der Wohnraum zu mehr als 50 v. H. der Gesamtfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird". Das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz zählt zur Zweckentfremdung unter anderem "die Verwendung von Wohnraum für ausschließlich gewerbliche oder freiberufliche Zwecke".

Gewerbliche Zweckentfremdung: Verboten, aber kaum erfasst

Dass es sich bei dieser Zweckentfremdung durch Büros, Kanzleien und Praxen nicht um ein Randphänomen handelt, legt eine Studie nahe, die die Stadt Leipzig 2019 in Auftrag gegeben hat. Demnach gab es damals ungefähr 8.400 gewerblich genutzte Wohnungen, unter denen allerdings auch bauordnungsrechtlich genehmigte Umnutzungen waren. Die Zahl neuer Zweckentfremdungen durch gewerbliche Nutzungen schätzten die Studienautoren des Beratungsinstituts Quaestio auf 200 bis 300 Wohnungen pro Jahr.

Neuere oder gar bundesweite Zahlen sind nicht verfügbar. Denn obwohl es mittlerweile zu fast jedem immobilienwirtschaftlichen Thema mindestens eine Studie gibt, ist die gewerbliche Nutzung von Wohnraum ein unerforschtes Gebiet. Selbst das Analysehaus Bulwiengesa, selten um präzise Zahlen verlegen, hat nach eigenen Angaben keine valide Datengrundlage zu diesem Thema.

Nicht viel anders sieht es in den Kommunen aus. Die Hamburger Bezirksämter führen nach Angaben der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen keine Statistik über die Zahl gewerblich genutzter Wohnungen. Und auch die Berliner Ämter, eigentlich immer ganz vorne dabei, wenn es gilt, sich für die Rechte von Wohnungsmietern einzusetzen, zeigen sich ahnungslos. "Nein", antwortet die Pressestelle der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen kurz und bündig auf die Frage, ob sie über Informationen verfügt, wie viele Wohnungen in Berlin gewerblich genutzt werden.

Zweckentfremdung: Berlin schaut weg, München handelt

Dabei verfügt Berlin mit seinem 2013 beschlossenen Zweckentfremdungsverbotsgesetz eigentlich über ein scharfes Schwert. Wie in Hamburg gilt es auch an der Spree als Zweckentfremdung, "wenn Wohnraum für gewerbliche oder berufliche sonstige Zwecke verwendet wird". Ausgenommen davon ist eine gewerbliche Nutzung, die bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes bestand. Wenn aber das Mietverhältnis endet, muss der Vermieter für die neuerliche Vermietung als Büro oder Praxis eine Genehmigung beantragen – theoretisch zumindest.

Zur Zahl solcher Genehmigungen kann die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nichts sagen. Dass es nicht viele sein dürften, zeigt eine Anfrage bei ausgewählten Bezirken, die für die Umsetzung der Vorgaben zur Zweckentfremdung zuständig sind. 

Der Bezirk Mitte hat nach Angaben seiner Pressestelle überhaupt keine solche Genehmigung erteilt und begründet dies damit, dass Büros, Kanzleien und Praxen, die ihre Tätigkeit in Wohnräumen ausüben, dies in den allermeisten Fällen bereits vor dem Jahr 2014 getan hätten und deshalb Bestandsschutz genössen. Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg bekämpft zwar konsequent die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnungen, kann aber nicht sagen, in wie vielen einst gewerblich genutzten Wohnungen jetzt wieder gewohnt wird.

In München hingegen ist die Lage für Vermieter, die Wohnungen an gewerbliche Nutzer vermieten, deutlich weniger entspannt. Das Sozialreferat der bayerischen Landeshauptstadt geht nicht nur entschieden gegen solche Nutzungen vor, sondern verfügt auch über eine präzise Statistik. 

Um zu erfahren, wiie München die Zahlen kalkuliert, warum Leipzig Büros schützt statt Wohnungen – und warum Vermieter trotz allem lieber an Gewerbemieter vermieten: Lesen Sie den vollständigen Artikel in der Ausgabe 03/2026 der "Immobilienwirtschaft".

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