"Sanieren im Takt der Industrie“

Herr Viehrig, warum arbeiten Sie beziehungsweise der GdW an der Rahmenvereinbarung "SerSan 1.0"? Was waren und sind die Beweggründe?

Fabian Viehrig: Bauen und Sanieren hat in den vergangenen Jahrzehnten in Deutschland zwar funktioniert, man kam aber oft nur mühsam ans Ziel. Es ist mit Verzögerungen und Unannehmlichkeiten im Prozess zu rechnen und am Ende wird es sowieso teurer.

Es gab und gibt verhältnismäßig wenig klassische Sanierungsprojekte, die völlig glatt durchliefen. Man muss beim Sanieren fairerweise eingestehen, dass die Prozesse weniger sicher planbar sind als im Neubau. Es gibt nun mal Überraschungen aus der Baugeschichte unserer Liegenschaften.

Energetische Sanierung bis komplexe Sanierung

Gerade im Teilsegment der energetischen Sanierung, bei dem insbesondere die relevante Hüllfläche im Fokus steht – es gibt auch komplexere Ansätze –, gibt es mittlerweile eine Reihe von "seriellen" Marktangeboten, die den Prozess anders angehen. Der Vorteil der Hüllflächensanierung ist: Man muss im Vergleich nur wenig in die Wohnungen. Es ist eher ein Sanieren im Takt der Industrie. 

In der Vergangenheit hat die Wohnungswirtschaft vielfach "komplexe Sanierungen" bevorzugt – also einmal komplett alles neu in der Liegenschaft. Der dafür notwendige Ersatzwohnraum für die Mieter ist in vielen Ballungsregionen knapp oder nicht vorhanden. 

Worst Performing Buildings und neue Ansätze

Zuletzt hat sich der Fokus auf die Hülle der sogenannten Worst Performing Buildings (WPB) verlagert. Diese WPB können in den Transformationsplänen der Wohnungswirtschaft nicht allein durch eine Energieträgerumstellung, gegebenenfalls in Kombination mit kleinen Teilmaßnahmen, in die Zeit nach 2045 gebracht werden. 

Neue Ansätze, die Sanierungsprozesse besser strukturieren und die Chancen der Vorfertigung nutzen, sind also prinzipiell willkommen.

Die serielle Sanierung und auch der Energiesprong-Ansatz könnten hier Vorteile gegenüber der klassischen Sanierung erbringen. 

Leistungsbestandteile baukastenartig hinzufügen

Wie sieht die Rahmenvereinbarung SerSan 1.0 konkret aus?

Eine Rahmenvereinbarung (RV) kann helfen, Sachverhalte aufzuklären sowie Leistungen zu definieren und zu bepreisen. Zudem erleichtert sie den meist formalen Beschaffungsprozess im Rahmen der öffentlichen Vergabe. Dass dies funktionieren kann, hat bereits die Rahmenvereinbarung zum seriellen Neubau gezeigt. Sicherlich ist eine RV kein Allheilmittel, aber für viele Bauherren stellt sie eine attraktive Lösung dar.

Nach aktuellem Diskussionsstand wollen wir, ausgehend vom Kernelement der Hüllensanierung, Leistungsbestandteile baukastenartig hinzufügen. 

Finale Bepreisung auf Grundlage der Rahmenvereinbarung

Ziel ist es, dass jeder Bauherr gemäß seinem gewünschten Leistungsumfang einen geeigneten Partner finden kann. In der Rahmenvereinbarung wird es – ausgehend von verschiedenen Modellgebäuden – bepreiste Leistungsbeschreibungen geben. Zu diesen Kernleistungen können additiv weitere Leistungen hinzugefügt werden. Diese Leistungen können dann für ein reales Gebäude abgerufen werden. 

Dabei erfolgt die finale Bepreisung auf Grundlage der RV, wobei die Kosten auf die reale Bausituation kalkuliert werden. Sind die Voraussetzungen ähnlich, sollten vergleichbare Kosten entstehen.

Umfrage unter GdW-Wohnungsunternehmen

Zur Untermauerung des Bedarfs haben wir im Januar in einer Umfrage unter unseren Wohnungsunternehmen abgefragt, welche Gebäudetypen in den kommenden sechs Jahren potenziell saniert werden müssen. Diese Typen verwenden wir als Grundlage für die Ausschreibung. Dadurch findet hoffentlich die überwiegende Anzahl unserer Wohnungsunternehmen ein passendes Angebot. 

Schwierig gestaltet sich aktuell die Diskussion um den Umfang der Leistungspakete. In einem Workshop im Februar wurde eine erhebliche Bandbreite an Wünschen deutlich. Es zeichnet sich ab, dass wir uns auf Kernbestandteile fokussieren müssen, da sonst die Angebotsbreite und die damit verbundene Preispalette unbeherrschbar würden. 

Zuschlag nach Ausschreibung im Januar 2027 

Wie geht es weiter?

Aktuell arbeiten wir an den Ausschreibungsunterlagen. Nach der Bekanntmachung wird zunächst ein Teilnahmewettbewerb durchgeführt, um leistungsfähige Anbieter auszuwählen. Danach folgt die Aufforderung zur Angebotsabgabe und deren Bewertung. 

Wir gehen davon aus, dass die Zuschlagserteilung im Januar 2027 erfolgen kann – sofern das Verfahren störungsfrei verläuft. Viel stärker noch als beim Neubau muss dabei das Vertragswerk beachtet werden: In Sanierungsobjekten lauern oft Überraschungen, die Anpassungen am Angebot notwendig machen. Hierfür sind klare Absprachen zwischen Bauherrn und ausführendem Unternehmen essenziell.

Wenn ich von "wir" spreche, umfasst das den GdW und seine Regionalverbände sowie Neitzel Consultants aus Witten. Zum erweiterten Projektkreis gehören die Deutsche Energie- Agentur GmbH (Dena) und die Eco2nomy GmbH aus Stuttgart, die in bestimmten Bereichen unterstützen.

Sind Anbieter, Konzepte und Kostenstrukturen bei der seriellen Sanierung so unübersichtlich, dass sie durch eine RV geordnet werden mussten? Durch die RV zum seriellen und modularen Neubau war das Prinzip des Seriellen doch eigentlich schon etabliert.

Das serielle Sanieren ist nicht gänzlich neu; in NRW gab es bereits eine Reihe von Modellvorhaben und der Markt hat sich bundesweit weiterentwickelt. Von einer flächendeckenden Anwendung sind wir aber noch entfernt. Die Angebote sind sehr unterschiedlich.

Für Wohnungsunternehmen ist es daher hilfreich, durch die Ausschreibung der Rahmenvereinbarung mehr Struktur zu erhalten – sowohl beim seriellen und modularen Bauen als auch beim seriellen Sanieren. Das hilft dem gesamten Markt bei der Weiterentwicklung. Ich glaube, sowohl die Wohnungsunternehmen als auch die Hersteller müssen sich noch stärker aneinander gewöhnen und zueinander finden. Die Vergleichbarkeit zu erhöhen, ist ein Kernziel unserer Arbeit.

"Äußerlich identische Gebäude können sich massiv unterscheiden"

Was ist mit der anderen großen Herausforderung für die Wohnungsunternehmen: die Bestände Demografiegerecht umzubauen? Hilft die serielle Sanierung hier oder hemmt sie durch den Fokus auf Klimaneutralität? Ist sie mit Bad- oder Strangsanierungen kombinierbar? 

Die Vorbereitungsworkshops mit den Wohnungsunternehmen haben eine Reihe von Wünschen hervorgebracht, die wir idealerweise mit der RV adressieren sollen. Hierzu zählen die nachträgliche Errichtung von Aufzügen für den Demografie-gerechten Umbau sowie die Strangsanierung zur Erneuerung der technischen Infrastruktur, oder eine Badsanierung. 

Wir müssen bei der Ausgestaltung der RV jedoch darauf achten, dass sie anwendbar und übersichtlich bleibt. Deshalb können wir nicht alle Wünsche eins zu eins umsetzen. Es bleibt abzuwarten, welche konkreten Lösungen wir hierfür im finalen Dokument finden, um die Komplexität beherrschbar zu halten.

Montage der "fliegenden Fassaden"

Lässt sich der Faktor Zeitersparnis und die Vereinfachung des Auswahl- und Planungsprozesses durch die RV quantifizieren? 

Sanieren ist zwar keine Raketentechnik, dennoch hängen Planungsprozesse stark vom individuellen Zustand des Gebäudes ab. Äußerlich identische Gebäude können sich in der Bausubstanz massiv unterscheiden und differenzierte Aufwendungen erfordern. Schon deshalb können wir heute noch nicht beziffern, wie hoch der Faktor der Zeitersparnis im Vergleich zur klassischen Sanierung exakt ausfällt. Es wird immer einen "nicht-seriellen" und einen "seriellen" Anteil geben. 

Die technische Umsetzung des seriellen Teils – also die Montage der "fliegenden Fassaden" – ist im Vergleich zu klassischen Verfahren deutlich schneller abgeschlossen. Die Belastung für die Mieter nimmt dadurch um ein Vielfaches ab. Der nicht-serielle Anteil, wie etwa das Absägen von Balkonen oder das Anbringen einer Kellerdeckendämmung, entspricht hingegen den üblichen Verfahrenszeiten.

Weiterentwicklung statt Innovationswettbewerb

Mit wie vielen Bewerbungen, Anbietern und Lösungen rechnen Sie?

Das ist schwer abzuschätzen. Wir erwarten eine Reihe interessierter Unternehmen, legen aber Wert darauf, erfahrene Profis in das Verfahren aufzunehmen. Die RV ist nicht dafür da, völlig neue Dinge auszuprobieren, sondern um bereits erprobte Prozesse zu etablieren.

Unser Ziel ist deren Weiterentwicklung, um langfristig Kostendegressionen zu realisieren. Nur ein Teil der Sanierungsleistung wird über die RV abgewickelt werden. Gänzlich neuartige und unerprobte Lösungen werden den Weg über die klassische Beschaffung nehmen. Wir loben keinen Innovationswettbewerb aus. 

Am Ende werden vielleicht 15 Anbieter in die RV aufgenommen – das steht heute aber noch nicht fest und wird erst im Rahmen der Bekanntmachung kommuniziert.

Von der Einzellösung zur skalierten Modernisierung

Gibt es eine Erwartung zur Anzahl der seriell sanierten Einheiten sowie zur CO2-Reduktion bis zu einem bestimmten Zeitpunkt?

Dazu, wie viele Wohnungen über den Zeitraum der RV "SerSan 1.0“ – insgesamt fünf Jahre – konkret realisiert werden, haben wir aktuell nur eine grobe Vorstellung. Es ist jedoch denkbar, dass wir nach der Angebotsphase – mit Blick auf die Attraktivität der eingegangenen Angebote – eine erste fundierte Einschätzung abgeben können. 

Skalierte Modernisierung

Was ist Ihr Fazit der bisherigen konzeptionellen Überlegungen zur Ausgestaltung einer RV und zu den bisher seriell sanierten Gebäuden? 

Die RV "SerSan 1.0" kann zu einem Wendepunkt werden: Weg von der handwerklichen Einzellösung, hin zur skalierten Modernisierung. Auch wenn noch nicht alle Wünsche – vom Aufzugsnachbau bis zur Strangsanierung – vollumfänglich abgebildet werden können, möchte die Vereinbarung vor allem eines: Planungssicherheit und Marktfähigkeit schaffen. 

Wenn Ende des Jahres die Zuschläge erteilt werden, zeigt sich, ob das serielle Sanieren bereit für den Massenmarkt ist. Schon jetzt ist jedoch klar: Die Mieter profitieren am meisten von den deutlich verkürzten Baustellenzeiten. Und: wir werden sehen, wie die neue RV "Ser-San 1.0" den Klimaschutz in die Fläche bringen kann.

Das ist ein aktualisierter Beitrag aus der Ausgabe DW 04/2026 des Fachmagazins "DW Die Wohnungswirtschaft". Das gesamte Heft gibt es auch in der DW-App.

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