Eine Branche konsolidiert sich

Einflussfaktor Berufsvoraussetzung

Es lässt sich voraussagen, dass Verwaltungsfirmen mit kleinem Bestand oder unrentable Betriebe sich auflösen – im Idealfall werden sie von größeren Unternehmen übernommen. Grund sind die Berufsausübungsvoraussetzungen. Die damit verbundenen Investitionen auf der Unternehmensseite (zum Beispiel Kosten für die Vermögenschadenhaftpflichtversicherung oder für den Sach- und Fachkundenachweis) werden möglicherweise nicht von allen getätigt werden.

Einflussfaktor Berufsanforderung

Die Anforderungen an die Qualifikation und das Wissen von professionellen Hausverwaltern steigen rasant. Die Verwalterbetriebe haben ein neues Gesetz oder eine neue Verordnung noch nicht umgesetzt, da kommen bereits zwei neue auf den Tisch. Viele Unternehmen haben mit dieser rasanten Entwicklung nicht kalkuliert. Die Zahl der Betriebsaufgaben steigt und ihr kann nur durch eine höhere Investitionsbereitschaft in zusätzliche Fort- und Weiterbildung begegnet werden.

Einflussfaktor Überalterung

Bis jetzt gehören sinnvolle Nachfolgeregelungen in den Hausverwaltungsbetrieben nicht zu den Prioritäten. Hierfür gibt es viele Gründe. Dabei ist gerade bei kleineren Betrieben das Interesse an einem Firmenverkauf und damit das Angebot an Verwaltungsunternehmen größer als die Nachfrage. Hilfestellung bei der Unternehmensnachfolge leistet der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.  Die bisherige Nachlässigkeit bei der Nachfolgeregelung hat zur Folge, dass der Inhaber oft weit über die übliche Lebensarbeitszeit hinaus seine Firma führt. Dies ist auch häufig bei größeren Verwaltungsfirmen zu beobachten. In Ermangelung einer schrittweisen Firmenübertragung lösen sich ganze Unternehmen im Krankheits- oder Todesfall des Inhabers auf. Das wiederum stärkt Firmen, die den Lebenszyklus eines Unternehmens vorhersehend begleiten. Sie erhöhen ihre Marktanteile, was wiederum zukünftiges Wachstum prognostizierbar macht.

Einflussfaktor Spezialisierung

Um Marktanteil und zukünftige Tragfähigkeit der eigenen Firma zu sichern, geht der Trend zur Spezialisierung. Immer mehr Hausverwaltungsfirmen werden zu echten Profis im Bereich der Verwaltung von Ferienimmobilien, komplexen Gewerbeparks oder gemischt genutzten Immobilien. Dabei ist sehr hohes Fachwissen gefragt. Zeitgemäß ist außerdem die Aufteilung von Wohn- und Pflegeheimen und sogar Hotelanlagen nach WEG. Hier bilden sich echte Nischenmärkte.

Die Folgen der Konsolidierung

Die sich aktuell vollziehende Konsolidierung wird für einige Branchenvertreter Verluste mit sich bringen. Verwalterbestände werden sich verschieben.

a) Folgen für die Branche Deutlich spürbar ist die steigende Zahl der Betriebsaufgaben. Die daraus erwachsenden Anforderungen sind für kleinere Unternehmen (mit weniger als 500 verwalteten Wohneinheiten) nicht mehr zu bewältigen. Die Schere zwischen den Anforderungen und den erzielbaren Umsätzen geht immer weiter auseinander. Vereinzelt wird es deswegen zu Firmeninsolvenzen kommen. Zunächst wird diese Entwicklung das Image der Branche nicht verbessern, langfristig aber dazu führen, dass sich die Immobilienverwaltung professionalisiert und dies vom Kunden auch so wahrgenommen wird.
b) Folgen für die Unternehmer Bei kleineren bis mittleren Unternehmen wird es zu Firmenwertkorrekturen nach unten kommen. Das Angebot zur Übernahme kleinerer bis mittlerer Verwalterbestände nimmt zu – die Nachfrage nicht. Kleinere Unternehmen sind daher gut beraten, zu fusionieren. Hier konnte der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter im letzten Jahr bereits eine steigende Anzahl an Fusionen kleinerer und mittlerer Hausverwaltungen unterstützen. Auch strategische Partnerschaften mit Mitbewerbern sind hilfreich – je mehr Verzahnung und Masse realisiert werden können, umso stärker gehen Unternehmen aus diesem Prozess hervor.
c) Folgen für die Kunden Die Marktveränderung tendiert in die Richtung „Wenige professionelle Unternehmen betreuen viele Gemeinschaften“. Das eröffnet Verwaltern die Möglichkeit, zeitgemäße Vertragsvereinbarungen und wichtige Sondervergütungsregelungen zu fordern. Kleinere Gemeinschaften gehen auf Verwaltersuche, größere Gemeinschaften sind gut beraten, mit ihrem Verwalter eine neue Vertragsbasis zu schaffen. Die spürbarste Folge ist ein Anstieg der Verwaltervergütung – dieser Trend ist bereits seit 2010 am Markt nachweisbar.

Fazit: Die „Marktbereinigung“  ist längst überfällig

Bislang gelang der Branche wegen der fehlenden Anerkennung des Berufsbildes durch die Politik kaum eine Verbesserung ihres nicht gerade berauschenden Images. Die Anerkennung als Beruf ist aber aufgrund der zunehmenden umfangreicheren Anforderungen und der Verantwortung der Immobilienverwalter innerhalb der Immobilienwirtschaft zwingend erforderlich. Die Berufszulassungskriterien sind dabei ein erster richtiger und wichtiger Schritt. Letztendlich muss der Impuls zur Veränderung aber von den Verwaltern selbst ausgehen. Intensives Fortbildungsbestreben, Investitionsbereitschaft in Bürotechnik und EDV und der Beitritt zu einem Berufsfachverband sind drei gewichtige Ansätze für eine zukunftsorientierte Firmenentwicklung. 

Die Chancen der Konsolidierung - 6 Strategien

Es gibt für Verwaltungsunternehmen verschiedene Strategien, um aus den Veränderungen gestärkt hervorzugehen.

Strategie 1: Steigerung der Qualifikation durch intensives Weiterbildungsengagement und Investitionsbereitschaft in zusätzliche Ausbildung

Strategie 2: Professionalisierung von Arbeitsabläufen und Förderung der Digitalisierung im Verwalterbüro

Strategie 3: Sondierung des Marktes zur Bildung von strategischen Partnerschaften oder sogar Fusionen

Strategie 4: Vorausschauende Planung einer sinnvollen Nachfolgeregelung

Strategie 5: Überprüfung des eigenen Bestandes und des Umfeldes auf Möglichkeiten der Spezialisierung

Strategie 6: Beitritt zu einem Berufsfachverband

Der Text ist im Fachmagazin "Immobilienwirtschaft", Ausgabe 07-08/2016, erschienen.