Immobilieninvestoren sind vom Finanzamt nicht eben gesegnet. In Deutschland gibt es für sie nur sehr wenige Möglichkeiten, von der Steuer begünstigt zu werden. Eine davon: die Sanierung denkmalgeschützter Häuser. Doch es ist Vorsicht geboten: Man sollte keinesfalls bloß der Abschreibungsmöglichkeiten wegen in ein Denkmal investieren. Ein Gastbeitrag.
Je neun Prozent der Sanierungskosten lassen sich in den ersten acht Jahren absetzen, je sieben Prozent sind es in den folgenden vier Jahren. Zum Vergleich: Die Abschreibung bei Neubauten beläuft sich auf lediglich 2,5 Prozent der Herstellungskosten. Die Sanierung von Denkmälern kann also rentabel sein und scheint steuerlich verlockend.
Doch das Finanzamt gewährt die hohe Abschreibung nicht aus purer Großzügigkeit heraus. Der Denkmalschutz dient dazu, historische Bauten zu bewahren, idealerweise soll es gelingen, alte Kulturgüter in die Gegenwart zu überführen. Und das ist alles andere als einfach.
Objekt sollte auch ohne Steuervorteil rentabel sein
Für die Denkmal-Sanierung ist große Fachkunde notwendig, alleine schon, um es der Denkmalschutzbehörde "recht zu machen". Ein Investor kann nicht einfach modernisieren, wie er will – und winkt die Behörde ab, ist der Steuervorteil passé. Die Beamten entscheiden letztlich darüber, welche Sanierungskosten absetzbar sind und welche nicht. Abschläge auf die Steuerprämie drohen außerdem, wenn der Kauf der Immobilie nicht vor Beginn der Modernisierungsarbeiten startet, sondern erst währenddessen.
Freilich reicht es nicht, nur auf die Denkmalschutzbehörde Rücksicht zu nehmen. Das Objekt soll schließlich nicht nur den Beamten gefallen, sondern in erster Linie den potenziellen Mietern. Und hier liegt die Stolperfalle: Die Denkmal-Abschreibung ist zwar ein schönes Extra, das Objekt sollte aber auch ohne den Steuervorteil rentabel sein.
Nach zwölf Jahren läuft die Denkmal-Abschreibung aus, danach ist das Objekt eine ganz "normale Immobilie" und muss ohne Hilfe vom Finanzamt Rendite erwirtschaften. Aber auch während der ersten zwölf Jahre gilt: Bei Leerstand hilft selbst die schönste Abschreibung nichts. Dazu kommt, dass der Steuervorteil beim Immobilienkauf teilweise bereits eingepreist wird.
Langfristige Wertsteigerung im Blick behalten
Eine Denkmal-Sanierung geschieht idealerweise nicht nur, um Steuervorteile zu genießen, sondern um langfristig den Wert des Objektes zu steigern. Ein aktuelles Beispiel: Im kleinen Botschaftsviertel in Berlin wird ein Gebäude aus den 1930er-Jahren, früher die AOK-Zentrale, modernisiert und zu Wohnraum umgestaltet – als Teil eines größeren Wohnkomplexes. Allein schon die gute Lage in Berlin-Mitte und der charakteristische Eindruck des Gebäudes sichern dem Objekt eine starke Nachfrage, die Profitabilität hängt nicht allein am Steuervorteil. Wobei dieser natürlich durchaus zuträglich ist, den Mehraufwand, den ein Denkmal mitbringt, noch lohnenswerter zu machen.
Denkmäler bedürfen neben hoher Kompetenz und großem Aufwand viel Risikobereitschaft. Die Denkmal-Abschreibung federt die Fallhöhe einer solchen Investition zwar ab, doch schmerzhaft kann der Sturz noch immer sein. Auf den Steuervorteil allein sollte sich ein Investor jedenfalls nicht verlassen.