16.06.2017 | IW Köln

Gutachten: Volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienbranche fordert Umdenken der Politik

Mit einem Vermögenswert von 11,2 Billionen Euro ist der deutsche Immobilienmarkt Stabilitätsfaktor der Volkswirtschaft
Bild: Corbis

18,2 Prozent der Bruttowertschöpfung der deutschen Volkswirtschaft entfallen auf die Immobilienwirtschaft. Das zeigt das Gutachten „Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017“ des Instituts für Wirtschaft Köln (IW). Neu in der Auflage ist der internationale Vergleich, der unter anderem sichtbar macht, dass es der deutschen Politik trotz der hohen volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienbranche an einer sachkundigen Betrachtung der Wohnungswirtschaft fehlt.

"Gerade der in dieser Auflage neue internationale Vergleich wird uns auch in den kommenden Jahren sicher noch beschäftigen", sagt Andreas Schulten, zuständiger Vorstand bei der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif). "Das sind wir der zunehmend europaweit oder sogar global agierenden Branche schuldig."

Der Anteil der Immobilienwirtschaft an der gesamten Bruttowertschöpfung schwankt bei den neun untersuchten Ländern (Belgien, Deutschland, Frankreich, Großbritannien, Italien, Niederlande, Österreich, Schweden und Spanien) zwischen 6,3 Prozent in den Niederlanden und 14 Prozent in Italien. Deutschland befindet sich mit einer Quote von 10,9 Prozent nahe am europäischen Durchschnitt von 11,3 Prozent. Im Vergleich zu anderen Volkswirtschaften weist die deutsche Immobilienwirtschaft damit ein insgesamt stetigeres Wachstum auf.

Monatliche Veränderungsrate der Wohnungsbaukredite – Deutschland im Vergleich mit Spanien, Italien und Frankreich.
Bild: Zensus 2011

Im Jahr 2016 ist das Wohnungsbaukreditvolumen der Studie um knapp vier Prozent und damit deutlich stärker als in den Jahren zuvor (minus eins bis plus zwei Prozent) gestiegen. Verglichen mit dem Durchschnitt seit 1982 von 4,7 Prozent liegt der jüngste Anstieg aber noch darunter. Auch im europäischen Vergleich ist der aktuelle Anstieg überschaubar: Von 2004 bis 2008 lagen die Veränderungsraten des Wohnungsbaukreditvolumens substanziell unterhalb des europäischen Durchschnitts.

Kleinteiligkeit der Imobilienwirtschaft sorgt für Stabilität

„Die Immobilienbranche ist ein fester Anker in der Gesamtwirtschaft“, sagt Prof. Dr. Michael Voigtländer vom IW Köln, einer der Autoren des Gutachtens.

Die Stabilität der deutschen Immobilienwirtschaft sei darin begründet, dass sie aus kleineren und mittleren Unternehmen bestehe, so Voigtländer. Jedoch könne eine nennenswerte Zahl an kleinen Betrieben nicht aufrecht erhalten werden, was im Wohnsegment bereits zu einer Marktbereinigung führe.

Auch in Frankreich, Spanien und Schweden ist die Immobilienwirtschaft kleinteilig. Dort haben Unternehmen durchschnittlich sogar weniger als zwei Beschäftigte. Anders gestaltet sich die Situation laut Studie in Großbritannien und der Schweiz: In beiden Ländern sind die Unternehmen deutlich größer. Größenvorteile könnten laut IW aufgrund von Digitalisierung und Internationalisierung wichtiger werden – hier sei auch mit Blick auf Deutschland künftig mit etwas größeren Unternehmen zu rechnen.

Die Digitalisierung wird einen erheblichen Einfluss auf das Geschäftsmodell der Asset Manager haben, wie eine Studie von Ernst & Young Real Estate zeigt. Und „wer Wachstumschancen nutzen will, sollte die Internationalisierung entschlossen vorantreiben“, sagt Jürgen Buchelt, Direktor bei der Beratungsgesellschaft PwC.

Deutschland bleibt Mieterland – Polen hat die höchste Eigentumsquote

Auch eine Steigerung der Wohneigentumsquote in Deutschland hat das IW Köln in seinem neuen Gutachten bislang nicht festgestellt. Laut Pestel-Institut fehlt es dazu weiterhin an politischer Förderung.

Die Spitzenreiter beim Eigentum mit 83,3 Prozent sind dem IW-Gutachten zufolge die polnischen Haushalte, was sich auf historische Besonderheiten zurückführen lässt. Die hohe Eigentumsquote in Spanien von 78,8 Prozent lässt sich dagegen mit dem Fehlen eines funktionierenden Mietwohnungsmarktes erklären. Deutschland kommt in dieser Auswertung mit 52,4 Prozent auf den zweitniedrigsten Wert vor der Schweiz (44 Prozent), wobei sich die Alpenländler am höchsten verschulden.

Schweden kommt auf eine Eigentumsquote von 69,2 Prozent, die Niederlande auf 66,9 Prozent, Frankreich 65,1 Prozent, Großbritannien 64,8 Prozent und Österreich auf 57,2 Prozent.

Reaktionen auf das IW-Gutachten

„Die Politik hat zu lange auf Basis eines fehlerhaften Verständnisses der Wohnungswirtschaft agiert", sagt Frank Wojtalewicz, geschäftsführender Gesellschafter der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH. Das Bild einer Wohnungswirtschaft, die von großen Konzernen dominiert ist, sei überholt: die meisten Wohnungen werden der Studie zufolge von mittelständischen Immobilienunternehmen und privaten Kleinvermietern angeboten.

"Wir brauchen daher dringend einen Perspektivwechsel in der Politik", so Wojtalewicz.

Neben einer einheitlichen Bundespolitik, die den regionalen Ausgleich unterstützt, wie ihn Rolf Buch, Vizepräsident des Deutschen Verbandes (DV) fordert, liegen dem Eigentümerverband Haus & Grund vor diesem Hintergrund vor allem politische Entscheidungen zugunsten privater Einzeleigentümer am Herzen.

"Die Studie weist nach, dass 37 Prozent (15 Millionen Wohnungen) von privaten Kleinvermietern angeboten werden", sagt Haus & Grund- Präsident Dr. Kai Warnecke.

Professionell-gewerbliche Anbieter haben der Studie zufolge einen Anteil von 20 Prozent, während Selbstnutzer 43 Prozent des Wohnraums in Deutschland anbieten. Die Zahl der privaten Vermieter ist laut Gutachten damit zwar zwischen 2011 und 2015 um 330.000 trotz der politisch nicht idealen Rahmenbedingungen gestiegen, das ist Warnecke zufolge aber mehr dem günstigen Zinsumfeld und der hohen Nachfrage geschuldet.

"Nicht einmal Familien mit mittleren Doppeleinkommen können sich einen Immobilienkauf in innerstädtischer Lage leisten", ergänzt Christoph Gröner, Vorstandschef der CG Gruppe AG. Eine gute Konjunktur allein reiche nicht.

Eine "Senkung der Grunderwerbsteuer durch die Länder auf ein bundesweites, investitionsfreundliches Niveau von 3,5 Prozent", fordert BID-Chef Andreas Ibel.

Zudem müssten die Kommunen die Baulandvergabe und das Planungsrecht beschleunigen und vereinfachen, ebenso wie die Verfahren im Planungsrecht. Bauen in den heterogenen deutschen Immobilienmärkten müsste einfacher, schneller und kostengünstiger gemacht werden. Dies ziehe unter anderem das Überdenken des Normungswesens und die ordnungsrechtlichen Anforderungen für das Bauen nach sich.

Erarbeitet haben das Gutachten Prof. Dr. Michael Voigtländer (IW Köln) und Prof. Dr. Just von der IREBS Regensburg. Auftraggeber sind die gif, die BDI – Bundesarbeitsgemeinschaft der Immobilienwirtschaft, Haus & Grund Deutschland und der Deutsche Verband (DV), der mit der gif an der Gesamtkoordination mitwirkte.

Schlagworte zum Thema:  Immobilienwirtschaft

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