BGH: Vermieter muss Telefonleitung instand halten

Hintergrund: Telefonanschluss nach Defekt ausgefallen

Der Vermieter und die Mieterin einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung streiten über die Reparatur einer Telefonleitung.

Seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 2011 verfügt die Wohnung über einen Telefonanschluss. Die Telefonleitung verläuft vom Hausanschluss durch einen Keller zur Wohnung.

Seit 2015 ist die Telefonleitung defekt, so dass die Mieterin über diese Leitung nicht mehr telefonieren und das Internet nutzen kann. Sie forderte den Vermieter vergeblich auf, die Leitung zwischen dem Hausanschluss und ihrer Wohnung instand zu setzen.

Entscheidung: Vermieter muss Telefonleitung reparieren

Der Vermieter muss die Telefonleitung instand setzen. Dieser Anspruch der Mieterin ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach muss der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten.

Wenn die Parteien nicht ausdrücklich vereinbart haben, wie weit die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung reicht, kommt es auf die Umstände im Einzelfall, die beabsichtigte Nutzung und die Verkehrsanschauung an. Danach kann der Mieter einer Wohnung erwarten, dass die Räume einen Standard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete sowie eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen.

Ob ein funktionierender Telefonanschluss auch ohne Vereinbarung schon unter dem Gesichtspunkt zeitgemäßen Wohnens geschuldet ist, kann offen bleiben. Jedenfalls wenn eine Wohnung wie hier mit einer sichtbaren Telefondose ausgestattet ist, umfasst der vertragsmäßige Zustand auch einen funktionsfähigen Telefonanschluss. Dazu gehört die Möglichkeit für den Mieter, den Anschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem Telefonanbieter ohne Weiteres nutzen zu können, ohne erst noch Verkabelungsarbeiten durchführen zu müssen. Der Vermieter muss die Leitung in diesem Fall nicht nur dem Mieter überlassen, sondern diese auch in einem vertragsgemäßen Zustand halten beziehungsweise bei einem Defekt wieder herstellen. Dem Vermieter obliegt nicht lediglich die Pflicht, eine Instandsetzung durch den Mieter zu dulden.

Für die Instandhaltungspflicht des Vermieters kommt es auch von vornherein nicht darauf an, ob und wenn ja welche Ansprüche dem Mieter gegen den Telefonanbieter zustehen. Ebenso ist unerheblich, dass die defekte Leitung außerhalb der Wohnung liegt. Denn die Instandhaltungspflicht des Vermieters beschränkt sich nicht nur auf das eigentliche Mietobjekt, sondern erstreckt sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile, die, wenn auch nur mittelbar, dem Mietgebrauch unterliegen.

(BGH, Urteil v. 5.12.2018, VIII ZR 17/18)

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