Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Beim Käufermakler, der zugleich Haus- bzw. Wohnungsverwalter des Grundstücks-(Wohnungs-)Verkäufers ist, liegt ein Fall "unechter Verflechtung" aufgrund eines institutionellen Interessenkonflikts nicht ohne weitere Anhaltspunkte vor. Fakten: Ein institutionalisierter Interessenkonflikt liegt nicht etwa darin begründet, dass sich für den Käufermakler im Einzelfall Prob...mehr

Leitsatz Ein Beschlussanfechtungsverfahren wird durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des anfechtenden Wohnungseigentümers nicht unterbrochen. Fakten: Im wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussanfechtungsverfahren als einem Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit führt die Insolvenz eines Verfahrensbeteiligten nicht zur Unterbrechung des Verfahrens. ...mehr

Leitsatz Keine Unterbrechung des Beschlussanfechtungsverfahrens durch Insolvenzeröffnung über das Vermögen des anfechtenden Eigentümers Normenkette § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG; § 240 ZPO Kommentar Auch wenn es sich beim WE-Verfahren um echte privatrechtliche Streitigkeiten handelt, wird ein Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über d...mehr

Leitsatz Die Vermögensnachteile, die einem Wohnungseigentümer durch die Tatsache entstehen, dass er gezwungen wird, dem Verwalter die Ermächtigung zu erteilen, die monatlichen Hausgeldvorauszahlungen sowie die sich aus der jeweiligen Jahresabrechnung ergebenden Nachzahlungsbeträge von seinem Konto einzuziehen, sind nach objektiven Maßstäben zu bewerten und übersteigen den Be...mehr

Leitsatz Beschlussfassung auf Erteilung einer Lastschrifteinzugsermächtigung an den Verwalter begründet keine € 750,- übersteigende Beschwer Normenkette § 45 Abs. 1 WEG Kommentar Ein Eigentümerbeschluss, der die Verpflichtung der Wohnungseigentümer begründet, zur Abwicklung von Wohngeldzahlungen dem Verwalter eine Einzugsermächtigung für den Lastschriftverkehr zu erteilen, beg...mehr

Leitsatz Die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung, wonach sich jeder Sondereigentümer in der Eigentümerversammlung mittels schriftlicher Vollmacht vertreten lassen kann, erfasst nicht den Fall, dass das Sondereigentum mehreren Personen (hier: Eheleuten) gemeinschaftlich zusteht und führt nicht dazu, dass jeder der Mitberechtigten eine schriftliche Stimmrechtsvollmach...mehr

Leitsatz Bejahte Rückbauverpflichtung bei baulicher Veränderung an der Fensteranlage in einem Hochhaus trotz anderweitig zuvor geduldeter Veränderungen der Außenfassade Normenkette § 22 WEG; § 242 BGB Kommentar Bei einem Hochhaus, dessen Gesamteindruck maßgeblich von der Struktur und Linienführung der Fensteranlagen geprägt wird und bei dem in der Vergangenheit bereits vereinz...mehr

Leitsatz Die in einer Wohnungseigentümerversammlung durch alle Wohnungseigentümer gefassten Beschlüsse sind nicht allein deshalb unwirksam, weil die Einladung zur Versammlung durch einen nicht wirksam bestellten Verwalter (zwei natürliche Personen nebeneinander) erfolgt war. Fakten: Die beiden Miteigentümer einer Eigentumswohnung wurden zu "Verwaltern" bestellt. In dieser Fun...mehr

Leitsatz Anordnung der Zwangsverwaltung als Titel auf Herausgabe (hier: einer Mietkaution vom Schuldner) Normenkette § 150 Abs. 2 ZVG Kommentar Der Zwangsverwalter ist befugt, vom Schuldner (Wohnungseigentümer) die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter der Wohnung geleisteten Mietkaution zu verlangen. Der Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung stel...mehr

Leitsatz Notwendige Kosten der Zwangsvollstreckung? Normenkette § 788 Abs. 1 ZPO Kommentar Aufwendungen des Gläubigers, deren Zweck nicht darin besteht, die Befriedigung der titulierten Forderung zu erreichen, stellen keine von dem Schuldner zu erstattenden notwendigen Kosten der Zwangsvollstreckung i.S.d. § 788 Abs. 1 ZPO dar. Soweit Gläubiger mit ihren Vorschussleistungen da...mehr

Leitsatz Verneinte Nutzungsberechtigung einer "Ferienwohnung" als "Seminar- bzw. Veranstaltungsraum" Individualanspruch auf Unterlassung einer teilungserklärungswidrigen Nutzung Normenkette § 15 Abs. 3 WEG Kommentar Der von einzelnen Wohnungseigentümern geltend gemachte Individualanspruch auf Unterlassung von teilungserklärungswidrigen Nutzungen von Räumen bedarf nicht der Ermä...mehr

Leitsatz Nicht berücksichtigte Wohngeldzahlung in bestandskräftig gewordener Einzelabrechnung Normenkette §§ 16, 28 WEG Kommentar Auch nach Bestandskraft eines Genehmigungsbeschlusses über die betreffende Jahreseinzelabrechnung kann der Wohn- bzw. Hausgeldschuldner im Zahlungsverfahren Erfüllung durch während des betreffenden Wirtschaftsjahrs geleistete Zahlungen einwenden. An...mehr

Leitsatz Voraussetzung für die Geltendmachung von Fehlbeträgen aus der Jahresabrechnung ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer gem. § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresgesamt- und die Einzelabrechnungen. Fakten: Eine Wohnungseigentümerin verweigerte vorliegend die Zahlung der auf sie entfallenden Fehlbeträge aus der Jahresgesamtabrechnung. Mithin zurecht, da auf der Eigentümerve...mehr

Leitsatz Interne Verteilung der Kabelgebühren durch Beschlussfassung und bis dahin nach allgemeinem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel (Abweichung zu OLG Hamm v. 4.5.2004, 15 W 142/03, ZMR 2004, 774) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3 und 4 WEG Kommentar Vorliegend geht es um den Streit, ob in einer Jahresabrechnung die Verteilung der Gebühren für einen...mehr

Leitsatz Der Abrechnungsgenehmigungsbeschluss muss grundsätzlich auch Einzelabrechnungen umfassen Zulässiger Auftrag an den Rechtsanwalt zum Wohngeldinkasso, der zugleich Mitgesellschafter der Verwaltungs GmbH ist Normenkette §§ 16, 28 WEG Kommentar Voraussetzung für die Geltendmachung von Fehlbeträgen aus einer Jahresabrechnung ist ein Beschluss der Eigentümer gem. § 28 Abs. 5...mehr

Leitsatz Rückbau eines Dachgeschossausbaus wegen Nichteinhaltung der ausdrücklich vereinbarten Erforderlichkeit eines einstimmigen Beschlusses hinsichtlich baulicher Veränderungen Normenkette §§ 14, 22 WEG Kommentar Ist in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass bauliche Veränderungen nur zulässig sind, wenn ein einstimmiger Beschluss der Eigentümerversammlung vorliegt, so k...mehr

Leitsatz Der WEG-Verwalter muss keine Einzelabrechnung vorlegen, die unverändert auch als mietrechtliche Nebenkostenabrechnung zu verwenden ist Beteiligung am Verfahren Normenkette § 28 Abs. 3 WEG; § 675 BGB Kommentar Vom Verwalter kann nicht verlangt werden, dass er bei einer vermieteten Wohnung in der Einzelabrechnung die mietrechtlich umlagefähigen Nebenkosten nach Maßgabe d...mehr

Leitsatz Ein Verwalter ist ohne gesonderte Vereinbarung nicht verpflichtet, für eine vermietete Wohnung eine Einzeljahresabrechnung zu erstellen, die unverändert als wirksame Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter verwendet werden kann. Fakten: Die vermietenden Wohnungseigentümer hatten die vom Verwalter gefertigten Jahreseinzelabrechnungen unverändert zur Nebenkostena...mehr

Leitsatz Rechtsmissbräuchliche Stimmrechtsmajorisierung des illiquiden Bauträger-Eigentümers bei notwendiger Sonderumlagebeschlussfassung Normenkette § 25 WEG; §§ 226, 242 BGB Kommentar Der illiquide Bauträger-Eigentümer nutzt die bei ihm verbliebene Stimmenmehrheit in der Versammlung der Eigentümer rechtsmissbräuchlich, wenn Sonderumlagen in einer Höhe beschlossen werden, noc...mehr

Leitsatz In einer zweigliedrigen Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglieder zerstritten sind, widerspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Mehrheitseigentümer sich bereits kurze Zeit nach seiner gerichtlichen Abberufung erneut zum Verwalter wählt. Fakten: Der Mehrheitsmiteigentümer einer zweigliedrigen Wohnungseigentümergemeinschaft wurde vorlieg...mehr

Leitsatz Gültige Gemeinschaftsordnungsvereinbarung hinsichtlich eines allseitigen Zustimmungsgebots bei bestimmten baulichen Veränderungen Normenkette §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2, 14, 22 Abs. 1 WEG Kommentar Eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, wonach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG dahingehend abbedungen wird, dass Veränderungen im Erscheinungsbild der Eigentumsanlage auch ohne B...mehr

Leitsatz Es bleibt offen, ob vor der Neubestellung eines Verwalters mehrere Konkurrenzangebote einzuholen sind. Ist dies jedoch geschehen, sind diese vor Bestellung eines neuen Verwalters allen Wohnungseigentümern zugänglich zu machen, damit ein jeder von ihnen in die Lage versetzt wird, sich einen Überblick und ein eigenes Bild von den Bedingungen der einzelnen Kandidaten v...mehr

Leitsatz Eingeholte Konkurrenzangebote zur anstehenden Verwalterbestellung sind grundsätzlich allen Eigentümern vor Beschlussfassung zur Kenntnis zu bringen Normenkette § 26 WEG Kommentar Vor einer Abstimmung über die Bestellung zum Verwalter müssen die Eigentümer in Anbetracht der weit reichenden Befugnisse über Qualifikation und Bedingungen des zu bestellenden Verwalters so ...mehr

Leitsatz Berechtigte Zustimmungsverweigerung einer Wohnungsnutzung zum Zweck gewerbsmäßiger Prostitution Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG; § 1004 BGB Kommentar Aus Rechtsgründen ist es nicht zu beanstanden, wenn die Tatsacheninstanz eine gewerbsmäßige Prostitution im Anwesen als den übrigen Wohnungseigentümern im Einzelfall nicht zumutbare Nutzung einstuft. Vorliegend du...mehr

Leitsatz Videoüberwachung durch mehrere Kameras teils widerrechtlich, teils ordnungsgemäßem Gebrauch entsprechend Wiedereinsetzung wegen unverschuldeter Fristversäumung Normenkette §§ 14 Nr. 1, 45 Abs. 1 WEG; §§ 29 Abs. 1 und 2, 22 Abs. 1, 2 FGG; § 6b BDSG Kommentar Ein Eigentümer hatte auf der Vorder- und Rückseite des Gebäudes mehrere Videokameras installiert, wobei auf der V...mehr

Leitsatz Der Schadensersatzanspruch ist auf den zur Mängelbeseitigung notwendigen Betrag gerichtet. Der Auftraggeber kann auch dann nicht auf den Ersatz der objektiven Minderung des Verkehrswerts des Werks verwiesen werden, wenn dieser erheblich geringer ist als die Kosten der Mängelbeseitigung. Sachverhalt Die Klägerin hatte 1994 vom Beklagten eine fast fertiggestellte Doppe...mehr

Leitsatz GbR als Wohnungseigentümerin Nach dem Ausscheiden eines GbR-Gesellschafters haftet dieser grundsätzlich nicht für nach seinem Ausscheiden fälliges Wohngeld Bei noch bestehender Grundbucheintragung des Altgesellschafters muss dieser (als Bucheigentümer) seine Eigentumsvermutung vollständig widerlegen und Beweis für sein Ausscheiden aus der GbR erbringen Auskunftsansprüc...mehr

Leitsatz Sofortige Wasserschadensbeseitigung als ordnungsgemäße Instandsetzung Austausch einer Schließanlage wegen eines ungeklärten Schlüsselverlusts ebenfalls i.d.R. als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung Normenkette §§ 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 , 27 Abs. 1 Nr. 1-3 WEG Kommentar Ist unklar, ob akute Wasserschäden im Keller einer Wohnanlage, deren Beseitigung nicht aufgeschoben...mehr

Leitsatz Bei der Anfechtung eines Wirtschaftsplans bestimmt sich der Wert der Beschwer nach der behaupteten Mehrbelastung des Antragstellers zzgl. eines angemessenen Betrags für das Interesse an einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Fakten: Ein Wohnungseigentümer hatte vorliegend den Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans angefochten. Das Amtsgericht hatte den Beschl...mehr

Leitsatz Fehlt eine Jahresabrechnung, kann ein Wohnungseigentümer nur beantragen, dass das Gericht dem Verwalter die Aufstellung aufgibt. Ein Verpflichtungsantrag gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern, die Jahresabrechnung durch den Verwalter aufstellen zu lassen, ist demgegenüber unbegründet. Fakten: Vorliegend hatte ein Wohnungseigentümer beantragt, die übrigen Wohnungs...mehr

Leitsatz Dem Beschlussanfechtungsantrag ist eine Eigentümerliste zur hinreichenden Bestimmbarkeit der Verfahrensbeteiligten auf Antragsgegnerseite beizufügen Die erstmalige Errichtung einer Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung ist im Allgemeinen eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums und – wie hier – keine modernisierende Instandsetzung An den entstandenen Kost...mehr

Leitsatz Die erstmalige Errichtung einer Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung ist im Allgemeinen eine bauliche Veränderung. An den für eine bauliche Veränderung entstandenen Kosten braucht sich gemäß § 16 Abs. 3 Halbs. 2 WEG jedenfalls derjenige Wohnungseigentümer nicht zu beteiligen, der der Maßnahme nicht zugestimmt hat und auch nicht zuzustimmen brauchte. Fakten: Im Zuge...mehr

Leitsatz Geltendmachung eines gemeinschaftlichen Anspruchs setzt (Ermächtigungs)Beschlussfassung voraus (h.R.M.) Hat ein Verwalter keine Jahresabrechnung zur Beschlussfassung gestellt, kann ein einzelner Eigentümer nur beantragen, dass das Gericht dem Verwalter die Aufstellung aufgibt Unzulässiger Antrag eines Eigentümers gegen die restlichen Wohnungseigentümer, die gegen sie ...mehr

Leitsatz Erneut: Versorgungssperre in Ausübung des Zurückbehaltungsrechts einer Gemeinschaft gegenüber einem zahlungssäumigen Eigentümer sowie Zutrittverschaffung zur Wohnung des Schuldners Normenkette § 14 WEG; § 273 BGB Kommentar Durch einen bestandskräftigen Eigentümerbeschluss (die Anfechtung hiergegen blieb ohne Erfolg, vgl. BayObLG v. 3.11.2004, 2Z BR 188/04), der die Ve...mehr

Leitsatz Unrichtige Beschlussfeststellung durch den Versammlungsleiter Konstitutive Entscheidung des Gerichts (ohne inhaltliche Prüfung des festgestellten Beschlusses von Amts wegen) Normenkette §§ 23 ff. WEG; § 256 ZPO Kommentar Wohnungseigentümer können bei unrichtiger Feststellung eines Beschlusses durch den Versammlungsleiter (hier: einer Antragsablehnung im Sinne eines Neg...mehr

Leitsatz Beschlossener Austausch von Holzfenstern in moderne Kunststofffenster als modernisierende Instandsetzungsmaßnahme (keine bauliche Veränderung!) Normenkette §§ 21, 22 WEG Kommentar Der Austausch von Holzfenstern gegen ähnlich gestaltete moderne Kunststofffenster stellt i.d.R. keine bauliche Veränderung dar, sondern eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung und I...mehr

Leitsatz Bei Widerspruch einer Sondereigentums-Benutzungsregelung in der Gemeinschaftsordnung gegenüber der Raumbezeichnung des Teileigentums in der Teilungserklärung geht grundsätzlich die Vereinbarungsregelung in der Gemeinschaftsordnung vor Ob ein solcher Widerspruch besteht, ist jedoch vorab durch Auslegung der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung zu ermitteln Norme...mehr

Leitsatz Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer die Niederschrift einer vorangegangenen Wohnungseigentümerversammlung genehmigen, widerspricht grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung. Fakten: Dabei kann offen bleiben, ob der Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit überhaupt eine Beschlusskompetenz zukommt. Die Frage nämlich, ob die Vorgänge in einer Eigentümerversamml...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer ist gemäß § 25 Abs. 5 WEG in dem Fall vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn die Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft mit ihm zum Gegenstand hat, auch wenn es sich lediglich um ein deklaratorisches Rechtsgeschäft handelt. Fakten: Vorliegend kam es zu Schäden am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, die ihren Ursprung in Mängeln des Gemeinschaft...mehr

Leitsatz Gemeinsame Hydraulikanlage für sondergenutzte Hebebühnen an Doppelstockgaragen steht zwingend im Gemeinschaftseigentum Mangels gesonderter Vereinbarung keine Kostenverlagerung auf die Sondernutzungsberechtigten Normenkette §§ 15 Abs. 1, 16 Abs. 2 WEG Kommentar Die bloße Zuteilung von Sondernutzungsrechten an Pkw-Stellplätzen in Gestalt von Doppelstockgaragen und die Ko...mehr

Leitsatz Die durch den Verwalter erteilte Veräußerungszustimmung gemäß § 12 WEG besagt nur, dass aus der Person des Erwerbers keine wichtigen Gründe gegen den Eintritt in die Gemeinschaft hergeleitet werden. Die Veräußerungszustimmung bedeutet nicht, dass die aus dem genehmigten Kaufvertrag ersichtliche Absicht einer bestimmten künftigen Nutzung (Restaurant in Ladenräumen) g...mehr

Leitsatz Vereinbarte Protokollierung von Beschlüssen als Gültigkeits-, nicht jedoch Wirksamkeitsvoraussetzung Normenkette §§ 23, 24 WEG Kommentar Ist in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung als Gültigkeitsvoraussetzung von Beschlüssen vereinbart, dass diese zu protokollieren und durch einen zu bestimmenden Wohnungseigentümer im Protokoll zu unterzeichnen sind, so kom...mehr

Leitsatz Stimmrechtsausschluss des betreffenden Eigentümers im Rahmen der Beschlussfassung über einen Schuldbestätigungsvertrag (Schuldanerkenntnis) Normenkette § 25 Abs. 5 WEG Kommentar Der Stimmrechtsausschluss des § 25 Abs. 5 WEG des betreffenden Eigentümers gilt auch für ein Schuldanerkenntnis bzw. einen Schuldbestätigungsvertrag der Eigentümergemeinschaft, mit dem ein Sch...mehr

Leitsatz Der Rechtsnachfolger tritt nicht ohne weiteres durch in frühere Vereinbarung schuldrechtlich wirkende Sondernutzungsrechte ein Bejahtes Rechtsschutzinteresse für Anfechtung eines Negativbeschlusses, wenn mit der Anfechtung ein Antrag auf Feststellung verbunden wird, dass das vom Beschluss betroffene Rechtsverhältnis besteht Normenkette §§ 10 Abs. 2, 43 WEG; §§ 133, 24...mehr

Leitsatz Die Rücknahme eines nicht von vornherein mutwillig geltend gemachten Zahlungsantrags im WEG-Verfahren rechtfertigt es nicht automatisch, demjenigen, der den Antrag zurücknimmt die außergerichtlichen Kosten der Gegenseite aufzuerlegen. Fakten: Der WE-Verwalter hatte Hausgeldrückstände auf Grundlage der beschlossenen Jahresabrechnung gegen einen Wohnungseigentümer geri...mehr

Leitsatz Verbesserung der Trittschalldämmung in Eigenregie (in erworbener Altbauwohnung) rechtfertigt keinen Kostenersatzanspruch gegen die Gemeinschaft Normenkette § 21 WEG; §§ 687 Abs. 1, 951 BGB Kommentar Lässt ein Wohnungseigentümer in seiner erworbenen Altbauwohnung nachträglich eine verbesserte Trittschalldämmung einbauen, kann er von der Gemeinschaft keine Erstattung de...mehr

Leitsatz Geltendmachung von Wohngeldansprüchen durch den Verwalter in gewillkürter Prozessstandschaft Hinwirkung des Gerichts im Rahmen der Amtsermittlungspflicht auf Vorlage der entsprechenden Wirtschaftspläne oder Jahresabrechnungen sowie der hierzu ergangenen Genehmigungsbeschlüsse Normenkette §§ 16 Abs. 2, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG; § 12 FGG Kommentar Ein Verwalter ist berechtigt...mehr

Leitsatz Verwalterhonorar darf nicht der Instandhaltungsrückstellung entnommen werden Ungültige Honorarerhöhungs-Spannungsklausel in einem Verwaltervertrag Normenkette §§ 26, 27 WEG; § 307 Abs. 1 BGB Kommentar Es widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein Verwalter sein Honorar der Instandhaltungsrücklage entnimmt. Die Gelder der Rücklage sind zweckgebund...mehr

Leitsatz Fehlerhafte Kostenverteilung hinsichtlich einer konkreten Instandsetzungsmaßnahme am Balkon-Gemeinschaftseigentum (hier: Lisenensanierung) wird durch einen bestandskräftig gewordenen Beschluss sanktioniert (Keine Beschlussnichtigkeit! Nur Anwendungsfehler im Einzelfall!) Ist in einer Großanlage ("Wohnturm" mit Wohnungseigentums-Appartements und einem Hotel-Teileigent...mehr

Leitsatz Vereinbarte Veräußerungszustimmung aller Eigentümer bei Eigentumswechsel Normenkette § 12 WEG; §§ 873, 878 BGB Kommentar Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf, steht die Zustimmungsbefugnis dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu. Bei einem Eigentumswechsel vor Einga...mehr