Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Bestandskräftiger Beschluss auf Feststellung rückständigen Wohngelds gegen einen Wohnungseigentümer Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21, 23 WEG Kommentar Hat die Wohnungseigentümerversammlung mehrheitlich im Rahmen der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung bestimmte Zahlungsansprüche hinsichtlich rückständigen Wohngelds gegen einen Wohnungseigentümer festgestellt und wu...mehr

Leitsatz Anspruch eines Eigentümers gegen den Verwalter, seine Einwilligung (hier: Errichtung einer Parabolantenne durch togolesischen Mieter) zum Gegenstand der nächsten Eigentümerversammlung zu machen Vertretung der Antragsgegner durch den Verwalter Normenkette §§ 21 Abs. 4, 24 Abs. 2, 43 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 4 Nr. 2 WEG; Art. 5 Abs. 1 Satz 1 GG; § 181 BGB Kommentar Im Verfa...mehr

Leitsatz Auskunftsanspruch der Eigentümer in Vorbereitung für einen Herausgabeanspruch von Verwaltungsunterlagen Normenkette § 28 WEG; §§ 666, 667, 675, 260 BGB Kommentar Die Wohnungseigentümer haben gegen den Verwalter nach Beendigung der Verwaltertätigkeit einen Auskunftsanspruch darüber, welche Verwaltungsunterlagen sich in seinem Besitz befinden. Der Antrag auf Auskunft ha...mehr

Leitsatz Eigentümerbeschluss muss vordergründig den Interessen aller Eigentümer entsprechen (Ferienwohnanlage) Ungeklärte steuerliche Risiken Normenkette § 21 Abs. 3 und 4 WEG Kommentar Nach der Gemeinschaftsordnung einer Feriendorf-Wohnanlage musste jeder Eigentümer seine Wohnung zur Nutzung im Rahmen eines Feriendorfbetriebs zur Verfügung stellen. Im Gemeinschaftseigentum bef...mehr

Leitsatz Es verstößt nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft die Sanierung eines Treppenhauses und den Kostenrahmen selbst festlegt, die Auswahl des Unternehmens aus den vorhandenen Kostenangeboten und Einzelheiten des Farbanstrichs jedoch dem Verwaltungsbeirat überträgt. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft hatte vorliegend Sanier...mehr

Leitsatz Wurde eine Sanierung (hier: der Treppenaufgänge und Eingangstüren) sowie deren Finanzierung bestandskräftig beschlossen, kann durch weiteren Beschluss der Verwaltungsbeirat ermächtigt werden, die Auswahl unter den Kostenangeboten und die Bestimmung des Farbanstrichs vorzunehmen Normenkette §§ 22 Abs. 1, 27 Abs. 3, 29 Abs. 2 WEG Kommentar Es verstößt nicht gegen Grunds...mehr

Leitsatz Vereinbarte Kostenverteilung zur Instandsetzung von Fenstern und Türelementen Ablehnung eines Erstattungsanspruchs Normenkette §§ 5 Abs. 2, 10 Abs. 1 Satz 2 und 16 Abs. 2 WEG Kommentar Die Eigentümer können in Abweichung von der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG durch Vereinbarung die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung einzelner Teile des gemeinschaft...mehr

Leitsatz Auslegung der Teilungserklärung über Pflichten zu Balkoninstandsetzungen Normenkette § 5 Abs. 2 WEG Kommentar Werden in der Teilungserklärung die Balkone als zum Sondereigentum gehörende Räume aufgezählt und die Instandhaltung sowie Instandsetzung des Sondereigentums, insbesondere der Balkone, den einzelnen Wohnungseigentümern zur Pflicht gemacht, kann das Rechtsbesch...mehr

Leitsatz Ein Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels wegen grober Unbilligkeit ist nicht gegeben, wenn die Kostenverteilung von dem teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung geregelt worden ist und er wegen der Verzögerung eines von ihm geplanten weiteren Ausbaus von Wohnungs- oder Teileigentum keine Sonderregelung getroffen hat. Die Erwerber der anderen Wo...mehr

Leitsatz Unter Auflagen beschlussgenehmigte Balkonverglasung Die Möglichkeit der Zahlungsunfähigkeit des baulich ändernden Eigentümers muss nicht deswegen Zustimmungspflichten begründen Zur vollständigen Bekanntmachung eines Gerichtsbeschlusses nach § 16 Abs. 3 FGG Normenkette § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG; § 16 FGG Kommentar Im Fall der Bekanntmachung eines Gerichtsbeschlus...mehr

Leitsatz Haben die Wohnungseigentümer schwerwiegende Vorwürfe mit konkreten Beanstandungen erhoben, die den Verdacht finanzieller Unregelmäßigkeiten des Verwalters begründen, und tritt der Verwalter den Vorwürfen nicht konkret entgegen, so ist den Wohnungseigentümern eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zuzumuten, wenn dieser es unterlässt, dem Verlangen ...mehr

Leitsatz Fehlende Stimmberechtigung Beschlussfähigkeit und Wiederholungsversammlung (Zweitversammlung) Vorprüfung einer Jahresabrechnung durch den Beirat ist keine Gültigkeitsvoraussetzung für den Abrechnungs-Genehmigungsbeschluss; ein Unterlassen der Vorprüfung stellt auch keinen formalen Anfechtungsgrund dar Normenkette §§ 25 Abs. 3, 28 Abs. 5, 29 Abs. 3 WEG Kommentar Ein ersc...mehr

Leitsatz Pflichtwidrige Verzögerung der Einberufung einer geforderten Eigentümerversammlung Unzumutbarkeit weiterer Zusammenarbeit mit dem Verwalter Normenkette §§ 24 Abs. 1- 3, 26 WEG; § 126 BGB Kommentar Setzt der Verwalter auf ein den Erfordernissen des § 24 Abs. 2 WEG genügendes Verlangen der Wohnungseigentümer (Minderheitenquorum) einen Termin für eine turnusmäßige, hilfsw...mehr

Leitsatz Die Vorprüfung der Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat stellt keine Gültigkeitsvoraussetzung für den Abrechnungsbeschluss dar. Das Unterlassen der Vorprüfung des Beirats bildet auch keinen formalen Anfechtungsgrund. Fakten: Gemäß § 29 Abs. 3 WEG soll unter anderem über die Jahresabrechnung erst nach entsprechender Vorprüfung durch den Verwaltungsbeirat besch...mehr

Leitsatz Eigene Abrechnung einer Untergemeinschaft in einer Mehrhausanlage (Alt- und Neubau) bei entsprechender Vereinbarung; Abstimmung in Teilversammlung 2. Ggf. auch Beteiligung des ausgeschiedenen Verwalters in einem Beschlussanfechtungsverfahren 3. Entfernen eines Beteiligten noch vor Bekanntmachung der Gerichtsentscheidung Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 2 und 5,...mehr

Leitsatz Bestätigte Schadensersatzpflicht des Verwalters, allerdings verbunden mit der Einschränkung gleichzeitiger Anspruchsabtretung an ihn (hinsichtlich ungerechtfertigter Bereichungsansprüche gegen Dritte) Normenkette §§ 249, 255, 812 BGB Kommentar Die Stadt N. hatte aus Versehen geschuldete Gebühren für eine Restmülltonne einer Gemeinschaft in Rechnung gestellt, obgleich ...mehr

Leitsatz Streit eines Eigentümers mit dem Insolvenzverwalter über Freigabe seiner Wohnungen aus der Insolvenzmasse und Folgestreitigkeiten betreffen nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3 WEG; § 80 Abs. 1 InsO Kommentar Den Streit mit dem Insolvenzverwalter (früher: Konkursverwalter) um die Wirksamkeit einer Freigabe seiner Wohnungen aus d...mehr

Leitsatz Weitgehendes Sanierungsermessen (Auswahlermessen) der Gemeinschaft (hier: Fassadenfläche); Vollwärmeschutz oder nur Reparatur? Isolierverglaste Kunststofffenster als Teil des gemeinschaftlichen Eigentums Erstattungsanspruch für die Kosten eigener Fensterauswechslung nach Grundsätzen einer ungerechtfertigten Bereicherung und Anteilsschuld aller Eigentümer Normenkette §§...mehr

Leitsatz Bei ungerechtfertigter Geschäftsführung ohne Auftrag kann der Wohnungseigentümer als Geschäftsführer nach §§ 684 Satz 1, 812 ff. BGB von den übrigen Wohnungseigentümern als Geschäftsherren Ersatz von werterhaltenden Aufwendungen für eine ordnungsmäßige Instandhaltung oder -setzung verlangen, die später unausweichlich zulasten der Wohnungseigentümergemeinschaft angef...mehr

Leitsatz Ansprüche des einzelnen Eigentümers aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigter Bereicherung neben solchen aus Notgeschäftsführung Aufwendungsersatz (Fensterersatz) Normenkette § 21 Abs. 2 WEG; §§ 684 S. 1 und 812 BGB Kommentar § 21 Abs. 2 WEG (Notgeschäftsführung durch einzelne Eigentümer) schließt Ansprüche eines Eigentümers gegen die übrigen Wohnungsei...mehr

Leitsatz Fehlt die Antragsbefugnis, ist ein Antrag als unzulässig abzuweisen Normenkette §§ 21 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG Kommentar Die Frage, ob ein einzelner Wohnungseigentümer einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch gegen den Verwalter nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG gerichtlich geltend machen kann (Antragsbefugnis), betrifft die Zulässigkeit des Antr...mehr

Leitsatz Macht der Verwalter von seiner Befugnis, den Abberufungsbeschluss anzufechten, keinen Gebrauch und lässt er auch in sonstiger Weise nicht erkennen, dass er am Verwaltervertrag festhalten will, verstößt es gegen die Grundsätze aus Treu und Glauben, wenn er drei Jahre später für die restliche Laufzeit des Verwaltervertrags Vergütungsansprüche erhebt. Fakten: In dem Bes...mehr

Leitsatz Konkludente Vereinbarung (Änderung der Kostenverteilung) Normenkette §§ 10, 16 WEG Kommentar Selbst allein eine langjährige Übung (in Änderung der vereinbarten Kostenverteilung) rechtfertigt noch nicht die Annahme einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG (h.R.M.). Auch aus einer nur augenblicklichen Einigkeit der Wohnungseigentümer kann nicht auf eine Vereinbaru...mehr

Leitsatz Zeitliche Einschränkungen des Musizierens in beschlossener Hausordnung Normenkette §§ 15, 21, 23 WEG; § 242 BGB Kommentar Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechenden Verwaltung, die jeder einzelne Eigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG verlangen kann, gehört grundsätzlich auch die Aufstellung einer Hauso...mehr

Leitsatz Beseitigung anfänglicher Schallschutzmängel Normenkette § 21 Abs. 4, 5 WEG Kommentar Als ordnungsgemäße Verwaltung kann grundsätzlich auch die Beseitigung anfänglicher Schallschutzmängel gefordert werden. "Stand der Technik" im Schallschutz war 1978 die Einhaltung der Anforderungen nicht mehr der DIN 4109 (1962) an den einfachen Schallschutz, sondern der Anforderungen...mehr

Leitsatz Ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluss, der den einzelnen Kostenbeitrag eines jeden Wohnungseigentümers zu einer bestimmten Sanierungsmaßnahme festlegt, ist auch dann nicht nichtig, wenn die Festlegung dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel widerspricht. Kostenverteilungsschlüssel Fakten: Die Sanierung der Tiefgarage stand an. Demgemäß fasste...mehr

Leitsatz Vereinbarungswidriger Kostenverteilungsbeschluss hinsichtlich einer bestimmten Sanierungsmaßnahme ist nicht nichtig Zur Auslegung einer vereinbarten Öffnungsklausel Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 23 Abs. 1 und Abs. 4 WEG Kommentar Ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluss, der den einzelnen Kostenbeitrag jedes Wohnungseigentümers zu einer bestimmten Sanierungsmaßnahm...mehr

Leitsatz Zustimmungspflicht zur Änderung eines Teilungsvertrags nach Treu und Glauben, auch aus gesellschaftsrechtlichen Treuepflichten einer Bauherrengemeinschaft Normenkette §§ 3, 4, 10 WEG; §§ 242 BGB, 313 BGB a.F. Kommentar 1Nach Treu und Glauben kann sich die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers ergeben, einer Änderung des Teilungsvertrages einschließlich der Zuweisung...mehr

Leitsatz Verwirkter Nutzungsunterlassungsanspruch begründet grundsätzlich keine Schadensersatzpflicht gegenüber dem Nutzer (hier: Betrieb eines Eiscafés in einem Laden-Teileigentum) Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 15 Abs. 1 WEG; § 826 BGB Kommentar Verfolgen die Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung eines Teileigentums (hier...mehr

Leitsatz Eine als Gemeinschaftseigentum ausgewiesene Gartenfläche kann nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer "der alleinigen Nutzung der entsprechenden Wohnungseigentümer" unterstellt werden. Fakten: Die Wohnungseigentümer beschlossen auf einer Eigentümerversammlung, dass die unterteilte Gartenfläche einzelnen Wohnungseigentümern zur alleinigen Nutzung unterstellt w...mehr

Leitsatz Keine durch Beschluss mögliche Zuweisung von Garten-Sondernutzungsrechten Normenkette §§ 10 Abs. 1, 15 Abs. 1, 23 Abs. 1 und 4 WEG; § 242 BGB Kommentar Werden bestimmte abgegrenzte Teile einer gemeinschaftlichen Gartenfläche durch Mehrheitsbeschluss "der alleinigen Nutzung der entsprechenden Wohnungseigentümer" unterstellt, so ist die hierin zu sehende, nur durch Vere...mehr

Leitsatz Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, wonach der Verwalter ermächtigt wird, alle rechtlich notwendigen Schritte zur Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens in die Wege zu leiten, kann dahingehend ausgelegt werden, dass der Verwalter das Beweisverfahren in gewillkürter Prozessstandschaft durchführen darf. Fakten: Die Wohnungseigentümer rügten gegen den Bau...mehr

Leitsatz Nachteilsfeststellungen über eine bauliche Veränderung liegen grundsätzlich auf tatsächlichem (tatrichterlich zu würdigendem) Gebiet (hier: Kachelofenanschluss und Kaminaufbau über einem Flachdach) Entbehrlicher Augenschein Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG; § 12 FGG Kommentar Die Feststellung, ob die von einem Wohnungseigentümer beabsichtigte bauliche Veränderung...mehr

Leitsatz Ein Antrag auf gerichtliche Abberufung des Verwalters ist grundsätzlich nur zulässig, wenn eine vorherige Befassung der Eigentümerversammlung dem jeweiligen Wohnungseigentümer, der die Abberufung begehrt, nicht zumutbar ist. Eine Unzumutbarkeit liegt grundsätzlich nicht vor, wenn während des Verfahrens der Verwalter neu bestellt wird und der Wohnungseigentümer keine...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt wird, steht nicht grundsätzlich im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, sondern erst dann, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten. Fakten: Auf entsprechende Vorlage...mehr

Leitsatz BGH: Beschluss der Eigentümer über die Entlastung des Verwalters widerspricht nicht stets Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung! Beschlussungültigkeit auf Anfechtung hin ist erst dann zu bestätigen, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf hiernach mögliche Ansprüche zu verzichten Die Entlast...mehr

Leitsatz Folgen der Nichtigkeit eines Treuhandvertrags zur Erstellung eines Bauträgermodells (Hotelgebäude mit Sondereigentums-Appartements); verbotene Rechtsberatung Auch Nichtigkeit der Treuhandvollmacht und damit auch des Bauträgerkaufvertrags Jedoch Anwendung der Grundsätze einer werdenden/ faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft für den Zeitraum vor Bekanntwerden der ve...mehr

Leitsatz Die Nichtigkeit eines Treuhandvertrags gemäß Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 2 RBerG hat die Unwirksamkeit auch des vom Treuhänder im Namen des Erwerbers abgeschlossenen Vertrags mit dem Bauträger zur Folge, sofern dieser, wie in der Regel, in die maßgebliche Konzeption des Geschäftsvorgangs mit eingebunden ist. Fakten: Die künftigen Wohnungseigentümer hatten mit einer Steuer...mehr

Leitsatz Die Beschlussfassung der Gemeinschaft über Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan wäre allenfalls anfechtbar (nicht jedoch nichtig), wenn kraft Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung dem Beirat entsprechende Beschlusskompetenz zur Genehmigung eingeräumt wurde Normenkette §§ 10, 28 Abs. 5 WEG Kommentar Selbst wenn nach Vereinbarung in der Teilungserklärung mit Gemeinsc...mehr

Leitsatz Anspruch auf Wohngeldnachzahlung gemäß genehmigter Einzelabrechnung (ohne Beschränkung lediglich auf eine Abrechnungsspitze, wenn die Schuld auch nicht geleistete Wohngeldvorauszahlungen umfasst und der Schuldner der Vorauszahlungen identisch ist mit dem der Abrechnungsspitze) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG Kommentar Der Anspruch auf Zahlung von Wohngeld für ...mehr

Leitsatz Keine Verwirkung des Beschlussanfechtungsrechts bei später (hier: erst 1 Jahr späterer) Antragsbegründung Normenkette §§ 23 Abs. 4 Satz 2, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG; § 270 Abs. 3 ZPO a.F.; § 167 ZPO n.F.; § 242 BGB Kommentar Die Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG ist eine materielle Ausschlussfrist. Insoweit sind die Grundsätze der §§ 270 Abs. 3 ZPO a.F. bzw. 167 Z...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können einem Miteigentümer ein Sondernutzungsrecht an einem dem Gemeinschaftseigentum unterliegenden Spitzboden ihres Hauses durch Vereinbarung einräumen, die auch konkludent oder durch stillschweigendes Verhalten zustande kommen kann. Fakten: Ein Wohnungseigentümer baute den von seinem Sondereigentum aus zugänglichen, zum Gemeinschaftseigentum...mehr

Leitsatz Sondernutzungsrecht (hier: an einem im Gemeinschaftseigentum gelegenen Spitzboden) kann auch durch Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 WEG begründet werden; dann keine Entziehung dieses Rechts durch Beschluss! Normenkette §§ 10 Abs. 1, 15 Abs. 1, 13 Abs. 2 WEG Kommentar Vorliegend wurde einem Beteiligten ein Sondernutzungsrecht an einem Spitzboden eingeräumt, und zwar in ei...mehr

Leitsatz Werden in der Teilungserklärung als Ausnahmen von dem grundsätzlichen Verbot der Aufrechnung gegen Wohngeldforderungen nur unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche genannt, sind andere Gegenforderungen wie Ansprüche aus Notgeschäftsführung von der Aufrechnung ausgeschlossen. Fakten: Soweit die Gemeinschaftsordnung für das Verhältnis der Wohnungseigent...mehr

Leitsatz Kein Aussonderungsrecht des Vermieters für Mietzahlungen auf Verwalterkonto bei Insolvenz des Verwalters Normenkette §§ 47, 48 InsO; §§ 947 ff. BGB Kommentar Erteilt der Wohnungseigentümer als Vermieter dem Verwalter den Auftrag, auf einem von ihm einzurichtenden Konto die von den Mietern geschuldeten Zahlungen einzuziehen und verwendet der Verwalter dieses Konto zugl...mehr

Leitsatz Das partielle Verbot der Haltung bestimmter Hunderassen (hier: Kampfhunde und Kampfhundmischlinge) unterliegt als Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft. Fakten: Der Eigentümergemeinschaft steht die Beschlusskompetenz zu, durch Mehrheitsbeschluss die Haltung einzelner Hunderassen und Kreuzungen einzelner Rasse...mehr

Leitsatz Verbot der Haltung von Kampfhunden und Kampfhundmischlingen: Bejahte Beschlusskompetenz der Gemeinschaft gem. § 15 Abs. 2 WEG Normenkette §§ 13 Abs. 2 Satz 1 und 15 Abs. 2 WEG Kommentar Das eingeschränkte Verbot der Haltung bestimmter Hunderassen (hier: Kampfhunde und Kampfhundmischlinge) unterliegt als Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG der Beschlusskompe...mehr

Leitsatz Bei einer Abrechnung mit vielen Mängeln und Lücken ist der Genehmigungsbeschluss insgesamt für ungültig zu erklären Für den Verwalter nachteilige Kostenentscheidung trotz erfolgter Entlastung Normenkette §§ 28, 47 WEG Kommentar Eine Abrechnung, welche Wohngeldvorschüsse nicht ausweist und Fehlbeträge aus den Vorjahren (Saldovorträge) in das Abrechnungsergebnis mit einb...mehr

Leitsatz Wird ein Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung für ungültig erklärt, weil der Verwalter eine nicht ordnungsmäßige Abrechnung zur Beschlussfassung vorgelegt hat, kann es angemessen sein, ihm unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes wegen Verletzung vertraglicher Verpflichtungen jedenfalls einen Teil der Kosten aufzuerlegen. Fakten: Eine Jahresabrechnung is...mehr

Leitsatz Beschließen die Wohnungseigentümer die Durchführung gartengestalterischer Maßnahmen, dann handelt der Verwalter nicht schuldhaft, wenn er Art und Umfang der Arbeiten einem Fachunternehmen überlässt und dieses mehrere Bäume fällt Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten vorliegend gartengestalterische Maßnahmen beschlossen und den Verwalter mit deren Durchführung beauftr...mehr