Eigentümerbeschluss muss vordergründig den Interessen aller Eigentümer entsprechen (Ferienwohnanlage)

Leitsatz

1. Eigentümerbeschluss muss vordergründig den Interessen aller Eigentümer entsprechen (Ferienwohnanlage)
2. Ungeklärte steuerliche Risiken

Normenkette

§ 21 Abs. 3 und 4 WEG

Kommentar

1. Nach der Gemeinschaftsordnung einer Feriendorf-Wohnanlage musste jeder Eigentümer seine Wohnung zur Nutzung im Rahmen eines Feriendorfbetriebs zur Verfügung stellen. Im Gemeinschaftseigentum befand sich auch ein Verwaltungsgebäude (mit Empfang, Restaurant und Kiosk). Das Verwaltungsgebäude sollte ebenfalls nach Gemeinschaftsordnungsvereinbarung dem jeweiligen Betriebsunternehmer zur alleinigen Nutzung kostenfrei überlassen werden. Nachdem der Pächter des Verwaltungsgebäudes den Vertrag gekündigt hatte, beschloss die Gemeinschaft:

   "Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Rezeptionsräume in die WEG-Verwaltung zu übernehmen. Damit bleibt die Entscheidung offen, ob zukünftig eine Eigentümer-GmbH gegründet wird. Der Verwalter wird beauftragt, im Benehmen mit dem Verwaltungsbeirat die Rezeption auszustatten und die erforderlichen Personalfragen sowie die Frage der laufenden Verwaltung zu entscheiden. Restaurant und Kiosk sollen weiterhin verpachtet werden."

   Die Anfechtung dieses Beschlusses hatte in allen drei Instanzen Erfolg.

2. Ob ein Eigentümerbeschluss gem. § 21 Abs. 3 und 4 WEG ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist im Einzelfall unter Abwägung der für und gegen den Beschluss sprechenden Umstände zu entscheiden, wobei im Vordergrund das Interesse der Gesamtheit der Eigentümer und nicht nur Einzelner zu stehen hat (vgl. Merle in B/P/M, 9. Auflage § 21 Rn. 63 ff.).

   Vorliegend entspricht der Beschluss nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da die steuerlichen Auswirkungen bei der Beschlussfassung bis heute noch nicht eindeutig geklärt sind; insoweit bestehen erhebliche Risiken für die Eigentümer im Hinblick auf die steuerliche Einordnung der beabsichtigten Maßnahme mit ggf. weitreichenden finanziellen Auswirkungen auch auf die einzelnen Wohnungseigentümer. Bei Abwägung des mit dem Beschluss angestrebten Nutzens mit den damit verbundenen Risiken in steuerlicher Hinsicht sind die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gelangt, dass der Beschluss nicht dem wohlverstandenen Interesse aller Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert dieser Instanz von EUR 10.000.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 11.09.2003, 2Z BR 40/03