Fachbeiträge & Kommentare zu Bewertungsgesetz

Rz. 16 [Autor/Stand] Der durch das GrStRefG v. 26.11.2019[2] neu eingefügte VII. Abschnitt des Bewertungsgesetzes (§§ 218 bis 266 BewG) ist zwar schon am Tag der Verkündung, d.h. am 3.12.2019, in Kraft getreten[3]. Er ist aber erst ab dem für das neue Grundsteuer- und Bewertungsrecht maßgeblichen ersten Hauptfeststellungszeitpunkt auf den 1.1.2022 (vgl. § 266 Abs. 1 BewG i.d...mehr

Rz. 72 Im Ertragswertverfahren wird der Grundbesitzwert (Bedarfswert) aus der Summe von Bodenwert und Gebäudeertragswert i. S. d. § 185 BewG gebildet (§ 184 Abs. 1 BewG). Der Bodenwert ist wie bei einem unbebauten Grundstück nach Maßgabe des § 179 BewG zu ermitteln (§ 184 Abs. 2 BewG). Die Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert ergibt den Ertragswert des Grundstücks. Es ...mehr

Rz. 59 Zur Angleichung an den gemeinen Wert ist der vorläufige Sachwert des Grundstücks mit einer Wertzahl zu multiplizieren (§ 189 Abs. 3 Satz 2 BewG). Als Wertzahlen i. S. d. § 189 Abs. 3 Satz 2 i. V. m. § 191 Satz 1 BewG sind die vom Gutachterausschuss ermittelten Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG anzuwenden. Stehen derart...mehr

Literaturhinweise: Eisele, Erbschaftsteuerliche Immobilienbewertung nach dem JStG 2022/Anwendungserlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 20.03.2023 - Teil 1: Regelbewertungsverfahren, NWB 2023, 1562; Halaczinsky, Erbschaft-/Schenkungsteuer: Höhere Grundbesitzwerte ab 2023, UVR 2023, 49; Nagel/Schlund, Auswirkungen der Änderungen im Bewertungsgesetz durch das JStG 2...mehr

Literaturhinweise: Christoffel, Jahressteuergesetz 2022/Das neue Ertragswertverfahren ab 2023, ErbBstg 2023, 46; Eisele, Erbschaftsteuerliche Immobilienbewertung nach dem JStG 2022/Anwendungserlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 20.03.2023 - Teil 1: Regelbewertungsverfahren, NWB 2023, 1562; Halaczinsky, Erbschaft-/Schenkungsteuer: Höhere Grundbesitzwerte ab 2023,...mehr

Rz. 4 Im Vergleichspreisverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von geeigneten Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen (Vergleichsgrundstücke). Ausnahmsweise kann auch ein Ve...mehr

Literaturhinweise: Eisele, Erbschaftsteuerliche Immobilienbewertung nach dem JStG 2022/Anwendungserlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 20.03.2023 - Teil 2: Bewertung in Sonderfällen, NWB 2023, 1638. Erlasse: Oberste Finanzbehörden der Länder vom 20.03.2023, BStBl I 2023, 738. 1 Jahressteuergesetz 2022 Rz. 18 Mit dem JStG 2022 vom 16.12.2022 (BGBl I 2022, 2294) wurden...mehr

Literaturhinweise: Eisele, Erbschaftsteuerliche Immobilienbewertung nach dem JStG 2022/Anwendungserlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 20.03.2023 - Teil 2: Bewertung in Sonderfällen, NWB 2023, 1638. Erlasse: Oberste Finanzbehörden der Länder vom 20.03.2023, BStBl I 2023, 738. 1 Jahressteuergesetz 2022 Rz. 60 Mit dem JStG 2022 vom 16.12.2022 (BGBl I 2022, 2294) wurden...mehr

Rz. 77 [Autor/Stand] Aus Anlage 26 BewG ergeben sich die maßgebenden Abzinsungsfaktoren. Rz. 78 [Autor/Stand] Die maßgebenden Abzinsungsfaktoren, die für Bewertungsstichtage vor dem 1.1.2025 gelten, ergeben sich aus der Anlage 26 BewG i.d.F. des Jahressteuergesetzes 2010[3]). Rz. 79 [Autor/Stand] Einstweilen frei.mehr

Rz. 75 Die Restnutzungsdauer wird grundsätzlich aus dem Unterschied zwischen der typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 BewG und Rz. 19 AEBew JStG 2022) und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ermittelt (§ 185 Abs. 3 Satz 3 BewG). Das Alter des Gebäudes ist durch Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes (Baujahr) vom Jahr des Bewertung...mehr

Rz. 63 Der Wert des Erbbaurechts ist durch Multiplikation des Werts des unbelasteten Grundstücks mit einem Erbbaurechtskoeffizienten zu ermitteln. Anzuwenden sind die von den Gutachterausschüssen i. S. d. §§ 192 ff. BauGB ermittelten Erbbaurechtskoeffizienten nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG. Der Wert des unbelasteten Grundstücks ist der Wert des Grundstücks, der nac...mehr

Rz. 66 Der Wert des Erbbaugrundstücks ist durch Multiplikation des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks mit einem Erbbaugrundstückskoeffizienten zu ermitteln. Anzuwenden sind die von den Gutachterausschüssen i. S. d. §§ 192 ff. BauGB ermittelten Erbbaugrundstückskoeffizienten nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG. Der Bodenwert des unbelasteten Grundstücks ist der Wert...mehr

Rz. 36 Das vereinfachte Ertragswertverfahren gem. §§ 199 BewG unterscheidet sich stark vom Ertragswertverfahren für die Immobilienbewertung (§§ 184 bis 188 BewG). Beide Verfahren können zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen führen. Dies soll an einem Beispiel verdeutlicht werden. Rz. 37 Praxis-Beispiel Ein Mietwohngrundstück befindet sich im Besitz einer GmbH (Fall 1). Die Tä...mehr

Rz. 34 In vielen Fällen stehen für das Sachwertverfahren i. R.d. Verkehrswertermittlung geeignete Marktanpassungsfaktoren der Gutachterausschüsse zur Verfügung. Diese Faktoren sind vorrangig als Wertzahlen anzuwenden (§ 191 Abs. 1 BewG). Sachwertfaktoren sind als geeignet anzusehen, wenn deren Ableitung weitgehend in demselben Modell erfolgt ist wie die Bewertung. Sind von de...mehr

Rz. 52 Die Regelherstellungskosten (RHK) i. S. d. § 190 Abs. 1 BewG i. V. m. Anlage 24 BewG sind nicht die tatsächlichen, sondern die durchschnittlichen Herstellungskosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche einschließlich Umsatzsteuer. Sie werden unterteilt nach Grundstücksarten, Gebäudearten und Gebäudestandards, wie sie in der Anlage 24 Teil II. und III. BewG dargestellt s...mehr

Rz. 15 Soweit in den §§ 179 und 182 bis 196 BewG nichts anderes bestimmt ist, werden Besonderheiten, wie z. B. die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, nicht berücksichtigt. Als derartige Besonderheiten sind insbesondere die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale i. S. d. § 8 Abs. 3 ImmoWertV wie z. B. Bauschäden, ...mehr

Rz. 10 Der Wert von nicht börsennotierten Anteilen an KapG ist für erbschaftsteuerliche Zwecke unabhängig davon, ob sie im BV oder PV gehalten werden, nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BewG gesondert festzustellen (s. a. § 151 Rn. 12). Nach § 157 Abs. 4 BewG ist der Anteilswert unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse zum Bewertungsstichtag...mehr

Rz. 73 Die typisierte Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes ist der Anlage 22 BewG zu entnehmen. Sie richtet sich nach der Grundstücksart i. S. d. § 181 BewG und den in der Anlage 22 BewG ausgewiesenen Gebäudearten. Anlage 22 wurde um neue Gebäudearten erweitert. Darüber hinaus wird die Gesamtnutzungsdauer für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum so...mehr

Rz. 81 Der Reinertrag des Grundstücks ist um den Betrag zu vermindern, der sich durch eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt; dies ergibt den Gebäudereinertrag. Der Verzinsung des Bodenwerts ist der Liegenschaftszinssatz nach § 188 BewG zugrunde zu legen (§ 185 Abs. 2 Satz 1 und 2 BewG). § 188 BewG wird durch das JStG redaktionell angepasst und die Prozentsätze wer...mehr

Rz. 6 § 6 Abs. 1 BewG untersagt den Abzug von Verpflichtungen, die am Bewertungsstichtag zivilrechtlich (noch) nicht entstanden sind (BFH vom 29.07.1998, BFH/NV 1999, 293). Die Norm stellt ihrem Wortlaut nach auf die rechtliche "Entstehung" der Verpflichtungen, nicht auf die Möglichkeit ihrer Geltendmachung oder zwangsweisen Durchsetzung durch den Berechtigten ab. Mit dem Aus...mehr

Rz. 80 [Autor/Stand] Für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2024 gelten die Abzinsungsfaktoren der Anlage 26 BewG i.d.F. des Jahressteuergesetzes 2024 v. 2.12.2024[2], abgedruckt in Ordner I im Textteil dieses Kommentars.mehr

Rz. 53 Die in Anlage 24 BewG enthaltenen Regelherstellungskosten mit Kostenstand 2010 sind auf den Bewertungsstichtag zu beziehen (§ 190 Abs. 4 Satz 1 BewG). Für diese Indizierung ist nach § 190 Abs. 4 Satz 2 BewG auf die Preisindizes für die Bauwirtschaft, die das Statistische Bundesamt für den Neubau in konventioneller Bauart von Wohn- und Nichtwohngebäuden jeweils als Jah...mehr

Rz. 9 Als Regelfall der Bewertung nennt § 9 Abs. 1 BewG den gemeinen Wert (originärer Bewertungsmaßstab). Dieser ist mit dem Verkehrswert (Marktwert; vgl. auch § 198 BewG i. V. m. § 199 BauGB) gleichzusetzen (vgl. z. B. BFH vom 24.11.2005, BFH/NV 2006, 744), also mit dem Wert, den ein Vermögenswert im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen könnte. Rz. 10 § 9 BewG ist nicht nu...mehr

Rz. 64 Liegt für das zu bewertende Erbbaurecht kein Erbbaurechtskoeffizient i. S. d. § 193 Abs. 1 BewG vor, ist nach § 193 Abs. 2 BewG der Wert des Erbbaurechts (§ 193 Abs. 3–5 BewG) durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts des Erbbaurechts mit einem Erbbaurechtsfaktor zu ermitteln (finanzmathematische Methode). Anzuwenden sind die von den Gutachterausschüssen erm...mehr

Rz. 67 Liegt für das zu bewertende Erbbaugrundstück kein Erbbaugrundstückskoeffizient i. S. d. § 194 Abs. 1 BewG vor, ist nach § 194 Abs. 2 BewG der Wert des Erbbaugrundstücks durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts des Erbbaugrundstücks (§ 194 Abs. 3–5 BewG) mit einem Erbbaugrundstücksfaktor zu ermitteln (finanzmathematische Methode). Anzuwenden sind die von den...mehr

Rz. 14 Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke bzw. der Grundstücke, für die Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstücks ab, so sind diese Abweichungen durch Zu- oder Abschläge nach Vorgabe des örtlichen Gutachterausschusses zu berücksichtigen. Stehen solche Anpassungsfaktoren (z. B. Ind...mehr

Rz. 54 Zur Berücksichtigung des Unterschieds zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau sind die Regelherstellungskosten des jeweiligen Gebäudes gemäß § 190 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Abs. 5 BewG mit dem Regionalfaktor zu multiplizieren, der vom Gutachterausschuss bei der Ableitung der Sachwertfaktoren nach § 191 Satz 1 BewG zugrunde gelegt worden i...mehr

Rz. 10 vorläufig frei Rz. 11 Im Hinblick auf den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch ein Sachverständigengutachten entschied der BFH mit Urteil vom 05.12.2019 (BStBl II 2021, 135; vgl. dazu auch Eisele, NWB 2021, 686) über folgenden Sachverhalt: Die Beteiligten stritten um die Frage, ob den Klägern in Bezug auf die Bewertung eines Grundstücks der Nachweis eines nied...mehr

Rz. 11 Darunter fallen insb. Leibrenten oder ein Nießbrauch auf Lebenszeit. Dies gilt auch für eine Rente, die einer Person auf Lebenszeit, längstens aber bis zur Wiederverheiratung zusteht (s. § 5 BewG). Ebenso Renten, die von unbestimmter Dauer, gleichzeitig aber auch von der Lebenszeit einer Person abhängig sind. Dem Grunde nach handelt es sich um Nutzungen/Leistungen von ...mehr

1 Sinn und Zweck der Bewertung Rz. 1 Die Bewertung eines WG, d. h. die Beimessung eines monetären Wertes, ist nicht nur im allgemeinen Wirtschaftsleben von fundamentaler Bedeutung, sondern auch für Zwecke der Besteuerung. Ohne eine Bewertung ist die Festsetzung von Steuern denklogisch nicht möglich. Rz. 2 In der Bewertungspraxis ergeben sich je nach Zweck der Bewertung (z. B. ...mehr

Rz. 77 Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt nach § 185 Abs. 3 Satz 6 BewG vorbehaltlich einer bestehenden Abbruchverpflichtung mindestens 30 % der Gesamtnutzungsdauer. Die Regelung unterstellt einen durchschnittlichen Erhaltungszustand und macht insbes. bei älteren Gebäuden in vielen Fällen die Prüfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer infolge ...mehr

Rz. 12 Grundstücke, die zum Grundvermögen gehören, sind mit dem gemeinen Wert nach § 9 BewG zu bewerten. Dieser entspricht inhaltlich dem Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB. Diese (vom JStG 2022 nicht berührte) Generalklausel beherrscht die verschiedenen Bewertungsverfahren, die der Gesetzgeber in den §§ 179, 182 bis 196 BewG vorsieht.mehr

Rz. 78 Eine Verkürzung der Restnutzungsdauer kommt nach § 185 Abs. 3 Satz 7 BewG nur in Fällen einer bestehenden Abbruchverpflichtung für das Gebäude in Betracht. Die Restnutzungsdauer ist dann auf den Unterschiedsbetrag zwischen der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag begrenzt. Baumängel (z. B. "aufgestaute" Erhaltungsaufwendun...mehr

Rz. 58 Der Wert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen ist grundsätzlich mit dem für die Gebäude und den Grund und Boden ermittelten Sachwert abgegolten (§ 189 Abs. 4 Satz 1 BewG). Nur in Einzelfällen mit besonders werthaltigen baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen ist ein gesonderter Wertansatz zu prüfen (§ 189 Abs. 4 Satz 2 BewG). Außenanlagen sind besonde...mehr

Rz. 8 Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, bilden das Erbbaurecht selbst (§ 176 Abs. 1 Nr. 2 BewG) und das belastete Grundstück (§ 176 Abs. 1 Nr. 1 BewG) jeweils selbstständige wirtschaftliche Einheiten, die grds. verschiedenen Eigentümern zuzurechnen sind. Zu bewerten ist im Einzelfall diejenige, die durch Erwerb v.T.w. oder durch Schenkung übergeht. § ...mehr

Rz. 10 Jedes Wohnungs- und jedes Teileigentum i. S. d. WEG gilt als ein Grundstück i. S. d. BewG. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung eines Gebäudes und Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (z. B. freiberuflich oder gewerblich genutzte Räume) eines Gebäudes jeweils in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an...mehr

Rz. 65 Die Regelungen zum Paketzuschlag sind zu beachten (§ 11 Abs. 3 BewG). Ein solcher ist vorzunehmen, wenn der gemeine Wert der zu bewertenden Anteile höher ist als der Wert, der den Beteiligungscharakter der zu bewertenden Anteile nicht berücksichtigt. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn ein Gesellschafter mehr als 25 % seiner Anteile auf einen oder mehrere Erwerber über...mehr

Rz. 13 Bei den Bewertungen nach den §§ 182 bis 196 BewG sind nach § 177 Abs. 2 BewG die von den Gutachterausschüssen i. S. d. §§ 192 ff. BauGB ermittelten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten nach § 193 Absatz 5 Satz 2 BauGB anzuwenden, wenn diese Daten unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Modellkonformität i. S. d. § 177 Abs. 3 BewG als geeignet anzus...mehr

Rz. 10 Nutzungen und Leistungen von bestimmter Dauer liegen dann vor, wenn das Ende kalendermäßig feststeht (z. B. zeitlich begrenzter Nießbrauch auf zehn Jahre, Zeitrente). Rz. 11 Nach § 13 Abs. 1 Satz 1 BewG ist der Kapitalwert zu berechnen. Er wird nach Tabelle 6 des Kapitalisierungserlasses vom 09.09.2022 (BStBl I 2022, 1351) – entspricht Anlage 9a zum BewG –, unter Annah...mehr

Rz. 30 Hängt die Dauer von der Lebenszeit mehrerer Personen ab und erlischt das Recht mit dem Tod des zuletzt Sterbenden, so ist das Lebensalter und das Geschlecht derjenigen Person maßgebend, für die sich der höchste Vervielfältiger ergibt; erlischt das Recht mit dem Tod des zuerst Sterbenden, so ist das Lebensalter und Geschlecht derjenigen Person maßgebend, für die sich d...mehr

Rz. 15 Bei Nutzungen und Leistungen, deren Jahreswert ungewiss ist (wenn auf die Erzielung von Erträgen ausgerichtet) oder (bedeutend) schwankt, ist als Jahreswert der Betrag (Nettowert, Ausgaben sind zu berücksichtigen) anzusetzen, der nach den Verhältnissen zum Bewertungsstichtag (§ 11 i. V. m. § 9 ErbStG) im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielt wird (Zukunftssch...mehr

Rz. 12 Besteht der Erwerb von Todes wegen aus nicht steuerbaren Versorgungsbezügen, mindern diese i. H. ihres Kapitalwerts den besonderen Versorgungsfreibetrag (§ 17 Abs. 1 Satz 2 ErbStG). Der Kapitalwert ist nach § 14 BewG zu ermitteln (vgl. auch die entsprechende BewG-Kommentierung). Nach § 14 Abs. 1 Satz 1 BewG ist der Kapitalwert von lebenslänglichen Leistungen mit dem Vi...mehr

A. Grundaussagen der Vorschrift Rz. 1 [Autor/Stand] Die Vorschrift regelt die Verpflichtung des Steuerpflichtigen, Grundsteuer selbst dann zu den in § 28 GrStG genannten Terminen zu entrichten, wenn eine neue Grundsteuer-Festsetzung für das laufende Kalenderjahr noch nicht erfolgt ist. Abzustellen ist hierbei auf die zuletzt festgesetzten Steuerbeträge. Rz. 2 [Autor/Stand] Die...mehr

Rz. 37 Vgl. dazu die entsprechenden Ausführungen in Rn. 21 und 22 zu § 13 BewG. Rz. 39–40 vorläufig freimehr

Rz. 17 Als persönliche Verhältnisse i. S. d. § 9 Abs. 2 Satz 3 BewG sind auch Verfügungsbeschränkungen anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind (§ 9 Abs. 3 Satz 1 BewG). Dazu zählen insb. Verfügungsbeschränkungen wie z. B. (vgl. R B 9.2 Abs. 2 ErbStR) eine angeordnete Testamentsvollstreckung, die Anordnung einer Vor- oder N...mehr

Rz. 1 Unbebaute Grundstücke werden in § 178 Abs. 1 BewG definiert. Es sind grds. Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden Die Abgrenzung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken bestimmt sich nach der Zumutbarkeit der bestimmungsgemäßen Gebäudenutzung zum Bewertungsstichtag. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Gebäudes. ...mehr

Rz. 35 Werden jedoch von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Wertzahlen (Sachwertfaktoren) zur Verfügung gestellt, sind nach § 191 Abs. 2 BewG die in Anlage 25 zum BewG geregelten (pauschalen) Wertzahlen zu übernehmen. Rz. 36 Anlage 25 ist in zwei Grundstücksgruppen aufgeteilt: Für Wohngrundstücke (Gruppe 1), die ggf. im Sachwertverfahren zu bewerten sind, stehen die Wer...mehr

Rz. 12 Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des WG bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert oder Marktwert, § 9 Abs. 2 Satz 1 BewG). Der Gesetzgeber benutzt den Konjunktiv und geht dabei von einer konkreten Wertvorstellung aus. Dies bedeutet aber auch, dass konkrete Verkäufe nicht stattgefund...mehr

Rz. 5 Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten nach § 198 Abs. 1 Satz 2 BewG grds. die aufgrund des § 199 Abs. 1 des BauGB erlassenen Vorschriften. Dies sind die Wertermittlungsverordnung und die hierzu ergänzenden Regelungen in den Wertermittlungsrichtlinien 2006 (§ 198 Satz 2 BewG); die Wertermittlungsverordnung wurde zum 01.07.2010 durch die Immobilienwerter...mehr

1. Überblick Rz. 40 [Autor/Stand] Die Geschäftsgrundstücke bilden das Hauptgebiet der Anwendung des Sachwertverfahrens. Nach dem Sachwertverfahren sind jedoch nicht alle Geschäftsgrundstücke i.S.v. § 75 Abs. 3 BewG zu bewerten, sondern nur solche Gruppen von Geschäftsgrundstücken, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete geschätzt werden kann (§ 76 A...mehr