§ 34 Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung bei bebauten Grundstücken [ab Kalenderjahr 2025]

Schrifttum:

Barbier/Arbert, Grundsteuererlass gemäß § 33 GrStG bei strukturell bedingtem Leerstand, BB 2007, 1421; Eisele, Grundsteuerreform: Anwendung des Grundsteuergesetzes ab 1.1.2025 – Koordinierte Ländererlasse v. 22.6.2022, NWB 2022, S. 2190; Eisele/Wiegand, Grundsteuerreform 2022/2025, Herne 2020; Geiger, GrStG, Kommentar, Loseblatt, München; Günther, Grundsteuererlass in Sanierungsgebieten, ErbStB 2015, 130; Grootens, Grundsteuergesetz, Kommentar, 2. Aufl., Herne 2022; Haase/Jachmann, Beck’sches Handbuch Immobiliensteuerrecht, 2. Aufl., München 2020; Hoffmann, Grundsteuererlass auch bei strukturell bedingten nicht nur vorübergehenden Ertragsminderungen?, StuB 2007, 274; Hosser, Chancen auf Grundsteuererlass wegen strukturellen Leerstands gestiegen, StB 2007, 264; Hubert, Die Anwendung des Grundsteuergesetzes ab 1.1.2025, StuB 2022, 681; Hubert, Erlass der Grundsteuer in bestimmten Fällen, StuB 2023, 25; Huschke/Hanisch/Wilms, Der neue § 33 GrStG: Zu den Auswirkungen eines erschwerten Grundsteuererlasses und dem Reformbedarf im Grundsteuerrecht, DStR 2009, 2513; Kühnold, Erlass der Grundsteuer wegen Ertragsminderung bleibt umstritten, NWB 2008, 1825; Lippross/Seibel, Basiskommentar Steuerrecht, Loseblatt, Köln; Löhr, Entwurf zum Grundsteuer-Reformgesetz, DStR 2019, 1435; Loose, Erlass von Grundsteuer in Sanierungsgebieten, jurisPR-SteuerR 2015, Anm. 4; Mannek, Die große Grundsteuer-Reform 2020, 2020; Pondelik, Grundsteuererlass bei ausbleibenden Mieterträgen, SteuK 2013, 228; Puhl, Grundsteuererlass bei wesentlicher Ertragsminderung (§ 33 GrStG), KStZ 2010, 67; Rössler/Troll, Bewertungsgesetz, Kommentar, Loseblatt, München; Ritzer, Erlass von Grundsteuer für Opfer von Unwettern, Wesentliche Ertragsminderung als Rechtsgrund, NWB 2013, 4047; Roscher, GrStG, Kommentar (zitiert als Roscher, eKomm); Roscher, GrStG-Kommentar, Erstkommentierung zum reformierten Grundsteuergesetz mit Bewertungsrecht v. 26.11.2019, Freiburg 2020 (zitiert als Roscher, GrStG-Reform); Roth, Grundsteuererlass wegen Leerstand bei bebauten Grundstücken mit mehreren getrennt vermietbaren Einheiten, SteuK 2013, 18; Tipke/Lang, Steuerrecht, 24. Aufl., Köln 2021; Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, Kommentar, 12. Aufl., München 2021.

A. Grundaussagen der Vorschrift

I. Einordnung in die Erlasstatbestände

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} § 34 GrStG ist die dritte Erlassvorschrift des vierten Abschnitts des Grundsteuergesetzes und regelt den Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung bei bebauten Grundstücken. Sie erfasst Grundstücke, die entgeltlich überlassen, eigengewerblich genutzt oder teilweise eigengewerblich genutzt werden. Die Norm hat als Spezialregelung Vorrang vor den allgemeinen Billigkeitsregelungen der §§ 163, 227 AO, deren Anwendung jedoch nicht ausgeschlossen ist.^[2] Der Gesetzgeber hat die reformierte Grundsteuer weiterhin als Sollertragsteuer konzipiert, die an den Grundbesitz mit der Möglichkeit einer ertragbringenden Nutzung und damit an eine Leistungsfähigkeit anknüpft.^[3] Persönliche Verhältnisse des Steuerschuldners werden nicht berücksichtigt.^[4] Das zeigt sich bei der Bewertung von bebauten Grundstücken, die vorrangig in einem vereinfachten Ertragswertverfahren erfolgt.^[5] Dazu wird der jährliche Reinertrag über die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert und der aktuelle Wert des Grund und Boden in Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer des Gebäudes auf den Bewertungsstichtag diskontiert.^[6]

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} Ist die Ertragsfähigkeit im Einzelfall nicht gegeben, zieht dies nicht automatisch eine niedrigere Festsetzung der Grundsteuer nach sich.^[8] Es bedarf daher eines Sondertatbestandes, mit dem die erwünschte Reduzierung der Belastung gezielt gesteuert werden kann. § 34 GrStG durchbricht wie §§ 32 und 33 GrStG die das Grundsteuergesetz beherrschende, dem Charakter einer ertragsunabhängigen Objektsteuer Rechnung tragende Regel, dass für jeden Grundbesitz, rentabel oder nicht, Grundsteuer zu entrichten ist.^[9] Die Vorschrift ist ohne Bedeutung, soweit der Steuergegenstand nach §§ 3 ff. GrStG von der Steuer befreit ist, sodass die praktische Relevanz vor allem dort besteht, wo die Steuergegenstände nicht den nach § 3 GrStG begünstigten Personen zuzurechnen sind oder nicht die engen Nutzungsvoraussetzungen des § 4 GrStG erfüllt werden.^[10]

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} § 34 GrStG sieht in Abs. 1 zwei Tatbestandsgruppen vor, die jeweils einen Rechtsanspruch auf Erlass eines Teils der Grundsteuer bei wesentlicher Rohertragsminderung eines bebauten Grundstücks begründen. Die Regelung knüpft an die tatsächliche Minderung des Rohertrags an, die der Steuerschuldner nicht zu vertreten hat. Welche Umstände der Steuerschuldner zu vertreten hat, ist durch Auslegung des § 34 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu ermitteln.^[12] Der Erlass wird bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken darüber hinaus nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Die in Betracht kommende Ermäßigung beträgt jeweils nur die Hälfte der erreichten Schwellenwerte, was haushaltspo...