Umfang der erbschaftsteuerlichen Befreiung eines Familienheims

Hintergrund: Gesetzliche Regelung

Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG bleibt der Erwerb von Todes wegen des Eigentums oder Miteigentums an einem im Inland oder in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegenen bebauten Grundstück im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 BewG durch Kinder u.a. steuerfrei, soweit der Erblasser darin bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, die beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist (Familienheim) und soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 Quadratmeter nicht übersteigt. 

Fraglich war im Urteilsfall, welche Flächen im Zusammenhang mit der Steuerbegünstigung des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG als begünstigtes Vermögen zu berücksichtigen sind, insbesondere wenn es sich um ein Gemengenlage von benachbarten Flurstücken handelt.

• Der Kläger ist Erbe nach seinem im August 2020 verstorbenen Vater (Erblasser).
• Zum Nachlass gehörte Grundbesitz, der aus sechs Flurstücken bestand (Flurstücke 218/5, 199/3, 202/4, 267/7, 267/10 und 267/15).
• Das Flurstück 218/5 war mit einem Wohnhaus bebaut. Dort hatte der Erblasser bis zu seinem Tod eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 235 m² zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Bei dem östlich des Flurstücks 218/5 gelegenen Nachbarflurstück 199/3 handelte es sich um ein mitgenutztes unbebautes Gartengrundstück und bei dem Flurstück 202/4 um ein L-förmiges Wegegrundstück.
• Im Grundbuch wurden die fünf Flurstücke 218/5, 199/3, 267/7, 267/10 und 267/15 durch Eintragung des Eigentümers zu einem Grundstück im Sinne des § 890 Abs. 1 BGB vereinigt.
• Das sechste Flurstück 202/4 war als eigenes Grundstück eingetragen.
• Das Belegenheitsfinanzamt erließ am 19.12.2022 über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts für Zwecke der Erbschaftsteuer einen Feststellungsbescheid betreffend das mit dem Wohnhaus bebaute Flurstück 218/5, das als Garten genutzte Flurstück 199/3 und das L-förmige Flurstück 202/4. Nach Auffassung des Belegenheitsfinanzamts handelte es sich bei diesen drei Flurstücken um eine wirtschaftliche Einheit im Sinne des § 70 BewG.
• Das Erbschaftsteueramt gewährte im Erbschaftsteuerbescheid vom 12.1.2023 die Steuerbefreiung nur für den Anteil der Flurstücke 218/5, 199/3 und 202/4, der auf das Wohnhausgrundstück entfiel. Es hat als Grundstück im Sinne des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG nur das mit dem Wohnhaus des Erblassers bebaute Flurstück 218/5 angesehen.

Mit seinem dagegen gerichteten Einspruch beantragte der Kläger, die Steuerbefreiung auf die gesamte wirtschaftliche Einheit der Grundstücksbewertung zu beziehen. Das FA sei an den Grundlagenbescheid des Belegenheitsfinanzamts gebunden. Daher sei der Grundbesitzwert, der alle drei Flurstücke (218/5, 199/3 und 202/4) einbeziehe, heranzuziehen; davon seien im Hinblick auf die Größe der Wohnung 200/235 der Steuerbefreiung zu Grunde zu legen. Einspruch und Klage vor dem FG hatten keinen Erfolg. 

Entscheidung: Vom Belegenheitsfinanzamt festgestellte wirtschaftliche Einheit entscheidend

Der BFH hält die Revision für begründet. Sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und Abänderung des Erbschaftsteueränderungsbescheids. 

Das FG hat zu Unrecht entschieden, dass für die Ermittlung der Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG nur das mit dem Wohnhaus des Erblassers bebaute Flurstück 218/5 heranzuziehen ist. Abzustellen ist vielmehr auf die durch das Belegenheitsfinanzamt festgestellte wirtschaftliche Einheit im Sinne des § 2 Abs. 1 i.V.m. § 70 Abs. 1 BewG, im Streitfall die wirtschaftliche Einheit bestehend aus den Flurstücken 218/5, 199/3 und 202/4, die mit Feststellungsbescheid festgestellt wurde.

Zum Begriff des begünstigten Grundstücks

Eine nähere Bestimmung, in welchem Umfang der zu der Wohnung gehörende Grund und Boden an der Begünstigung teilhat, enthält § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG nicht. In Betracht kommt einerseits das Grundstück im zivilrechtlichen Sinne oder andererseits die wirtschaftliche Einheit im Sinne des § 2 Abs. 1 BewG. Bisher musste der BFH diese Rechtsfrage nicht abschließend entscheiden. 

Nach Sinn und Zweck des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG ist der in der Vorschrift verwendete Begriff des "bebauten Grundstücks" bewertungsrechtlich auszulegen und als Grundstück die wirtschaftliche Einheit nach § 2 Abs. 1 BewG anzusehen, die gemäß § 70 Abs. 1 BewG ein Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes bildet. 

Mehrere Flurstücke, von denen eines mit einem Wohnhaus bebaut ist und die anderen als Garten- oder Wegegrundstück zusammen mit dem Wohnhaus genutzt werden, können daher eine wirtschaftliche Einheit bilden, wenn sie von dem Eigentümer zu diesem Zweck bestimmt sind und diese Zweckbestimmung auch nach außen erkennbar ist.

Bindungswirkung der Feststellungen des Belegenheitsfinanzamts

Die örtliche Zuständigkeit des Finanzamts für die Feststellung des Grundbesitzwerts der wirtschaftlichen Einheit richtet sich nach der Belegenheit des Grundbesitzes (Belegenheitsfinanzamt). Das ist in den Fällen des § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück oder, wenn sich das Grundstück auf die Bezirke mehrerer Finanzämter erstreckt, der wertvollste Teil liegt (§ 152 Nr. 1 BewG). Dies ist aufgrund der örtlichen Nähe zum Bewertungsgegenstand ökonomisch und verleiht dem Belegenheitsfinanzamt die Sachkompetenz zur Feststellung der wirtschaftlichen Einheit nach den vorgenannten Kriterien. 

Es ist daher geboten, der Feststellung der wirtschaftlichen Einheit durch das Belegenheitsfinanzamt Bindungswirkung hinsichtlich des Begriffs des Grundstücks im Sinne des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG zukommen zu lassen. Die Feststellungsbescheide sind nicht nur hinsichtlich der Werte, sondern auch hinsichtlich des Umfangs Grundlagenbescheide im Sinne des § 171 Abs. 10 AO für die Erbschaftsteuerbescheide. Dem steht nicht entgegen, dass nach der BFH-Rechtsprechung nicht das Belegenheitsfinanzamt, sondern das Erbschaftsteuerfinanzamt zur Entscheidung befugt ist, ob eine Steuerbefreiung, zum Beispiel nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG zu gewähren ist.

Nachversteuerungstatbestand gilt auch für Gartengrundstück bzw. Wegegrundstück

Die durch das FA angeführte Missbrauchsmöglichkeit, die Einbeziehung von mit dem Wohnhaus genutzten Garten- und Wegegrundstücken in die Steuerbefreiung führe dazu, dass diese Grundstücke jederzeit geteilt, teilweise veräußert oder anderweitig bebaut werden könnten, ohne dass es zu einer Nachversteuerung käme, greift nicht. Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 5 ErbStG fällt die Steuerbefreiung mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert (sog. Nachversteuerungstatbestand).

Stellt man für die Bestimmung, in welchem Umfang das Familienheim, das heißt die zu Wohnzwecken genutzte Wohnung und der dazugehörige Grund und Boden, von der Steuer befreit werden kann, hinsichtlich des begünstigten Grund und Bodens auf die wirtschaftliche Einheit ab, die neben dem mit dem Wohnhaus bebauten Grundstück auch ein unbebautes Gartengrundstück und ein mitgenutztes Wegegrundstück umfasst, gilt dies in der Folge auch für den Nachversteuerungstatbestand.

Praxishinweis: Einspruch gegen Wertfeststellungsbescheid des Belegenheitsfinanzamts

Der Wertfeststellungsbescheid des Belegenheitsfinanzamts sollte in der Praxis nicht nur hinsichtlich des festgestellten Werts, sondern auch daraufhin geprüft werden, ob eine wirtschaftliche Einheit i.S.d. § 2 Abs. 1 BewG vorliegt – insbesondere, wenn mehrere Flurstücke betroffen sind. Erben müssten im Zweifel bereits gegen die Feststellung der wirtschaftlichen Einheit durch das Belegenheitsfinanzamt vorgehen, sollten sie mit der Bestimmung des steuerbefreiten Grundstücks nicht einverstanden sein. Denn im Erbschaftsteuerverfahren haben Einwendungen gegen den Umfang des Grundstücks keinen Erfolg mehr.

BFH, Urteil v. 17.6.2026, II R 27/23 ; veröffentlicht am 13.8.2026

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