Kosten bei der Modernisierung von Wohngebäuden
Wenn Vermieter ihr Mietobjekt modernisieren, sind sie steuerlich in der Regel sehr daran interessiert, die anfallenden Kosten sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abzuziehen. Dies gelingt ihnen jedoch nur, wenn die Kosten steuerlich als Erhaltungsaufwendungen anerkannt werden. Gehört der Aufwand hingegen zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie oder (aufgrund einer überschrittenen 15-%-Grenze innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung) zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten, ist er nur über die Gebäudeabschreibung abziehbar - bei Wohngebäuden häufig nur mit 2 % oder 3 % pro Jahr (bei linearer Abschreibung).
Abgrenzung von Erhaltungsaufwand, Anschaffungs- und Herstellungskosten
In der Praxis kommt daher dem Standpunkt der Finanzverwaltung zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwand, Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie anschaffungsnahen Herstellungskosten eine sehr hohe Bedeutung zu.
Neues BMF-Schreiben
Das BMF hat seine Aussagen zu dieser wichtigen Thematik nun mit umfangreichem Schreiben vom 26.1.2026 umfassend überarbeitet. Das Schreiben gilt in allen offenen Fällen, sodass es sich unmittelbar auf zahlreiche offene Veranlagungs-, Rechtsbehelfs- und Prüfungsfälle der Finanzverwaltung auswirken dürfte. Ersetzt wurden mit dem neuen Schreiben die vorigen BMF-Schreiben v. 18.7.2003 und v. 20.10.2017.
Hinweis: Mit dem neuen Schreiben geht zwar keine materiell-rechtliche Neuausrichtung einher, das BMF sorgt mit einer neuen Systematisierung und Präzisierung seiner Aussagen jedoch für eine schärfere Abgrenzung der Kostenarten und somit in der Praxis für eine höhere Rechtssicherheit. Detailtiefer gibt sich das BMF nun insbesondere bei seinen Aussagen zur Standardhebung von Gebäuden und zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Neuen Eingang finden neben der zwischenzeitlich ergangenen BFH-Rechtsprechung die Entwicklungen bei modernen Baustandards (Stichwort: Smart Home) sowie zahlreiche Praxisbeispiele.
