15 %-Regel bei anschaffungsnahen Herstellungskosten
Kosten, die eigentlich als Erhaltungsaufwendungen sofort abziehbar sind, werden zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umqualifiziert, wenn sie (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Die Folge ist, dass die Kosten nur noch im Wege der Gebäudeabschreibung berücksichtigt werden können.
Hinweis: Aufgrund dieser Regelung kann es günstig sein, größere Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erst nach Ablauf der Dreijahresfrist durchzuführen und direkt nach dem Kauf nur die notwendigsten Sanierungen an einer Immobilie vorzunehmen. Durch den sofortigen Kostenabzug als Erhaltungsaufwand wird häufig eine hohe Steuerersparnis erreicht, die wiederum neue Investitionsspielräume schafft.
Keine Anwendung der 15 %-Grenze
Nicht in die Berechnung der 15-%-Grenze einzubeziehen sind nach dem BMF-Schreiben
- Aufwendungen für Erweiterungen (= von vornherein Herstellungskosten),
- jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten (z.B. für Wartung von Aufzugs- und Heizungsanlagen, Beseitigung von Rohrverstopfungen, Ablesekosten),
- Kosten, die nicht konkret Maßnahmen am Gebäude bzw. deren Einrichtungen betreffen (z.B. Mieterabfindungen für vorzeitige Wohnungsräumung),
- Kosten zur Beseitigung von Substanzschäden, die erst nach der Anschaffung entstanden und durch das schuldhafte Verhalten Dritter verursacht wurden (z.B. Sachbeschädigung durch frustrierten Mieter nach Kündigung) und
- Kosten zur Beseitigung von Substanzschäden nach Naturkatastrophen.
Unvorhersehbare Kosten
Das BMF weist darauf hin, dass die Einordnung als anschaffungsnahe Herstellungskosten nicht mit dem Argument abgewendet werden kann, dass die Kosten unvorhersehbar waren; auch Kosten zur Beseitigung verdeckter Mängel fließen somit in die 15-%-Grenze ein.
Berechnung des Drei-Jahres-Zeitraums
Das BMF weist weiter darauf hin, dass der Drei-Jahres-Zeitraum taggenau berechnet werden muss – und zwar ausgehend vom Übergang des wirtschaftlichen Eigentums an der Immobilie (somit ab Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten).
Erstrecken sich Baumaßnahmen über das Ende der Drei-Jahres-Frist, müssen die Kosten hierfür noch anteilig (nach Baufortschritt) in die 15-%-Grenze einbezogen werden. Gegebenenfalls müssen die Kosten geschätzt werden. Auf den Zeitpunkt der Abrechnung oder Bezahlung kommt es nicht an, sodass Bauherren eine Baumaßnahme nicht durch Zahlungsaufschub aus der Drei-Jahres-Frist herausverlagern können.
Hinweis: Wird ein Gebäude unentgeltlich erworben (z.B. im Rahmen einer Schenkung), beginnt die Drei-Jahres-Frist nicht neu; vielmehr ist für den Rechtsnachfolger die Drei-Jahres-Frist maßgeblich, die bereits für den Rechtsvorgänger galt. Diese Frist dürfte in der Praxis häufig längst abgelaufen sein.
Kostenerstattung von Dritter Seite
Werden Instandsetzungs- und Sanierungskosten von Dritter Seite erstattet, fließen sie insoweit nicht in die 15-%-Grenze des Bauherrn ein.
Überschreiten der Grenze
Stellt das Finanzamt nachträglich fest, dass die 15-%-Grenze innerhalb des Drei-Jahres-Zeitraums überschritten worden ist (z.B. im dritten Jahr), liegt darin ein rückwirkendes Ereignis begründet, sodass bereits ergangene Steuerbescheide änderbar sind (nach § 175 Abs. 1 Nr. 2 AO). Sofern Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umqualifiziert werden, erhöhen sie die AfA-Bemessungsgrundlage zu Beginn des jeweiligen Jahres.
