Das BMF betont, dass ein Gebäude erst betriebsbereit ist, wenn es objektiv und subjektiv funktionstüchtig ist. Diese zweistufige Prüfung ist für jeden Gebäudeteil gesondert durchzuführen (z.B. je Wohnung in einem Mehrfamilienhaus).
Hinweis: Die Betriebsbereitschaft wird in der Regel als vorhanden unterstellt, wenn ein Gebäude vom Erwerber bereits ab dessen Anschaffung vermietet oder selbstgenutzt wird. In diesen Fällen können Instandsetzungs- und Modernisierungskosten daher keine Anschaffungskosten sein. Bei ungenutzten Gebäuden ist die Sachlage anders, hier muss in die Prüfung der objektiven und subjektiven Funktionstüchtigkeit eingestiegen werden.
Prüfung in zwei Schritten
Erster Prüfungsschritt: Objektive Funktionstüchtigkeit
Ein Gebäude ist objektiv nicht funktionstüchtig, wenn für den Gebrauch wesentliche Teile des Gebäudes nicht nutzbar sind.
Beispiel: Ein Wohngebäude befindet sich nach dem Erwerb wegen einer funktionsuntüchtigen Heizung nicht in einem nutzbaren Zustand. Die Aufwendungen zur Behebung des Schadens führen dazu, dass die objektive Funktionstüchtigkeit herbeigeführt wird, sodass Anschaffungskosten vorliegen.
Zweiter Prüfungsschritt: Subjektive Funktionstüchtigkeit
Ein Gebäude ist subjektiv funktionstüchtig, wenn es für die konkrete Zweckbestimmung des Erwerbers nutzbar ist - also für die konkrete Art und Weise, in der er das Gebäude nutzen möchte (z.B. als Büro). Kosten für Baumaßnahmen, die diese konkrete Zweckbestimmung herbeiführen, sind daher Anschaffungskosten. Gleiches gilt für Kosten, die ein Wohngebäude auf einen höheren Standard heben. Das BMF unterscheidet nach wie vor zwischen
- sehr einfachem Standard,
- mittlerem Standard (Regelfall) und
- sehr anspruchsvollem Standard.
Wann ein solcher Standard vorliegt, stellt das BMF anhand detailreicher Aufzählungen und Beispiele dar. Ein sehr anspruchsvoller Standard kann demnach unter anderem durch einen hohen Haustechnikstandard erreicht werden (z.B. Smart-Home, digitale Armaturen, Smart Glass).
Der Baustandard richtet sich ausschließlich nach den zentralen Ausstattungsmerkmalen Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster.
Das BMF stellt klar, dass Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die keine dieser zentralen Ausstattungsmerkmale betreffen (z.B. Kosten für eine zusätzliche Fassadendämmung), bei der Prüfung, ob eine Standardhebung vorliegt, außen vor bleiben müssen.
Eine zu Anschaffungskosten führende Standardhebung liegt vor, wenn ein Bündel von Baumaßnahmen in mindestens drei der vier Bereiche der zentralen Ausstattungsmerkmale zu einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts führt. Auch zu diesen Standardhebungen führt das BMF zahlreiche neue Beispiele ein.
Das BMF stellt klar, dass der bloße Wechsel der Energiequelle bei einer Heizungsinstallation (z.B. Austausch einer Gasheizung gegen eine Wärmepumpe) keine Hebung vom mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard begründet. Gleiches gilt, wenn zweifachverglaste Fenster gegen drei- oder vierfachverglaste Fenster ausgetauscht werden.
