Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten im Sinne des § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden

BMF, Schreiben v. 26.01.2026, IV C 1 - S 2253/00082/001/064, BStBl I 2026, 272

Anwendung

Dieses Schreiben ist in allen offenen Fällen anzuwenden. Bei Sanierungen in Raten, die im Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses BMF-Schreibens noch nicht vollendet sind, verkürzen sich die Betrachtungszeiträume für die Vermutungsregel auf drei Jahre.

Es ersetzt

• das BMF-Schreiben vom 18. Juli 2003 (BStBl 2003 I S. 386) und
• das BMF-Schreiben vom 20. Oktober 2017 (BStBl 2017 I S. 1447).

Abkürzungen

In diesem Schreiben werden die folgenden Abkürzungen verwendet:

AfA = Absetzung für Abnutzung

AO = Abgabenordnung

BFH = Bundesfinanzhof

BStBl = Bundessteuerblatt

EStG = Einkommensteuergesetz

EStR = Einkommensteuer-Richtlinien

HGB = Handelsgesetzbuch

WoFlV = Wohnflächenverordnung

Inhaltsverzeichnis

I. Anschaffungskosten		3
	1. Umfang der Anschaffungskosten	3
	2. Betriebsbereiter Zustand eines Gebäudes	3
	3. Unentgeltlicher oder teilentgeltlicher Erwerb	9
II. Herstellungskosten		10
	1. Umfang der Herstellungskosten	10
	2. Herstellung eines Gebäudes	10
	3. Erweiterung eines Gebäudes	11
	4. Über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung	13
III. Anschaffungsnahe Herstellungskosten		16
	1. Umfang der anschaffungsnahen Herstellungskosten	16
	2. Aufwendungen, die keine anschaffungsnahen Herstellungskosten sind	18
	3. Dreijahreszeitraum	18
	4. 15 %-Grenze	18
IV. Zusammentreffen von Anschaffungs- oder Herstellungskosten mit Erhaltungsaufwendungen		19
V. Feststellungslast		21

Nach Erörterung mit den obersten Finanzbehörden der Länder gilt zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten im Sinne des § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG bei der Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes Folgendes:

1

Aufwendungen für Instandsetzu...