Zeitweise Vermietung grundsätzlich selbst bewohnter Eigentumswohnung ist erlaubt

Wohnungsknappheit vor allem in den deutschen Ballungsräumen hat Städte oder Bundesländer dazu bewogen, die sog. Zweckentfremdung von Wohnraum per Vorschrift zu untersagen.

München untersagt Zweckentfremdung von Wohnraum

Auch in München besteht ein entsprechendes Verbot worin geregelt ist,

dass eine Zweckentfremdung von Wohnraum insbesondere dann gegeben ist, wenn die Wohnung mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird (§ 4 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum = ZeS).

Sorge um ausreichende Wohnraumversorgung der Bevölkerung als Motiv

Abgezielt wird dabei v.a. auf die Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung gewerblich für Kurzzeitvermietungen beispielsweise über AirBnB anbieten und sich so ein Zweiteinkommen sichern mit dem unerwünschten Nebeneffekt, dass ihre Wohnung dem allgemeinen Wohnungsmarkt für reguläre Langzeitanmietungen entzogen ist.

Ausnahmegenehmigungen bei Existenzgefährdung und aus anderen Gründen möglich

Die Münchener Satzung sieht allerdings Ausnahmen vor. Eine Zweckentfremdung kann genehmigt werden, wenn den Zweck der Verbotsregelung entweder vorrangige öffentliche oder schutzwürdige private Interessen überwiegen. Als letztere wird insbesondere die Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Wohnungseigentümers genannt (§§ 5 Abs. 2, 6 Abs. 2 Satz 1 ZeS). 

Der Bayerische VGH hatte den Fall einer Stewardess mit folgenden Eckdaten zu entscheiden:

• grundsätzliche Eigennutzung der Wohnung, die abbezahlt ist,
• ca. ¼ des Jahres Vermietung über AirBnB während beruflicher oder urlaubsbedingter Abwesenheit,
• weiterer, vorübergehender Wohnsitz in Brasilien,
• ohne Vermietung verbleiben monatlich Einkünfte von 400 EUR.

VGH München sieht ausnahmsweise genehmigungsfähigen Vermietung

Anders als die Stadt und das Verwaltungsgericht München hatte der VGH keinerlei Probleme mit der gewerblichen Fremdvermietung durch die Stewardess. Die Richter sahen in diesem Fall schon keine Zweckentfremdung der Wohnung. Soweit die Vermietung über acht Wochen hinaus geht, sei sie jedenfalls nachträglich genehmigungsfähig (§ 13 Abs. 2 ZeS).

Bei teilweiser Eigennutzung hilft Leerstand nicht gegen Wohnungsnot

Die der Stewardess drohende wirtschaftliche Existenzgefährdung bejahte der VGH nur zusätzlich. Als Hauptargument diente ihm das Eigentumsrecht (Art. 14 GG) i.V.m. dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. Ausschlaggebend war, dass die Vermieterin die Wohnung selbst weiter bewohnte. Bei Nichtvermietung würde die Wohnung einfach leer und nicht dem Wohnungsmarkt zum „Dauerwohnen“ zur Verfügung stehen.

Es geht nicht um die Abschreckung anderer Wohnungseigentümer

Der VGH stellte noch klar, dass eine rigorosere Handhabung des Verbots im Sinne eines „generalpräventiven“ Vorgehens, sprich um potentielle Zweckentfremder abzuschrecken, nicht vom Schutzzweck der Norm erfasst sei. Es gehe ausschließlich um die Verschlechterung oder zusätzliche Gefährdung der Wohnraumversorgung der Bevölkerung.

(Bayerischer VGH, Beschluss v. 26.7.2021, 12 B 21.913)

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