Wucherähnlicher Immobilienverkauf weit unter Wert

Dem vom BGH entschiedenen Fall lag der Verkauf von Anteilen einer Immobilie im Zusammenhang mit einer Scheidung zugrunde. In einer Scheidungssituation kommt es häufiger zu spontanen Immobilienverkäufen, bei denen der Wert der Immobilie und die Gegenleistung nicht immer in einem angemessenen Verhältnis stehen.

Verkauf von Grundstücksanteilen nach Trennung

Im konkreten Fall veräußerte die Ehefrau im Rahmen der Trennung von ihrem Ehemann Anteile an einer den Eheleuten gemeinsam gehörenden Immobilie. Von ihrem 50 % Anteil veräußerte sie zwei 20 %-Anteile an 2 verschiedene Personen, ein 10%-Anteil verblieb in ihrem Eigentum. Als Gegenleistung verpflichteten sich die Erwerber, die Ehefrau im Innenverhältnis zu ihrem Ehemann von dem auf sie entfallenden hälftigen Anteil an einer Darlehensverbindlichkeit gegenüber einer Bank freizustellen. Die Freistellung hatte einen Wert von ca. 55.000 Euro.

Anteile weit unter Wert verkauft 

Die Ehefrau nahm die Ersterwerber gerichtlich auf Rückabwicklung bzw. Schadenersatz in Anspruch. Während des anhängigen Klageverfahrens wurde die Immobilie zwangsversteigert und von einer außenstehenden dritten Person erworben. Wie aus dem im Zwangsversteigerungsverfahren erstellten Gutachten hervorging, lag der Wert der Immobilie bei 690.000 Euro. Der Wert der veräußerten Anteile belief sich danach zusammen auf nominal 276.000 Euro. Damit lag der Anteilswert etwa um das Fünffache über der Valuta der von den Erwerbern übernommenen Bankkredite. Nach Auffassung der Ehefrau war das Veräußerungsgeschäft daher sittenwidrig und damit nichtig.

Klage auf Rückabwicklung ohne Erfolg

Die Klage der Ehefrau hatte in 1. und 2. Instanz keinen Erfolg. Die Instanzgerichte vertraten die Auffassung, infolge des Erwerbs der Immobilie durch einen Dritten im Rahmen der durchgeführten Teilungsversteigerung, sei eine Rückabwicklung des Vertrages objektiv unmöglich geworden. Das Kammergericht sah darüber hinaus den Rechtsgrund für den Eigentumserwerb der Beklagten in der Auflassung selbst. Dieser Rechtsgrund werde selbst für den Fall, dass das Verpflichtungsgeschäft sittenwidrig gewesen sei, von der Nichtigkeit des Verpflichtungsgeschäfts nicht erfasst (Abstraktionsprinzip). Die Erwerber hätten die Immobilie daher nicht ohne Rechtsgrund erworben und seien zur Rückabwicklung nicht verpflichtet.

Krasses Missverhältnis zwischen Immobilienwert und Kaufpreis

Diese Rechtsauffassung des Berufungsgerichts teilte der BGH nicht. Der Senat stellte in seiner Entscheidung zunächst klar, dass im konkreten Fall der Wert der verkauften Eigentumsanteile an dem Grundstück in einem krassen Missverhältnis zur erbrachten Gegenleistung stand. Ein krasses Missverhältnis bestehe bereits dann, wenn der Wert der Gegenleistung knapp 100 % unter dem Wert des verkauften Gegenstandes liege. Angesichts eines Missverhältnisses von ca. 500 % sei davon auszugehen, dass die Käufer eine Notlage der Verkäuferin ausgenutzt und daher mit verwerflicher Gesinnung gehandelt hätten. Demgemäß sei der geschlossene Kaufvertrag als wucherähnliches Rechtsgeschäft gemäß § 138 BGB nichtig.

Berufungsgericht rügte fehlende Substantiierung des Anteilswerts

Der BGH rügte in diesem Zusammenhang die Argumentation der Vorinstanz, die Klägerin habe sich nicht damit begnügen dürfen, den Wert der Gesamtimmobilie mit 690.000 Euro anzugeben. Nach Auffassung der Vorinstanz hätte sie im Rahmen ihrer Substantiierungspflicht darlegen müssen, weshalb der Wert der von ihr verkauften Anteile exakt 40 % dieser Summe ausmachen soll. Der Wert von Eigentumsanteilen berechne sich nämlich nicht quotal nach dem Grundstückswert, vielmehr seien in der Regel Abschläge vorzunehmen, da der Marktwert von Anteilen häufig niedriger bewertet werde als es ihrem prozentualen Anteil entspricht.

BGH: Darlegung des Gesamtwertes der Immobilie reicht aus 

Der BGH bewertete diese Auffassung der Vorinstanz als überspannte Anforderung an die Darlegungslast. Im Rechtsverkehr werde der Wert eines Immobilienanteils üblicherweise quotal nach dem Wert der Immobilie beurteilt. Gewisse Schwankungen im Einzelfall seien zu vernachlässigen. Es sei nicht sachgerecht, von der Klägerin komplexe Berechnungen zu möglichen Abschlägen zu fordern. Mit Darlegung des Gesamtwertes der Immobilie habe sie ihren Substantiierungspflichten genügt. Bei einem Gesamtgrundstückswert von 690.000 sei daher von einem Wert der übertragenen Miteigentumsanteile in Höhe von zusammen 276.000 Euro auszugehen.

Bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Rückabwicklung

Da das zugrundeliegende Rechtsgeschäft gemäß § 138 BGB nichtig war, hatten die Käufer die Eigentumsanteile nach dem Urteil des BGH ohne Rechtsgrund erworben. Rechtsgrund für den Eigentumserwerb sei nämlich nicht die Auflassung als Teil des Erfüllungsgeschäfts, sondern das der Eigentumsübertragung zugrundeliegende schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft. Gemäß § 812 BGB habe die Klägerin daher einen Anspruch auf Rückübertragung der verkauften Anteile gehabt. Die Klage auf Rückabwicklung sei daher ursprünglich - bis zur Erteilung des Zuschlags in der Zwangsversteigerung - begründet gewesen.

Anspruch der Klägerin geht auf Schadenersatz 

Der BGH folgte der Wertung des Berufungsgerichts, infolge der zwischenzeitlichen Ersteigerung der Immobilie durch einen Dritten, sei den Käufern die Rückabwicklung unmöglich geworden. Folgerichtig habe die Klägerin weiterhin die Möglichkeit, ihren Anspruch auf Schadenersatz weiterzuverfolgen. 

Ein anderer Senat des Berufungsgerichts muss entscheiden

Da die Vordergerichte die insoweit erforderlichen Feststellungen noch nicht getroffen hatten, muss dies vom Berufungsgericht noch nachgeholt werden. Der BGH hat den Rechtsstreit daher an die Vorinstanz - dort an einen anderen Senat - zur weiteren Entscheidung unter Beachtung der Rechtsauffassung des BGH zurückverwiesen.

(BGH, Urteil v. 7.11.2025, V ZR 155/24)