Pflege des Gartens ist Sache des Vermieters. Ausnahme: Wenn er sie per Vertrag auf den Mieter überträgt oder sich die Pflicht des Mieters aus der Verkehrsanschauung ergibt. Schwierig wird es, wenn der Mieter keinen grünen Daumen oder keine Lust auf's Gärtnern hat.
Der Vermieter kann per Vertrag den Mieter zum Gärtner machen, allerdings nur einvernehmlich.
Gartenarbeit des Mieters in Eigenregie
Doch wie ist, im Rahmen eine Gartenpflegepflicht aus Klausel oder Verkehrsanschauung, die gemietete Grünanlage zu pflegen?
- Hier darf der Mieter selbst entscheiden, in welchen zeitlichen Abständen er den Rasen mäht oder das Unkraut jätet.
- Der Vermieter kann weder Tageszeiten bestimmen noch Einzelanweisungen erteilen.
- Ob z.B. die Rasenkanten gesondert geschnitten werden, steht in der Entscheidungsbefugnis des Mieters.
Eine Pflichtverletzung des Mieters ist erst dann gegeben, wenn er den Garten nach dem Eindruck eines unbefangenen Beobachters verwildern lässt (AG Reutlingen, Urteil v 20.01.2004, 2 C 2126/03).
Wie anspruchsvoll dürfen die gärtnerischen Forderungen sein?
Der Vermieter kann auch solche Gartenpflegearbeiten auf den Mieter übertragen, die besondere Fachkenntnisse erfordern. Solche Gartenpflegearbeiten höherer Art sind z.B. die regelmäßige Neubepflanzung, das Beschneiden von Bäumen und Büschen, Vertikutieren oder Düngen.
Die Übertragung von Pflegearbeiten höherer Art bedarf der Individualvereinbarung und kann nicht formularmäßig auf den Mieter übertragen werden. Daher empfiehlt es sich in diesen Fällen, in die schriftliche Vereinbarung eine nach Jahreszeiten getrennte Aufzählung der übertragenen Einzelaufgaben aufzunehmen.
Kosten der Gartenpflege
Eine Umlage der Kosten auf den Mieter ist grundsätzlich möglich. Hierbei ist aber zu beachten, dass nach der geltenden Betriebskostenverordnung nicht die Instandhaltungskosten wie die der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen umgelegt werden können.
- Umlagefähig auf den Mieter sind nur die reinen Pflegekosten wie z.B. für Bewässerung und Düngung (LG Potsdam, Urteil v 26.09.2002, 11 S 81/01).
- Nicht auf den Mieter abwälzen kann der Vermieter die Kosten für die Anschaffung der Gartengeräte.
Rechtsfolgen der Verletzung der Gartenpflegepflicht
Lässt der Mieter trotz Gartenpflegepflicht den Garten verkommen, kann der Vermieter notfalls die Verpflichtung vor Gericht mit einer Leistungsklage durchsetzen.
- Nach erfolgloser Aufforderung und Fristsetzung gegenüber dem Mieter ist er auch zu einer Ersatzvornahme berechtigt,
- d.h. er kann eine Gärtnerei mit der Durchführung der erforderlichen Arbeiten beauftragen und die Kosten dem Mieter in Rechnung stellen.
Nur in Extremfällen (dauerhafte komplette Verwahrlosung des Gartens) entsteht auf Seiten des Vermieters auch ein Recht zur Kündigung des Mietvertrages.