Kündigung wegen Störung des Hausfriedens bei sich aufschaukelnden Lärmbelästigungen

In einem Berufungsverfahren hatte das LG Flensburg die Frage zu entscheiden, ob ein Vermieter im Falle sich wechselseitig bedingender Lärmbelästigungen durch verschiedene Mieter sich nach seinem Gusto einen Mieter als Verursacher aussuchen und diesem kündigen kann. Das LG vertritt die Auffassung, dass der Vermieter ein Mindestmaß an niedrigschwelliger Aufklärungsarbeit leisten muss, um den Erstverursacher zu ermitteln, d.h. denjenigen Mieter, der mit den Störungen initial angefangen hat.

Neu eingezogene Mieterin verursachte störenden Lärm

Eine Vermieterin verklagte nach einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ihren Mieter auf Räumung der von diesem zusammen mit seinem Sohn bewohnten Erdgeschosswohnung. Das Mietverhältnis bestand zum Zeitpunkt der Kündigung seit weit über 20 Jahren und verlief solange störungsfrei, bis eine neue Mieterin in die über der Wohnung des Beklagten gelegene Wohnung einzog. Der Beklagte beschwerte sich bei der Hausverwaltung der Klägerin mehrfach wegen erheblicher Lärmbelästigungen durch die neu eingezogene Mieterin und rief auch mehrfach die Polizei.

Mieter bekämpfte Lärm mit Gegenlärm

Nachdem die Situation sich über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr nicht besserte, schritt der Beklagte zu Gegenmaßnahmen, indem er regelmäßig laut und vernehmlich gegen die Decke klopfte und teilweise auch durch den Flur schrie. In der Folgezeit erklärte die Klägerin gegenüber der lärmfreudigen Mieterin mehrfach die außerordentliche Kündigung wegen Störung des Hausfriedens, was dies aber zunächst nicht weiter interessierte. Auch gegenüber dem Beklagten erklärte sie schließlich die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, weil dieser trotz Abmahnung das Klopfen gegen die Decke nicht einstellte.

Mieter berief sich auf Nothilfe

Die Vermieterin verklagte schließlich beide Mieter auf Räumung ihrer Wohnungen. Der Beklagte vertrat die Auffassung, die gegen ihn gerichtete Kündigung sei unwirksam. Die Klägerin habe nicht berücksichtigt, dass die über ihm wohnende Mieterin mit den Lärmbelästigungen begonnen und er nur versucht hatte, sich dagegen zu wehren. Die Hausverwaltung habe seine mehrfach vorgebrachten Beschwerden sowie diverse Polizeieinsätze gegen die lärmende Mieterin ignoriert.

Beklagter erstinstanzlich zur Räumung verurteilt

Die gegen den Beklagten gerichtete Räumungsklage hatte erstinstanzlich Erfolg. Nach Auffassung des AG war es für die Rechtfertigung der außerordentlichen Kündigung nicht entscheidend, welcher Mieter mit den Lärmbelästigungen begonnen hatte. Maßgeblich sei allein, dass der Beklagte trotz Abmahnung in erheblichem Umfang durch Klopfen und andere Lärmbelästigungen den Hausfrieden gestört habe. Damit sei ein wichtiger Grund für die Kündigung im Sinne des § 543 BGB gegeben und die Kündigung daher gerechtfertigt.

Fristlose Kündigung setzt Gesamtwürdigung voraus

Dies beurteilte das für die vom Kläger eingelegte Berufung zuständige LG anders. Eine permanente Lärmbelästigung und eine damit verbundene Störung des Hausfriedens könne zwar ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 1 Satz 1, 569 BGB sein, jedoch setze die Bewertung einer solchen Kündigung immer eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls - darunter auch eine Berücksichtigung der Verschuldensaspekte - voraus.

Auswahl des Kündigungsadressaten darf nicht willkürlich sein

Das Erfordernis einer Gesamtabwägung bedeutet nach der Entscheidung des LG, dass der Vermieter sich nicht einen Mieter willkürlich als Kündigungsadressaten herausgreifen darf. Der Vermieter habe im Sinne des Hausfriedens zunächst dem Mieter zu kündigen, den die Hauptverantwortung an der Störung trifft.

Vermieter nur zu niedrigschwelligen Aufklärungsbemühungen verpflichtet

Allerdings treffen den Vermieter nach der Entscheidung der Kammer auch keine umfassenden Aufklärungspflichten. Vermieter seien im Fall einer Störung des Hausfriedens vor dem Ausspruch einer Kündigung nicht verpflichtet, mühsam umfangreiche Ermittlungen zur Feststellung des Hauptverantwortlichen zu treffen. Sie seien zur Vermeidung von Willkür aber gehalten, niedrigschwellige Bemühungen zur Feststellung des Initiators der Störung und damit des Hauptverantwortlichen zu treffen.

Anhörung der beteiligten Mieter erforderlich

Für den konkreten Fall bedeutet dies nach Auffassung des LG, dass die Klägerin die beteiligten Mieter und damit auch den Beklagten vor Ausspruch der Kündigung zumindest hätte anhören müssen. Dies gelte umso mehr, als die vom Beklagten ausgehenden Lärmbelästigungen erst nach Einzug der neuen Mieterin aufgetreten seien und das Mietverhältnis bis dahin weit über 20 Jahre beanstandungsfrei funktioniert habe. Eine Anhörung sei vor diesem Hintergrund für die Klägerin keine unzumutbare Mühe gewesen.

Räumungsklage abgewiesen

Im Ergebnis bewertete das LG die ausgesprochene fristlose Kündigung gegenüber dem Beklagten als willkürlich und damit gemäß § 242 BGB als unzulässig. Die Berufung des Beklagten gegen das erstinstanzliche Räumungsurteil war damit erfolgreich.

(LG Flensburg, Urteil v. 17.4.2026, 1 S 64/25)