WEG-Versammlung zur Unzeit

Wann eine WEG-Versammlung stattfindet, darüber dürfen Wohnungsverwalter normalerweise im Rahmen ihres ordnungsgemäßen Ermessens selbst entschieden. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Vorgaben z.B. dazu, zu welchen Uhrzeiten diese stattfinden darf, wie es mit Schulferien und Feiertagen aussieht.  

Allerdings muss der gewählte Zeitpunkt den Wohnungseigentümern zumutbar sein. Das ist zu verneinen, wenn die Versammlung zur Unzeit stattfindet. Diese zeichnet sich dadurch aus, dass den Eigentümern durch die gewählte Zeit die Teilnahme unzumutbar erschwert wird. Mit der Folge, dass die betroffenen Eigentümer gegen die getroffenen Beschlüsse durch Erhebung einer Anfechtungsklage vorgehen können, weil der Verwalter gegen das Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung gem. § 19 WEG verstoßen hat.  

Inwieweit hiervon auszugehen ist, ergibt sich aus einigen exemplarischen Beispielen der Rechtsprechung. 

Eigentümerversammlung werktags um 10.00 Uhr 

In einem Fall hatte eine Eigentümerversammlung an einem Donnerstag um 10.00 Uhr im Büro der Hausverwaltung stattgefunden. Nachfolgend ging ein Wohnungseigentümer gegen die gefassten Beschlüsse vor und begehrte, dass diese für unwirksam erklärt werden. Er berief sich darauf, dass er dadurch in seinem Recht auf Teilnahme verletzt worden ist, weil er aufgrund seiner Berufstätigkeit nicht teilnehmen konnte. 

Das LG Frankfurt am Main erklärte die Beschlüsse für unwirksam, weil die Versammlung zur Unzeit erfolgt sei. Hiervon ist normalerweise dann auszugehen, wenn die Versammlung vor 17.00 Uhr beginnt. Anders ist die Situation unter Umständen, wenn die Versammlung voraussichtlich ungewöhnlich lang ist oder ein Großteil der WEG nicht berufstätig ist. Hierfür gab es laut Gericht jedoch keine Anhaltspunkte (Urteil v. 15.9.2021, 2-13 S 38/21). 

Eigentümerversammlung werktags um 14.00 Uhr 

In einem anderen Fall wendete sich ein Wohnungseigentümer dagegen, dass eine WEG-Versammlung an einem Werktag um 14.00 Uhr stattgefunden hatte. Hierzu stellte das AG Hamburg Wandsbek fest, dass eine Anberaumung um diese Zeit jedenfalls dann ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn einzelne Mitglieder berufsbedingt nicht erscheinen konnten und vorher um Verlegung gebeten haben (Beschluss v. 4.9.2003, 715 II 91/02). 

Eigentümerversammlung am Sonntag vor 11 Uhr 

In einem weiteren Sachverhalt forderte ein Wohnungseigentümer, der in einer WEG-Anlage mit 239 Wohnungen lebte, dass künftige Eigentümerversammlungen sonntags erst ab 11.00 Uhr stattfinden. Der Verwalter wendete sich dagegen. Er argumentierte, dass diese Zeit zu spät sei. Darüber hinaus gebe es keinen hinreichend großen Saal, der zu einem späteren Zeitpunkt oder an einem Samstag angemietet werden könne. 

Hierzu entschied das Bayerische Oberste Landesgericht, dass der Verwalter sich über den Wunsch einzelner Wohnungseigentümer bezüglich des Beginns der Versammlung grundsätzlich nicht hinwegsetzen dürfe. Das ergebe sich daraus, dass es sich bei dem Sonntag um einen gesetzlich geschützten Ruhetag handelt. Der Sonntagvormittag bis 11.00 Uhr sei besonders schützenswert, weil in diesem Zeitraum üblicherweise viele Gottesdienste stattfinden (Beschluss v. 25.6.1987, BReg 2 Z 68/86). 

Eigentümerversammlung an religiösen Feiertagen 

In einem weiteren Sachverhalt wendete sich eine Wohnungseigentümerin dagegen, dass eine Eigentümerversammlung am Sederabend stattfand. Beim Sederabend handelt es sich um den Vorabend zum höchsten jüdischen Pessach Fest. Als gläubige Jüdin sei ihr daher die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung verwehrt gewesen. Da der Verwalter selbst Jude sei, habe er dies gewusst. 

Hierzu entschied das LG München I, dass die Eigentümerversammlung zur Unzeit stattgefunden haben. Eine Ladung zur Unzeit liegt vor, wenn der Verwalter auf Heiligabend als Vorabend zu einem gesetzlichen christlichen Feiertag oder - in Kenntnis jüdischer Feiertage auf den Sederabend um 18.00 Uhr einlädt. Das gelte jedenfalls dann, wenn es sich um eine kleinere Wohnanlage handelt. Auf Hinweis des Betroffenen, am Sederabend durch Religionsausübung verhinderten Eigentümers, müsse der Verwalter umladen, um einen für Eigentümerbeschlüsse potentiell kausalen Ladungsmangel zu beseitigen (Urteil vom 20.2.2020, 36 S 16296/18 WEG).  

Nicht stornierbarer Urlaub außerhalb der Schulferien 

In einem weiteren Fall rügten zwei Eigentümer einer WEG mit 8 Mitgliedern, dass eine Eigentümergemeinschaft während ihres zum Zeitpunkt der Ladung gebuchten Urlaubs stattfand, den sie nicht mehr stornieren konnten. Der Verwalter hatte ihren Antrag auf Verwaltung abgelehnt. Aufgrund dessen begehrten sie im Wege der Anfechtungsklage, die getroffenen Beschlüsse für unwirksam zu erklären. 

Das Amtsgericht München wies ihre Klage ab. Das Gericht begründete das damit, dass der Verwalter auch in einer kleinen WEG-Gemeinschaft nicht zwingend Rücksicht darauf nehmen muss, wenn ein Eigentümer aufgrund eines nicht stornierbaren Urlaubs außerhalb der Schulferien nicht daran teilnehmen kann. Das ergebe sich daraus, dass es angesichts von 14 Wochen Schulferien nicht möglich sei, sich außerhalb der Schulferien mit jedem einzelnen Eigentümer abzustimmen. Das gelte auch in kleineren Eigentümergemeinschaften (Urteil v. 21.7.2025, 1291 C 22058/24 WEG). 

Eigentümerversammlung während der Schulferien 

In einem letzten Fall hatte eine Verwalterin am 06.08. zu einer Eigentümerversammlung eingeladen, die am 23.08. stattfand, obwohl in diesem Monat Schulferien gewesen waren. Im Folgenden ging ein Eigentümer gegen die gefassten Beschlüsse vor und berief sich darauf, dass er von der Einladung nichts mitbekommen habe. Darüber hinaus sei er auf die Schulferien als Urlaubszeit angewiesen, weil seine Lebensgefährtin ein schulpflichtiges Kind habe. 

Das LG Karlsruhe gab der Klage statt. Die Richter begründeten das damit, dass es normalerweise den Regeln ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, wenn eine Mitgliederversammlung während der Schulferien stattfindet. Ein Verstoß gegen die Regeln der ordnungsgemäßen Verwaltung liege jedenfalls dann vor, wenn die Ladung ohne ausreichenden Vorlauf erfolgt ist. Die Einladung der zweiwöchigen Mindestladefrist reiche hier nicht aus. Wie lang der Zeitraum sein muss, dazu bezogen die Richter mangels Entscheidungserheblichkeit keine Stellung (Urteil v. 25.10.2013, 11 S 16/13). 

Fazit: 

Aus diesen einzelfallbezogenen Entscheidungen ergibt sich, dass sich Verwalter genau überlegen sollten, zu welcher Zeit eine Eigentümerversammlung stattfindet. Am sichersten fahren sie damit, wenn diese erst ab 17.00 Uhr stattfindet und gegen 22.00 Uhr herum endet. Das gilt vor allem, wenn die Eigentümer Berufen nachgehen mit gewöhnlichen Arbeitszeiten. Des Weiteren sollten Feiertage und auch Schulferien gemieden werden, wenn WEG-Mitglieder schulpflichtige Kinder haben.