Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 25 WEG – Beschlussfassung.

Gesetzestext

(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

(2) ¹Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. ²Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.

(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.

A. Allgemeines (§ 25 I).

Rn 1

§ 25 II–IV gelten nach § 25 I für: Beschl gem §§ 9b II, 12 IV 1, 16 II 2, 17 I, 19 I, 20 I, 21 IV 1, V 1, 23 I 2, III 2, 24 III, V, VIII 2, 26 I, 27 II, 28 I 1, II 1, III, 29 I 1 sowie für Beschl, die auf einer Vereinbarung iSv § 23 I 1 beruhen. Ausreichend ist grds eine einfache Mehrheit. Enthaltungen werden nicht mitgezählt (s.a. BGH ZMR 19, 776 Rz 8).

B. Stimmrecht (§ 25 II–IV).

I. Allgemeines.

Rn 2

Die WEigtümer beeinflussen ihre Geschicke bzw die der GdW insb durch einen Beschl in der Versammlung. Ihr Stimmrecht kann nicht allgemein ausgeschlossen werden. Ein WEigtümer ist auch nicht in der Lage, seine Mitgliedschaftsstellung beizubehalten, zugleich aber sein Stimmrecht einem anderen vollständig als eigenes Recht zu verschaffen (Abspaltungsverbot). Das Stimmrecht darf in seinem ›Kernbereich‹ nur ausnw und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden (BGH ZMR 17, 415 = NZM 17, 418 Rz 17).

II. Stimmrechtsinhaber.

1. Grundsatz.

Rn 3

Jeder WEigtümer (dazu Vor §§ 1–49 Rn 1) ist grds stimmberechtigt. Einzelne Personen verschiedener Rechtsgemeinschaften nach §§ 741 ff BGB sind als unterschiedliche ›Köpfe‹ anzusehen. Ein werdender WEigtümer iSv § 8 III (BGH ZMR 16, 299 Rz 13) ist ebenso wie der Inhaber isolierter Miteigentumsanteile stimmberechtigt. Der Zweiterwerber (Vor §§ 1–49 Rn 14) hat kein Stimmrecht, es denn, er wäre iSv § 185 BGB ermächtigt. Ist die GdW selbst WEigtümerin, ruht das Stimmrecht. Drittnutzer, zB Mieter oder Nießbraucher (BGH NJW 02, 1647 = ZMR 02, 440), haben kein originäres Stimmrecht. Für OHG und KG stimmen die vertretungsberechtigten Gesellschafter ab. Stimmberechtigt sind auch der Zwangs- (LG Berlin ZMR 09, 474) und der Insolvenzverwalter, soweit ihre Befugnisse reichen (BayObLG NJW-RR 91, 723; KG NJW-RR 87, 77; AG Duisburg-Ruhrort IMR 21, 513), sowie der Testamentsvollstrecker (BGH ZMR 12, 211 = NJW 12, 316 Rz 7).

2. § 25 II 2.

Rn 4

Ein SonderE steht mehreren gemeinschaftlich zu, wenn es mehr als einer natürlichen oder juristischen Person dinglich zugeordnet ist. Die Mitberechtigten müssen sich für die Ausübung des Stimmrechtes verständigen, §§ 745, 2038 I, II, 1421 BGB. Gelingt das nicht, bleibt die Stimme unberücksichtigt (Ddorf ZMR 04, 53). Eine Aufspaltung des Stimmrechtes in der Weise, dass dieses durch alle Mitberechtigten jew anteilig ausgeübt wird, ist unzulässig. Ist ein Mitberechtigter nach § 25 IV von der Abstimmung ausgeschlossen, kann dies wegen des Grundsatzes der Einheitlichkeit auch gegen die Mitberechtigten wirken; etwas anderes gilt, sofern die anderen, vom Stimmrecht nicht ausgeschlossenen Miteigentümer die Stimmrechtsbildung maßgeblich beherrschen. Wenn mehrere Wohnungseigentumsrechte nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer eines Wohnungseigentumsrechtes zugleich Alleineigentümer eines anderen Wohnungseigentumsrechtes sind, haben die Eigentümer jedes Wohnungseigentumsrechtes bei Geltung des Kopfstimmenprinzips je eine Stimme (BGH ZMR 21, 402 Rz 20 ff).

3. Vermehrung und Verminderung von Stimmrechten.

Rn 5

Veräußert ein WEigtümer, dem – bei Geltung des gesetzlichen Kopfprinzips – mehrere Wohnungseigentumsrechte gehören, eines oder auch mehrere, kommt es zu einer Vermehrung der Stimmrechte (BGH ZMR 21, 402 Rz 17; 17, 906 Rz 6: auch bei einer jur. Person). Durch eine Unterteilung (§ 2 Rn 11) kommt es zu keiner Stimmrechtsmehrung, egal welches Stimmrechtsprinzip (Rn 6) gilt (§ 2 Rn 11). Eine Vereinigung (§ 2 Rn 15) führt zu einer Stimmrechtsminderung.

III. Stimmrechtsprinzipien (§ 25 II).

Rn 6

Gesetzliches Stimmrechtsprinzip gem § 25 II 1 ist das Kopfstimmrecht: jeder WEigtümer besitzt ohne Rücksicht auf Größe und Wert seines Miteigentumsanteils oder die Anzahl der von ihm gehaltenen Wohnungs- oder Teileigentumsrechte eine Stimme (BGH ZMR 21, 402 Rz 16). Das Kopfstimmrecht entfällt nicht, wenn ein WEigtümer Miteigentümer eines anderen Wohnungseigentumsrechtes wird oder bleibt. Das gilt auch, wenn er Mehrheitseigentümer anderer Wohnungseigentumsrechte ist oder wird (BGH ZMR 21, 402 Rz 20 ff). Das Kopfstimmrecht ist abdingbar (BGH ZMR 21, 402 Rz 22; 15, 876 Rz 11). Verbreitet sind das Objektstimmrecht (nach Anzahl der jeweiligen ›Wohnungseinheiten‹) und das Wertstimmrecht (entspr § 745 I 2 BGB nach Größe oder Anzahl der im Grundbuch gem § 47 GBO eingetragenen Miteigentumsanteile).

IV. Stimmrechtsvertretung.

1. Allgemeines.

Rn 7

Ein WEigtümer kann – soweit keine Vertreterklausel (Rn 9) besteht – grds jeden Dritten zu seiner Vertretung bevollmächtigen (BGH ZMR 20, 46 Rz 8). Eine Stimmrechtsvollmacht kann für...