Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 12 WEG – Veräußerungsbeschränkung.

Gesetzestext

(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.

(2) ¹Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. ²Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.

(3) ¹Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. ²Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.

(4) ¹Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. ²Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. ³ § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.

A. Allgemeines.

I. Sinn und Zweck.

Rn 1

Eine Vereinbarung nach §§ 12 I, 8 II, 5 IV 1 bezweckt, sich gegen das Eindringen störender oder zahlungsunfähiger Personen in die Gemeinschaft (Vor §§ 1–49 Rn 6) zu schützen (BGH NZG 21, 113 Rz 23; ZMR 19, 612 Rz 19). Als Ausnahme von § 137 1 BGB (Hamm ZWE 12, 276; Zweibr ZMR 06, 219) erlaubt § 12 I eine Beschränkung der Verfügungsmöglichkeiten über das ansonsten frei veräußerliche Wohnungseigentum (vgl § 1 Rn 8). Es handelt sich um eine absolute, ggü jedermann wirkende Veräußerungsbeschränkung. Im Unterschied zu sonstigen Vereinbarungen ist eine Veräußerungsbeschränkung ausdrücklich in das Grundbuch einzutragen (§ 7 III 2). Von § 12 I sind solche Verträge zu unterscheiden, mit denen sich ein WEigtümer nach § 137 BGB iÜ verpflichtet, sein SonderE nur mit Zustimmung zu veräußern (München OLGR 06, 847). Eine ›Belastungszustimmung‹, eine ›Zustimmung zur Unterteilung‹, eine ›Zustimmung zur Übertragung von SNRen‹, eine ›Zustimmung zur Vermietung‹, eine ›Zustimmung zu einem anderen Gebrauch‹ sind wegen § 137 jew nur schuldrechtlich wirksam. Das GBA hat vAw zu prüfen, ob zum Vollzug einer ein Wohnungseigentum betreffenden Auflassung eine Zustimmung nach § 12 erforderlich ist (§ 20 GBO) und – wenn dies der Fall ist – auf deren Vorlage durch Zwischenverfügung hinzuwirken (Nürnbg ZMR 16, 55).

II. Entstehung.

Rn 2

Eine Veräußerungsbeschränkung entsteht wie jede Vereinbarung (§ 10 Rn 3), muss als solche ›bestimmt‹ sein (zur Auslegung § 10 Rn 20) und die Vereinbarungsgrenzen beachten (Zweibr MittBayNot 94, 44; BayObLG MittBayNot 86, 88; § 10 Rn 21). Ein Beschl ist nicht möglich (München ZMR 14, 810 = NZM 14, 523; zur ›Aufhebung der Aufhebung‹ s Rn 24). Ohne Verdinglichung (§ 5 Rn 29) wirkt eine Veräußerungsbeschränkung nur im Innenverhältnis der WEigtümer und geht im Falle einer Sonderrechtsnachfolge grds unter (§ 10 Rn 26). Zu den Wirkungen nach einer Verdinglichung s Rn 22. Dritte (Vor §§ 1–49 Rn 25) müssen einer Veräußerungsbeschränkung nicht zustimmen, wenn sie Teil der Gemeinschaftsordnung (Vor §§ 1–49 Rn 10) ist. S iÜ § 5 Rn 30 und 31. Wird eine Veräußerungsbeschränkung versehentlich nicht im Bestandsverzeichnis eingetragen, ist sie unwirksam (§ 7 III 2).

III. Anwendungsbereich.

1. Zeitlich.

Rn 3

Eine Veräußerungsbeschränkung gilt – egal aus welcher Hand: § 46 – nach Entstehung der GdW (BGH NJW 91, 1613 [BGH 21.02.1991 - V ZB 13/90]), also bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a I 2).

2. Sachlich: Veräußerung (§ 12 I, III 2).

Rn 4

Veräußerung iSd § 12 ist rechtsgeschäftliche Übertragung eines Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in der Zwangsversteigerung) oder zur Erbteilsabtretung und zur Belastung des Wohnungseigentums (KG NZM 16, 731; Nürnbg ZMR 16, 55). Ob die Veräußerung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, ist unerheblich, es sei denn, das Zustimmungserfordernis wäre etwa ausdrücklich an einen ›Verkauf‹ geknüpft (KG ZMR 11, 399). Unter § 12 fällt sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungs- als auch das dingliche Rechtsgeschäft (BGH ZMR 12, 972 = NJW 12, 3232 Rz 9), die Auflassung (Nürnbg ZMR 16, 55; Hamm ZMR 11, 147). Erfasst ist das Wohnungseigentum als Ganzes, auch als Bruchteil (Schlesw ZWE 18, 185; Hamm ZMR 02, 146), nicht aber der isolierte Miteigentumsanteil (Celle Rpfleger 74, 438; aA KG NZM 12, 317; Hamm ZMR 02, 146 = NZM 01, 953). Nach § 12 III 2 steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter der rechtsgeschäftlichen gleich.

Rn 5

Bsp für Veräußerung: Veräußerungen an andere WEigtümer der Gemeinschaft (KG NZM 12, 317; Hamm ZMR 02, 146 = NZM 01, 953), Veräußerungen an einen Erben (KG DNotZ 12, 621), Auseinandersetzung einer Gesellschaft (KG NZM 16, 731), Übertragung eines der Erbengemeinschaft zur gesamten Hand zustehenden Wohnungseigentums an einen Miterben (Nürnbg ZMR 16, 55 = MDR 15, 1287), Rückübertragung aufgrund einer einvernehmlichen Aufhebung des Kaufvertrags ist Veräußerung (BayObLGZ 76, 328...