BGH V ZB 13/90
 

Leitsatz (amtlich)

Macht die Teilungserklärung die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters abhängig, so gilt dies auch für die Veräußerung aus der Hand des teilenden Eigentümers nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft.

 

Normenkette

WEG §§ 8, 12

 

Verfahrensgang

OLG Düsseldorf (Urteil vom 29.08.1990; Aktenzeichen 3 Wx 228/90)

LG Wuppertal (Urteil vom 15.05.1990; Aktenzeichen 6 T 406/90, 6 T 424/90)

 

Tenor

Die weitere Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluß der 6. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal vom 15. Mai 1990 wird zurückgewiesen.

Der Geschäftswert für das Verfahren der Beschwerde und der weiteren Beschwerde wird auf 5.000 DM festgesetzt.

 

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1 und 2 teilten 1973 ihr Grundstück in acht Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an je einer Wohnung, und in sechs weitere Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an je einem Garageneinstellplatz, auf. Sie wurden als Mitberechtigte zu je 1/2 Anteil in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen. In der Teilungserklärung, die insoweit als Inhalt des Sondereigentums Gegenstand der Grundbucheintragungen ist, ist bestimmt:

„Die Veräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters. Dies gilt nicht im Falle der Veräußerung an den Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie oder bei einer Veräußerung des Wohnungseigentums im Wege der Zwangsvollstreckung, durch den Konkursverwalter oder einen Grundpfandgläubiger, der das Wohnungseigentum im Wege der Zwangsvollstreckung erworben hat und dieses alsdann veräußert.”

Am 5. Februar 1990 verkauften die Beteiligten zu 1 und 2 ihre mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichneten Wohnung und an dem mit Nr. 13 bezeichneten Einstellplatz verbundenen Miteigentumsanteile an die Beteiligten zu 3 und 4 und ließen sie an diese auf.

Das Grundbuchamt hat die beantragte Eintragung des Eigentumswechsels von der Vorlage der Zustimmungserklärung des Verwalters abhängig gemacht. Die dagegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten ist erfolglos geblieben. Das Oberlandesgericht möchte die weitere Beschwerde zurückweisen, sieht sich daran jedoch durch die Beschlüsse des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 12. April 1983 (Rpfleger 1983, 350) und 3. September 1987 (Rpfleger 1988, 95) sowie des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 12. Dezember 1988 (OLGZ 1989, 44) und 17. Oktober 1989 (OLGZ 1990, 149) gehindert. Es hat deshalb die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Der Vorlagebeschluß ist gemäß § 79 Abs. 2 GBO statthaft.

Das Oberlandesgericht ist der Auffassung, im Falle der Vorratsteilung (§ 8 WEG) sei die Erstveräußerung von Wohnungs- und Teileigentum von der Zustimmung des Verwalters abhängig, wenn das Zustimmungserfordernis zum Inhalt des Sondereigentums gemacht und die Erstveräußerung hiervon nicht ausdrücklich ausgenommen ist. Demgegenüber sind das Bayerische Oberste Landesgericht in seiner Entscheidung vom 12. April 1983 (aaO; ebenso Beschl. v. 17. April 1986, ZMR 1986, 247) und das Oberlandesgericht Frankfurt in den angeführten Entscheidungen der Meinung, ein im Grundbuch eingetragenes Zustimmungserfordernis gelte nicht für die Erstveräußerung durch den Grundstückseigentümer, der Wohnungseigentum nach § 8 WEG bildet. Damit will das vorlegende Oberlandesgericht von den anderen, auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidungen abweichen, denn unter „Erstveräußerung” wird jeweils dasselbe verstanden. Hier wie dort geht es nicht um die erste Veräußerung einer der nach § 8 WEG gebildeten Einheiten überhaupt, die erst zur Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft führt. Gegenstand der Entscheidungen ist vielmehr jeweils die Veräußerung von Wohnungseigentum aus der Hand des teilenden Grundstückseigentümers nach Bildung der Gemeinschaft.

Die in der Teilungserteilung enthaltene Veräußerungsbeschränkung (Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG) ist zwar keine bundesrechtliche Vorschrift; sie ist einer solchen aber für die Frage, ob eine Vorlagepflicht nach § 79 Abs. 2 GBO besteht, wegen ihres normähnlichen Charakters und ihres über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinausgehenden Verwendungsbereichs gleichgestellt (BGHZ 88, 302, 304). Als Inhalt des Sondereigentums wirkt das Zustimmungserfordernis auch gegen Sondernachfolger (§§ 8, 12 Abs. 1 und 3, 10 Abs. 2 WEG). Es ist Teil der Gemeinschaftsordnung und gehört, ähnlich den Bestandteilen einer Satzung, zu den Grundlagen des Zusammenlebens der Wohnungseigentümer. Ein Zustimmungserfordernis der hier angeordneten Art ist nicht auf eine konkrete Wohnungseigentümergemeinschaft zugeschnitten, sondern stellt eine allgemein für Wohnungseigentumsanlagen verwendete Regelung dar. Sie wie eine bundesgesetzliche Vorschrift zu behandeln, begegnet der Gefahr einander widersprechender Auslegungen und ist daher im Interesse der Rechtssicherheit geboten.

An die Auffassung des vorlegenden Gerichts, daß die vorgelegte Rechtsfrage entscheid...

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