Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 13 WEG – Rechte des Wohnungseigentümers aus dem Sondereigentum.

Gesetzestext

(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.

(2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

A. Rechte des WEigtümers als ›Sondereigentümer‹ (§ 13 I).

I. Überblick.

Rn 1

§ 13 I bestimmt, dass neben dem gemE (§ 1 Rn 6) auch die im SonderE stehenden Räume und wesentlichen Gebäudebestandteile (das SonderE) – isoliert betrachtet – Eigentum iSv § 903 BGB sind (s.a. BGH ZWE 15, 337 Rz 9; NZM 14, 37 Rz 15). Die WEigtümer als Sondereigentümer stehen sich wie Grundstückseigentümer mit grds gegensätzlichen Interessen gegenüber (BGH NZM 14, 37 [BGH 25.10.2013 - V ZR 230/12] Rz 15). Welchen Inhalt dieses Eigentum hat, kann nach §§ 10 III, 5 IV 1 grds frei (§ 10 Rn 3) vereinbart oder zT beschlossen werden. Zum Wohnungseigentum als Ganzes s § 1 Rn 9, zum gemE s § 1 Rn 10 ff.

II. Herrschaftsrechte und -pflichten.

Rn 2

Der Sondereigentümer darf mit seinem SonderE – soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter oder Bestimmungen der WEigtümer nach §§ 10 I 2, 19 I entgegenstehen – grds beliebig und allein umgehen. Auch das SonderE (s.a. § 1 Rn 9) ist ›echtes‹ Eigentum (BGH ZMR 20, 202 Rz 18; 19, 619 Rz 16). Sein Eigentümer darf es verwalten (ein Beschl, der in die Verwaltungsrechte eingreift, wäre daher nichtig, § 23 Rn 26), baulich verändern (BayObLG NJW-RR 88, 587 [KG Berlin 11.09.1987 - 24 W 2634/87]; NJW-RR 86, 954 [BayObLG 27.03.1986 - 2 Z 109/85]), gebrauchen (zum Begriff § 16 Rn 4), benutzen (Rn 3 ff) und das Hausrecht ausüben (BVerfG NJW 10, 220 Rz 21); geraten das Hausrecht des Sondereigentümers und das der anderen in einen Konflikt, ist dieser nach dem Grundsatz der praktischen Konkordanz fallbezogen zu lösen (BVerfG NJW 10, 220 [BVerfG 06.10.2009 - 2 BvR 693/09] Rz 24). In rechtlicher Hinsicht darf der Sondereigentümer über das SonderE va teilweise verfügen (§ 6 Rn 4). Belastet oder vererbt werden kann allerdings nur das Wohnungseigentum als Ganzes (§ 6 Rn 5). Auch eine Aufgabe des SonderE iSv § 928 BGB ist nicht möglich. Der Sondereigentümer ist als Kehrseite zu § 13 I verpflichtet, sämtliche privaten und/oder öffentlich-rechtlichen Pflichten, die das SonderE betreffen, allein wahrzunehmen. Werden etwa in einem im SonderE stehenden Raum gefährliche Gegenstände und Materialien gelagert, ist nur der Sondereigentümer ›Störer‹ (OVG Münster ZWE 11, 166). Verlangt eine Vorschrift des Öffentlichen Rechtes, dass der Sondereigentümer das SonderE verändern muss, ist nur er verpflichtet. Der Sondereigentümer ist ferner allein verpflichtet, für die Erhaltung des SonderE zu sorgen.

III. Benutzung (Vermietung).

1. Überblick.

a) Allgemeines.

Rn 3

Grds darf SonderE frei genutzt (§ 100 BGB), va verpachtet oder vermietet werden; etwas anderes gilt, wenn es wirksam (im Einzelfall ist ein Verstoß gegen das AGG oder gegen §§ 134, 138 BGB vorstellbar) vereinbart ist (BGH ZMR 19, 619 Rz 9) oder wenn – was zulässig ist (BGH NJW 62, 1613; LG Koblenz NZM 16, 800) – analog § 12 ein Zustimmungserfordernis besteht (BGH NZG 21, 113 Rz 17; der Mietvertrag ist indes auch ohne Zustimmung wirksam, Frankf NJW-RR 05, 1604). Zulässig sind auch bloß kurze Zeit dauernde und häufig wechselnde Vermietungen (BGH ZMR 19, 619 Rz 5; 11, 396 unter II 1; NJW 10, 3093 Rz 14 = ZMR 10, 378), auch an ›Medizintouristen‹ (LG Köln ZWE 18, 327; LG München I ZMR 17, 325). Etwas anderes gilt hier nur dann, wenn diese Art der Vermietung zu wiederholten gröblichen Verstößen gegen die Pflichten aus §§ 17 I, 14 I, II führt (s.a. BGH ZMR 11, 396 unter II 1). Ein Beschl, der eine Vermietung verbieten wollte, wäre nichtig (s.a. § 19 Rn 7). Der Vermieter muss iÜ eine Reihe von Besonderheiten beachten, ua §§ 577, 577a BGB. Zu den Betriebskosten s § 556 BGB Rn 79 und § 556 BGB Rn 109. Zum Mitgebrauchsrecht des Mieters am gemE § 535 BGB Rn 110. Zur Einstellung der Versorgungsleistungen s Nach § 28 Rn 8 und § 535 BGB Rn 129 ff.

b) Überlassung an Asylbegehrende/Geflüchtete/Übersiedler bzw an den Staat.

Rn 4

Das SonderE darf auch an Asylbegehrende/Geflüchtete/Übersiedler vermietet werden (BGH ZWE 18, 28 Rz 22). Möglich ist ferner eine Vermietung an eine Kommune, ein Land oder den Bund als ›Zwischenmieter‹ (LG Koblenz NZM 16, 800 [BGH 09.06.2016 - V ZB 17/15]; LG Braunschw ZWE 16, 258). Eine Überbelegung muss grds nicht hingenommen werden (BGH ZWE 18, 28 Rz 22; s.a. BGH NZG 21, 113 [BGH 25.09.2020 - V ZR 300/18] Rz 28). Ob die zulässige Benutzung überschritten wird, misst sich an § 14 I Nr 2, II Nr 1 iVm dem Öffentlichen Recht (Vor §§ 1–49 Rn 32) bzw daran, ob ein Gewerbe vorliegt. Nach den Wohnungsaufsichtsgesetzen stehen einem Erwachsenen grds 9 qm, einem Kind 6 qm zu (s.a. LG Koblenz ZWE 17, 133 WEG). Ein Teileigentum darf – wie stets – nicht mit dem Zweck des Wohnens vermietet werden.

2. Gebrauch (Benutzung).

a) Allgemeines.

Rn 5

Die wechselseitigen Rechte und Pflichten der WEigt...