Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 558a BGB – Form und Begr ... / I. Überblick.

Rn 35

Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn der Erklärende Formfehler gemacht hat. Inhaltliche Fehler führen demgegenüber nicht zu formaler Unwirksamkeit und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage (Rn 38), sondern sind im Rahmen der Begründetheit zu prüfen (BGH NJW 08, 848 [BGH 10.10.2007 - VIII ZR 331/06] Rz 18).

Rn 36

Ein formaler Fehler liegt vor, wenn das Mieterhöhungsverlangen nicht in Textform erklärt wird (Rn 12), wenn es gegen § 558a III (Rn 34) verstößt oder wenn der Mieter nicht erkennen kann, in welchem Umfang das Verlangen auf die begehrte Änderung der Mietstruktur gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 stützt (Hambg NJW 83, 580; LG Berlin GE 02, 737; LG Köln WuM 94; offengelassen von BGH NJW 10, 2945 [BGH 07.07.2010 - VIII ZR 321/09] Rz 11); dies ist nicht schon bei der Anforderung einer schriftlichen Zustimmungserklärung der Fall (§ 558b Rn 2). Ferner liegt ein formaler Fehler va dann vor, wenn das Verlangen nicht ausreichend begründet ist (Rn 13 ff). Überblick:

• Mietspiegel: Ein Mieterhöhungsverlangen ist formal unwirksam, wenn auf einen falschen Mietspiegel Bezug genommen wird (Rn 14 ff), zB den einer nicht vergleichbaren Gemeinde (BGH NJW 14, 1173 Rz 13). Die Behauptung, die Gemeinden seien vergleichbar, genügt nicht (aA LG Mönchengladbach WuM 1993, 197 [LG Mönchengladbach 05.02.1993 - 2 S 268/92]). Wird die Mietsache hingegen nur falsch in eine im Mietspiegel genannte Kategorie eingeordnet, soll das formal unschädlich sein (BGH NJW-RR 21, 1379 [BGH 07.07.2021 - VIII ZR 167/20] Rz 35; NJW 16, 2565 [BGH 26.04.2016 - VIII ZR 54/15] Rz 5; GE 13, 1133 Rz 23; NJW-RR 12, 710 [BGH 28.03.2012 - VIII ZR 79/11] Rz 16). Wird eine im Mietspiegel genannte Spanne (Rn 15) überschritten, ist das Mieterhöhungsverlangen bis zum im Mietspiegel angegebenen Höchstbetrag formal wirksam (BGH NJW 04, 1379 [BGH 12.11.2003 - VIII ZR 52/03] unter II. 2. b). Entspricht die vereinbarte Mietstruktur (§ 535 Rn 177) nicht der des Mietspiegels, macht das das Mieterhöhungsverlangen nicht formal unwirksam (BGH NJW 12, 226 [BGH 21.09.2011 - VIII ZR 97/11] Rz 21; NJW 10, 2945 [BGH 07.07.2010 - VIII ZR 321/09] Rz 10 ff). Die Frage, ob der im Mieterhöhungsverlangen angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutr ist, betrifft nicht die formale Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens (BGH NJW 08, 848 [BGH 10.10.2007 - VIII ZR 331/06] Rz 10; NJW-RR 06, 1599 [BGH 12.07.2006 - VIII ZR 215/05]). Ein unzulässiger Zuschlag macht das Mieterhöhungsverlangen nicht formal unwirksam: die Mieterhöhung beschränkt sich aber auf den Betrag, der sich aus dem Mietspiegelrasterfeld ohne Zuschlag ergibt. Wird ein veralteter Mietspiegel genutzt, handelt sich um einen inhaltlichen Fehler (Rn 21). Unterbleibt die Angabe nach § 558a III, ist das Mieterhöhungsverlangen formal unwirksam (LG Berlin GE 07, 988; LG München I WuM 02, 427; AG Tiergarten GE 10, 67), kann aber ggf über § 558b III geheilt werden (LG München I WuM 02, 427).
• Sachverständigengutachten: Ein Mieterhöhungsverlangen ist formal unwirksam, wenn das Sachverständigengutachten unter erheblichen inhaltlichen Fehlern leidet (dazu Rn 25 ff). Kein erheblicher Fehler soll es sein, wenn ein Sachverständiger nicht oder nicht im angemessenen Umfang Bestandsmieten (BGH NJW 16, 1385 [BGH 03.02.2016 - VIII ZR 69/15] Rz 14) oder nicht ausreichend Mieter-Investitionen berücksichtigt (BGH NZM 14, 349 [BGH 11.02.2014 - VIII ZR 220/13] Rz 3). S.a. BGH WuM 18, 509 [BGH 11.07.2018 - VIII ZR 190/17] Rz 27; NJW 18, 2792 [BGH 11.07.2018 - VIII ZR 136/17] Rz 26.
• Vergleichswohnung: Ein Mieterhöhungsverlangen ist formal unwirksam, wenn der Vermieter weniger als 3 Vergleichswohnungen (Rn 32) angibt (BGH NZM 12, 415 [BGH 28.03.2012 - VIII ZR 79/11] Rz 10) oder die Bezugswohnungen nicht vergleichbar sind (dazu Rn 31). Das Mieterhöhungsverlangen ist hingegen wirksam, wenn es mit vergleichbaren Bezugswohnungen begründet wird, deren Miete aber unter derjenigen der Wohnung liegt, für welche die Zustimmung zur Mieterhöhung begehrt wird (BayObLG WuM 84, 276).

Rn 37

Ein Mieterhöhungsverlangen ist auch dann unwirksam, wenn in der Begründung auf die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung für die Modernisierung der Wohnung und die dadurch veranlasste Kürzung der Mieterhöhung hingewiesen, der Kürzungsbetrag jedoch nicht nachvollziehbar erläutert wird (dazu Rn 9). Dies gilt selbst dann, wenn der Hinweis auf einem Versehen beruht, weil eine solche Förderung in Wirklichkeit nicht erfolgt und deshalb eine Kürzung nicht erforderlich ist (BGH ZMR 04, 655; ZMR 04, 421, 422). Eine Angabe ist allerdings entbehrlich, wenn eine Förderung bei der Ermittlung der neuen (erhöhten) Miete nicht (mehr) anzurechnen ist (BGH NJW 12, 3090 [BGH 13.06.2012 - VIII ZR 310/11] Rz 18).