Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 558a BGB – Form und Begr ... / a) Allgemeines.

Rn 14

Zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens kann ein Vermieter auf einen einfachen (§ 558c) oder qualifizierten (§ 558d) Mietspiegel Bezug nehmen. Der Vorzug besteht darin, dass ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel – inhaltliche Anforderungen sind in §§ 558c, 558d geregelt – idR auf einer breiten Tatsachenbasis beruhen. Was ein Mietspiegel ist, definiert § 558c I, worin eine mögliche Qualifizierung mit dem Vorteil der Vermutung des § 558d III besteht, regelt § 558d I. Nimmt ein Vermieter auf einen Mietspiegel Bezug, der den gesetzlichen Anforderungen entspricht, ist es unbeachtlich, ob die Tabellenwerte tatsächlich richtig sind, wie fachgerecht die statistische Auswertung erfolgte oder ob genügend Vergleichsmaterial vorlag. Fehlt es indes an wesentlichen Vorgaben des § 558c, geht ein Mietspiegel zB von einem falschen Vergleichsmietenbegriff aus, wird er von einem Dritten erstellt oder ist er nicht von allen notwendigen Stellen anerkannt, ist er als Begründungsmittel ungeeignet. Für die Bezugnahme iSv § 558a II ist der Mietspiegel dem Erhöhungsverlangen grds beizufügen. Etwas anderes gilt, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist (BGH NJW-RR 21, 1379 Rz 28; WuM 10, 693 Rz 2), zB im Kundencenter des Vermieters am Wohnort des Mieters (BGH NJW-RR 21, 1379 Rz 28; NJW 09, 1667 Rz 9), im Internet (BGH NZM 09, 429; KG WuM 09, 407 [KG Berlin 16.03.2009 - 8 U 216/08]), beim Verein der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer oder dem Mieterverband. Eine Veröffentlichung im Amtsblatt reicht (BGH NJW 08, 573 [BGH 12.12.2007 - VIII ZR 11/07] Rz 15). Dass der Mieter eine geringe Schutzgebühr an eine private Vereinigung (3 bis 4 EUR) zahlen muss, ist unschädlich (BGH NJW-RR 21, 1379 [BGH 07.07.2021 - VIII ZR 167/20] Rz 28; NZM 10, 40 [BGH 30.09.2009 - VIII ZR 276/08] Rz 10). Ist ein Mietspiegel allgemein zugänglich, bedarf es grds keines Hinweises in dem Mieterhöhungsverlangen auf die Stellen, bei denen der Mietspiegel erhältlich ist. Die Existenz von Mietervereinigungen und Grundstückseigentümerverbänden ist allgemein bekannt. Die Adresse und die Öffnungszeiten der Geschäftsstellen der genannten Vereinigungen zu ermitteln, ist dem Mieter regelmäßig zumutbar (BGH WuM 10, 693 Rz 4). Anders ist es ggf zu sehen, wenn in der Person des Mieters liegende Gründe (Alter/Krankheit) es verhindern, dass dieser sich die erforderlichen Informationen zum Erhalt des Mietspiegels verschafft (BGH WuM 10, 693 [BGH 31.08.2010 - VIII ZR 231/09] Rz 4). Ein iÜ einwandfreier Mietspiegel ist als Begründungsmittel ungeeignet, wenn er für die Mietwohnung keine Aussagen trifft, zB das entsprechende Rasterfeld leer ist oder die Angaben nicht repräsentativ sind.