Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 558d BGB – Qualifizierter Mietspiegel.

Gesetzestext

(1) ¹Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. ²Entspricht ein Mietspiegel den Anforderungen, die eine nach § 558c Absatz 5 erlassene Rechtsverordnung an qualifizierte Mietspiegel richtet, wird vermutet, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. ³Haben die nach Landesrecht zuständige Behörde und Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt, so wird vermutet, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.

(2) ¹Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. ²Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. ³Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. ⁴Maßgeblicher Zeitpunkt für die Anpassung nach Satz 1 und für die Neuerstellung nach Satz 3 ist der Stichtag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden. ⁵Satz 4 gilt entsprechend für die Veröffentlichung des Mietspiegels.

(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

A. Allgemeines.

I. Gesetzesgeschichte.

Rn 1

§ 558d ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt und umfassend mWz 1.7.22 durch das MsRG v. 10.8.21 (BGBl I 3515) geändert worden (dazu BTDrs 19/26918 u 19/31106). Er ist ohne gesetzliches Vorbild (BTDrs 14/4553, 57).

II. Bedeutung.

Rn 1a

Die Bedeutung folgt aus § 558a II Nr 1: Danach kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug genommen werden.

Ein qualifizierter Mietspiegel soll insoweit den Aussagewert von Mietspiegeln erhöhen und ihre Beweiskraft (§ 558b Rn 17 ff) stärken. Der Gesetzgeber misst einem qualifizierten Mietspiegel mithin eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der in ihm enthaltenen Daten und breite Akzeptanz zu (BGH NJW 13, 775 [BGH 21.11.2012 - VIII ZR 46/12] Rz 15). Aus diesen Gründen wird von Gesetzes wegen nach § 558d III sogar vermutet (Rn 1c), dass die in einem qualifizierten, die zeitlichen Vorgaben des § 558d II einhaltenden Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (BGH NJW 13, 775 [BGH 21.11.2012 - VIII ZR 46/12] Rz 15).

III. Angabeverpflichtung (§ 558a III).

Rn 1b

Die Angaben eines qualifizierten Mietspiegels müssen gem § 558a III in einem Erhöhungsverlangen iSv § 558 I 1 zwingend mitgeteilt werden (§ 558a Rn 15); anderenfalls ist das Verlangen unwirksam (LG München I NJW 02, 2885).

IV. Beweismittel (§ 558d III; § 292 ZPO).

Rn 1c

Im Prozess wird gem § 558d III, § 292 ZPO widerleglich vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete iSv § 558 II 1 wiedergeben. Voraussetzung der Vermutung ist, dass die Voraussetzungen von § 558d II und I vorliegen (BGH NJW 14, 292 [BGH 06.11.2013 - VIII ZR 346/12] Rz 15; 13, 775).

B. Begriff (§ 558d I 1).

I. Überblick.

Rn 2

Ein qualifizierter Mietspiegel ist zum einen ein Mietspiegel, also eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete iSv § 558 II (§ 558c Rn 2).

Rn 2a

Weitere Voraussetzungen sind zum anderen, dass diese Übersicht

• nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen (Rn 3),
• von wem auch immer erstellt (Rn 4),
• im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst (Rn 5) und
• nach vier Jahren neu erstellt (Rn 6) wird.
• Ferner müssen ihn die nach dem Landesrecht zuständigen Behörde oder die Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter anerkennen (zu den Begriffen Rn 6b).

II. Wissenschaftliche Grundsätze (§ 558d I 2).

Rn 3

Was anerkannte wissenschaftliche Grundsätze sind, ist (weiterhin) unklar (vgl § 7 I MsV; s.a. BTDrs 19/26918, 22; 19/26918, 5). Ein Anhalt sind §§ 7 ff MsV. Neben der Rechtswissenschaft gehört zu den Grundsätzen jedenfalls die Statistik. Wissenschaftliche Grundsätze sind daher nicht erfüllt, wenn bei der Auswahl eine Repräsentativität nicht gegeben ist, oder wenn die Art und Weise, in der die Mietspannen bestimmt wurden, nach der statistischen Methodik ebenso wie die konkrete Anwendung der Regressionsmethode nicht nachvollziehbar sind (LG Bochum DWW 07, 270). Ferner gehören zu den wissenschaftlichen Grundsätzen, dass der Spiegel vom richtigen Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeht und eine anerkannte wissenschaftliche Auswertungsmethode gewählt worden ist. Wegen der Vermutungswirkung nach III müssen die Methoden außerdem dokumentiert (s.a. § 20 MsV) und damit nachvollziehbar und überprüfbar sein (LG Bochum DWW 07, 270).

Rn 3a

Richtschnur für ein realistisches Abbild des Wohnungsmarktes können, wie §§ 15, 16 MsV zeigen, insb die Tabellen- und die Regressionsmethode (dazu LG München I WuM 03, 97, 98) sein. Ferner muss die Datenerhebung empirischen Grundsätzen genügen (s.a. §§ 13, 14 MsV). Außerdem müssen die Daten repräsentati...